Für Mietzinsanpassungen aufgrund von Änderungen des Hypothekarzinssatzes gilt seit September 2008 der hypothekarische Referenzzinssatz. Dieser stützt sich auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken und wird jeweils auf den nächsten Viertelprozentwert gerundet.
Aktueller Referenzzinssatz: 1,5%
gültig seit 02.06.2023, unverändert ab 02.09.2023
Publikationsdaten 2023
Publikationsdaten 2024
01.12.2023
01.03.2024
03.06.2024
02.09.2024
02.12.2024
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Referenzzinssatz - Fragen und Antworten
1) Der Referenzzinssatz ist am 1. Juni 2023 von 1,25 auf 1,50 Prozent angestiegen. Was bedeutet das für die Mieterinnen und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen?
2) Auf welchem Stand des Referenzzinssatzes beruht der aktuell bezahlte Mietzins?
3) Was gilt es für die Vermieterinnen und Vermieter bei einer Mietzinserhöhung zu beachten?
4) Was kann ich als Mieterin oder Mieter gegen eine Mietzinserhöhung einwenden?
5) Wie und bis wann muss die Mieterin bzw. der Mieter auf eine Erhöhungsanzeige reagieren?
6) Welche Möglichkeiten gibt es, um eine Mietzinserhöhung aufgrund des angestiegenen Referenzzinssatzes rechnerisch zu überprüfen?
7) An welche Stellen kann ich mich für eine individuelle Beratung wenden?
Falls der aktuelle Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent beruht, ist grundsätzlich eine Mietzinserhöhung um 3 Prozent möglich (vgl. Art. 13 Abs. 1 lit. c VMWG). Dies trifft vor allem auf Mietverhältnisse zu, die zwischen März 2020 und Ende Mai 2023 abgeschlossen wurden, oder auf früher begonnene Mietverhältnisse, bei denen die Vermieterschaft die seit Vertragsschluss eingetretenen Referenzzinssatzsenkungen stets weitergegeben hat.
Falls der Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 1,75 Prozent oder höher beruht, besteht nach wie vor die Möglichkeit, eine Herabsetzung des Mietzinses um mindestens 2,91 Prozent einzufordern. Die weiteren Überwälzungssätze können Sie diesem Link oder diesem Link entnehmen.
Allfällige Mietzinsanpassungen können nur individualisiert auf das einzelne Vertragsverhältnis berechnet werden. Aufgrund der Referenzzinssatzentwicklung kann nur der (Netto-)Mietzins eine Anpassung erfahren. Die vertraglich ausgeschiedenen Heiz- und Nebenkosten sind davon nicht betroffen. Ausserdem gibt es zusätzliche Kostenfaktoren, welche die Höhe des Mietzinses beeinflussen (vgl. auch Ziff. 2 und 4).
Der massgebende Stand des Referenzzinssatzes wird oft im Mietvertrag explizit ausgewiesen. Es gelangt derjenige Zinssatz zur Anwendung, der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses massgebend war.
Wurde der Mietzins seit Vertragsabschluss allerdings wegen eines Anstiegs oder einer Senkung des Referenzzinssatzes angepasst und nicht angefochten, so ist auf diesen Stand des Zinssatzes abzustellen.
Wenn die Vermieterschaft den Mietzins aufgrund des Referenzzinssatzanstieges von 1,25 auf 1,50 Prozent erhöhen will, sind bestimmte formelle Aspekte (Art. 269d und 266c OR) zu beachten:
- die Mietzinserhöhung muss der Mietpartei mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist und auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden, wobei die Kündigungsfrist für Mietwohnungen mindestens drei Monate beträgt.
- die Mietzinserhöhung kann frühestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erfolgen.
Der Vermieterschaft steht es ausserdem zu, die Erhöhung zufolge des Referenzzinssatzanstiegs mit anderen Kostensteigerungen (z.B. Gebühren) oder der Teuerungsentwicklung (im Umfang von höchstens 40 % der Steigerung des Landesindexes für Konsumentenpreise) zu kumulieren.
Ob und was allenfalls gegen eine Mietzinserhöhung aufgrund des angestiegenen Referenzzinssatzes eingewendet werden kann, ist individuell für das einzelne Mietverhältnis zu eruieren. Ein möglicher Einwand kann sein, dass die Erhöhung:
- formell nicht korrekt angezeigt wurde, weil beispielsweise nicht ein vom Kanton genehmigtes Formular verwendet wurde oder die Begründung im Formular fehlt (vgl. auch Ziff. 2);
- nicht korrekt berechnet wurde, weil sie auf einem falschen Stand des Referenzzinssatzes bzw. auf einem falschen Überwälzungssatz beruht (vgl. auch Ziff. 1 und 3);
- zu einem übersetzten Ertrag (Nettorendite) führt oder der angepasste Mietzins nicht mehr im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit liegt;
- mit bestimmten Kostensenkungen oder der Teuerungsentwicklung (im Umfang von höchstens 40 % einer allfälligen Senkung des Landesindexes der Konsumentenpreise) zu verrechnen ist.
Es gibt keine generelle staatliche Mietzinskontrolle in der Schweiz. Die Mietparteien müssen darum selber tätig werden. Eine angezeigte Mietzinserhöhung aufgrund des Referenzzinssatzanstiegs kann innerhalb von 30 Tagen, nachdem sie mitgeteilt worden ist, bei der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde angefochten werden.
Die Liste mit den Adressen der Schlichtungsbehörden in Mietsachen ist auf der Website des BWO unter diesem Link oder auf der Website www.ch.ch unter diesem Link zu finden.
Im Internet werden von verschiedenen Organisationen Mietzinsrechner zur Verfügung gestellt, mit denen sich der in der Erhöhungsanzeige ausgewiesene Betrag überprüfen lässt:
Mietparteien können sich bei den Schlichtungsbehörden in Mietsachen, den Mieterinnen- und Mieterverbänden, den Verbänden der Immobilienwirtschaft bzw. der Hauseigentümer sowie bei spezialisierten Firmen oder der Anwaltschaft beraten und unterstützen lassen. Eine weitere Link-Sammlung zu Beratungsstellen findet sich unter diesem Link.
Weitere Informationen
Letzte Änderung 01.09.2023
