Hypothekarischer Referenzzinssatz

Für Mietzinsanpassungen aufgrund von Änderungen des Hypothekarzinssatzes gilt seit September 2008 der hypothekarische Referenzzinssatz. Dieser stützt sich auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken und wird jeweils auf den nächsten Viertelprozentwert gerundet.

Aktueller Referenzzinssatz: 1,75%

gültig seit 02.12.2023, unverändert ab 03.09.2024

Entwicklung Referenzzinssatz und Durchschnittszinssatz

Publikationsdaten 2024

02.12.2024

Publikationsdaten 2025

03.03.2025
02.06.2025
01.09.2025
01.12.2025

Welche Bedeutung hat der Leitzins für den Referenzzinssatz?

Was ist der Leitzins?

Der Leitzins dient der Steuerung geldpolitischer Massnahmen und wird von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) definiert. Er gilt als Basis für weitere Zinssätze und beeinflusst somit, zu welchen Bedingungen bzw. zu welchen Prozentsätzen private Personen, Unternehmen und der Staat Kredite aufnehmen können.

Was bedeutet die Senkung des Leitzinses für die Mieten in der Schweiz?

Massgebend für die Anpassung der Mieten in einem laufenden Mietverhältnis in der Schweiz ist nicht der Leitzinssatz, sondern der hypothekarische Referenzzinssatz. Dieser wird errechnet, indem die meldepflichtigen Banken in der Schweiz alle drei Monate ihre laufenden Hypothekarkredite der SNB melden. Daraus wird der Durchschnittszinssatz errechnet, der, auf ein Viertelprozent gerundet, den Referenzzinssatz ergibt. Da auch langjährige Festhypotheken in die Berechnung einfliessen, verändert sich der Referenzzinssatz nur sehr langsam – sowohl nach oben wie nach unten. Eine Änderung des Leitzinses hat somit nur eine indirekte und stark verzögerte Auswirkung auf die Mieten.

Jetzt, da der Leitzins gesunken ist, sinkt auch der Referenzzinssatz?

Rasche Veränderungen sind nicht zu erwarten. Der Referenzzinssatz ist sehr träge konstruiert. Viele Hypotheken, die in den letzten Wochen und Monaten abgeschlossen wurden, weisen einen Zinssatz auf, der über dem Durchschnittszinssatz (derzeit 1,72%) liegt. Deshalb hat der Durchschnittszinssatz weiterhin eine leicht steigende Tendenz. Solange er nicht über 1,87% steigt oder unter 1,63% fällt, bleibt der Referenzzinssatz bei 1,75%.
Genaue Prognosen für die weitere Entwicklung des Referenzzinssatzes sind schwierig. Sie hängen neben der zukünftigen Geldpolitik der SNB auch vom Verhalten der Banken und der Hypothekarnehmer ab.

Wie wirkt sich die Senkung des Leitzinses auf Fest- und SARON-Hypotheken aus?

Die Auswirkungen sind für Festhypotheken oder SARON-basierte Hypotheken unterschiedlich. Die Senkung des Leitzinses der SNB hat einen direkten Einfluss auf die Höhe der Verzinsung der SARON-Hypotheken. Diese betrugen bisher rund 2,0 - 2,5%. Neu wird dieser Satz tiefer ausfallen. SARON-basierte Hypotheken machen im Gesamtbestand etwa 20-25% aus.
Der Rest der Hypotheken sind zum grössten Teil Festhypotheken mit unterschiedlich langer Laufzeit. Da aktuell vor allem Festhypotheken auslaufen, welche noch während der Negativzinsphase abgeschlossen wurden (zu einer Verzinsung von 0,8 - 1,5%), wird eine Verlängerung normalerweise zu einem höheren Zinssatz erfolgen. Aktuell gelten Richtsätze für Festhypotheken von ungefähr 1,7 - 2,2%. Die Zinssätze für Festhypotheken werden sich aufgrund der Senkung des Leitzinses wahrscheinlich nur geringfügig verändern.

Referenzzinssatz - Fragen und Antworten

1) Der Referenzzinssatz ist am 1. Dezember 2023 von 1,50 auf 1,75 Prozent gestiegen. Was bedeutet das für die Mieterinnen und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen?

Falls der aktuelle Mietzins auf dem Referenzzinssatz von 1,50 Prozent beruht, ist grundsätzlich eine Mietzinserhöhung um 3 Prozent möglich (vgl. Art. 13 Abs. 1 lit. c VMWG).

Dies trifft vor allem auf Mietverhältnisse zu, die zwischen Juni 2017 und Februar 2020 abgeschlossen wurden und wo der Mietzins seither nicht angepasst wurde. Oder auf später abgeschlossene Mietverträge, in welchen die Erhöhung des Referenzzinssatzes vom Juni 2023 weitergegeben wurde (vgl. auch Frage 2).

