Veröffentlicht am 8. Oktober 2024
Volksabstimmung vom 24. November 2024 über zwei mietrechtliche Vorlagen
Der Bundesrat hat entschieden, am 24. November 2024 zwei Vorlagen zum Mietrecht zur Abstimmung zu bringen:
- Änderung vom 29. September 2023 des Obligationenrechts (Mietrecht: Untermiete) (BBl 2023 2288)
- Änderung vom 29. September 2023 des Obligationenrechts (Mietrecht: Kündigung wegen Eigenbedarfs) (BBl 2023 2291)
Beide Vorlagen können sich auf die Mietvertragsverhältnisse auswirken. Das Parlament hat sie am 29. September 2023 beschlossen.
Dagegen hat der Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz erfolgreich das Referendum ergriffen. Deshalb kommen die beiden Vorlagen nun zur Abstimmung.
Fragen und Antworten
Untermiete
Gemäss Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) ist eine vollständige oder teilweise Untervermietung nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters möglich. Der Vermieter kann die Untervermietung unter bestimmten Bedingungen ablehnen, die in Artikel 262 Absatz 2 OR aufgelistet sind.
Neu muss die Mieterschaft das Untermiete-Gesuch schriftlich stellen und über eine ebenfalls schriftliche Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters verfügen. Die Untermiete darf neu verweigert werden, wenn eine Dauer von mehr als zwei Jahren vorgesehen ist.
Nein, die Informationspflicht gemäss Artikel 262 Absatz 3 OR ist an kein Formerfordernis gebunden. Jedoch ist Schriftlichkeit auch in diesem Zusammenhang empfehlenswert, um im Bedarfsfall den entsprechenden Beweis erbringen zu können.
Gemäss Referendumskomitee wird mit der Vorlage die Untermiete stark eingeschränkt, sodass wegen Bagatellen die Kündigung droht.
Artikel 291 OR regelt die eigentliche Unterpacht (Pachtvertrag eines Pächters mit einem Unterpächter) und die Miete im Pachtverhältnis. Werden verpachtete Räume mit einem Mietvertrag an Drittpersonen überlassen, so gelten sinngemäss die neuen Bestimmungen zur Untermiete. Für die Unterpacht gilt weiterhin die bisherige Regelung, wonach die Zustimmung ohne Begründung verweigert werden kann.
Die neuen Regelungen zur Untermiete sind auf Wohn- und Geschäftsräume anwendbar.
- Im Bereich der Geschäftsraummiete hat die Untervermietung eine wichtige Funktion, weil sie erlaubt, flexibel auf den Geschäftsgang zu reagieren.
- Das geltende Recht wie auch die neue Regelung lassen den Mietparteien Raum für vertragliche Vereinbarungen, um zugunsten der Mieterschaft vom Gesetzestext abzuweichen. So können längere Untermietsdauern als zwei Jahre vereinbart werden.
- Wir stark sich die neuen Regeln auf die Praxis von Untermietverträgen für Geschäftsräume auswirken, ist schwer abschätzbar.
Vor der Kündigung hat die Vermieterin oder der Vermieterin wie bisher eine schriftliche Mahnung an die Mieterin oder den Mieter zu richten. Wenn die Mahnung keinen Erfolg hat, kann gekündigt werden.
Doch; dies ist jedoch nicht im geltenden Artikel 262 OR festgehalten, sondern in der allgemeinen Bestimmung von Artikel 257f OR betreffend Sorgfalt und Rücksichtnahme. Mit der expliziten Bestimmung in Artikel 262 OR soll dieser Anwendungsfall verdeutlicht werden.
Kündigung wegen Eigenbedarfs
Kündigung nach Kauf, Sperrfirst nach Rechtsstreit, Mieterstreckung in Härtefällen.
Heute muss der Eigenbedarf dringend sein. Mit der neuen Regelung genügt es, wenn der Eigebedarf nach objektiver Beurteilung bedeutend und aktuell ist.
Ob der geltend gemachte Eigenbedarf bedeutend und aktuell ist, muss jeweils im konkreten Einzelfall entschieden werden. Die Schlichtungsbehörden und Zivilgerichte werden diese Bestimmung auslegen und definieren müssen. Gemäss bisheriger Praxis des Bundesgerichts muss die Dringlichkeit sowohl in zeitlicher als auch in sachlicher Hinsicht gegeben sein.
Das Referendumskomitee macht geltend, die neue Regelung diene dazu, leichter kündigen und danach die Mietzinse noch stärker erhöhen zu können.
Wenn der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin aufgrund des Eigenbedarfs früher kündigen darf als es gemäss bisherigem Vertrag möglich wäre, so hat die Mieterschaft gegen die bisherige Vermieterin oder den bisherigen Vermieter Anspruch auf Schadenersatz. Daran ändert sich nichts.
Weitere Informationen
Abstimmungserläuterungen
Weitere Dokumente
15.455 Parlamentarische Initiative «Missbräuchliche Untermiete vermeiden» (455, 1 MB, 08.10.2024)Bericht der Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates vom 18. August 2022
18.475 Parlamentarische Initiative «Beschleunigung des Verfahrens bei der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familienangehörigen» (475, 754 kB, 08.10.2024)Bericht der Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates vom 18. August 2022
15.455 Parlamentarische Initiative «Missbräuchliche Untermiete vermeiden» (455, 564 kB, 08.10.2024)Stellungnahme des Bundesrates vom 19. Oktober 2022
18.475 Parlamentarische Initiative «Beschleunigung des Verfahrens bei der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familienangehörigen» (475, 535 kB, 08.10.2024)Stellungnahme des Bundesrates vom 19. Oktober 2022
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Geltende Gesetzesartikel
Art. 262: SR 220 - Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffe... | Fedlex (admin.ch)
Art. 291: SR 220 - Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffe... | Fedlex (admin.ch)
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