2) Was bedeutet die Erhöhung des Referenzzinssatzes auf 1,75 Prozent für die Mieterinnen und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen, deren Mietzins noch auf einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent basiert?

Falls der aktuelle Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent beruht, ist grundsätzlich eine Mietzinserhöhung um 6 Prozent möglich (vgl. Art. 13 Abs. 1 lit. c VMWG). Dies trifft vor allem auf Mietverhältnisse zu, die zwischen März 2020 und Ende Mai 2023 abgeschlossen wurden, oder auf früher begonnene Mietverhältnisse, bei denen die Vermieterschaft die seit Vertragsschluss eingetretenen Referenzzinssatzsenkungen stets weitergegeben hat, die letzte Erhöhungsmöglichkeit am 1. Juni 2023 jedoch nicht wahrgenommen hat.

Allfällige Mietzinsanpassungen können nur individualisiert auf das einzelne Vertragsverhältnis berechnet werden. Aufgrund der Referenzzinssatzentwicklung kann nur der (Netto-)Mietzins eine Anpassung erfahren. Die vertraglich ausgeschiedenen Heiz- und Nebenkosten sind davon nicht betroffen. Ausserdem gibt es zusätzliche Kostenfaktoren, welche die Höhe des Mietzinses beeinflussen (vgl. auch Ziff. 4 und 6).

3) Wann besteht die Möglichkeit, eine Senkung des Mietzinses einzufordern?

Falls der Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 2 Prozent oder höher beruht, besteht nach wie vor die Möglichkeit, eine Herabsetzung des Mietzinses um mindestens 2,91 Prozent einzufordern. Die weiteren Überwälzungssätze können Sie diesem Link oder diesem Link entnehmen. Ausserdem gibt es zusätzliche Kostenfaktoren, welche die Höhe des Mietzinses beeinflussen (vgl. auch Ziff. 4 und 6).

4) Auf welchem Stand des Referenzzinssatzes beruht der aktuell bezahlte Mietzins?

Der massgebende Stand des Referenzzinssatzes wird oft im Mietvertrag explizit ausgewiesen. Es gelangt derjenige Zinssatz zur Anwendung, der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses massgebend war.

Wurde der Mietzins seit Vertragsabschluss allerdings wegen eines Anstiegs oder einer Senkung des Referenzzinssatzes angepasst und nicht angefochten, so ist auf diesen Stand des Zinssatzes abzustellen.

5) Was gilt es für die Vermieterinnen und Vermieter bei einer Mietzinserhöhung zu beachten?

Wenn die Vermieterschaft den Mietzins aufgrund des Referenzzinssatzanstieges erhöhen will, sind bestimmte formelle Aspekte (Art. 269d und 266c OR) zu beachten:

die Mietzinserhöhung muss der Mietpartei mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist und auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden, wobei die Kündigungsfrist für Mietwohnungen mindestens drei Monate beträgt.
die Mietzinserhöhung kann frühestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erfolgen.

Der Vermieterschaft steht es ausserdem zu, die Erhöhung zufolge des Referenzzinssatzanstiegs mit anderen Kostensteigerungen (z.B. Gebühren) oder der Teuerungsentwicklung (im Umfang von höchstens 40 % der Steigerung des Landesindexes für Konsumentenpreise) zu kumulieren.

6) Was kann ich als Mieterin oder Mieter gegen eine Mietzinserhöhung einwenden?

Ob und was allenfalls gegen eine Mietzinserhöhung aufgrund des angestiegenen Referenzzinssatzes eingewendet werden kann, ist individuell für das einzelne Mietverhältnis zu eruieren. Ein möglicher Einwand kann sein, dass die Erhöhung:

formell nicht korrekt angezeigt wurde, weil beispielsweise nicht ein vom Kanton genehmigtes Formular verwendet wurde oder die Begründung im Formular fehlt (vgl. auch Ziff. 4);
nicht korrekt berechnet wurde, weil sie auf einem falschen Stand des Referenzzinssatzes bzw. auf einem falschen Überwälzungssatz beruht (vgl. auch Ziff. 1, 2 und 5);
zu einem übersetzten Ertrag (Nettorendite) führt oder der angepasste Mietzins nicht mehr im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit liegt;
mit bestimmten Kostensenkungen oder der Teuerungsentwicklung (im Umfang von höchstens 40 % einer allfälligen Senkung des Landesindexes der Konsumentenpreise) zu verrechnen ist.

7) Wie und bis wann muss die Mieterin bzw. der Mieter auf eine Erhöhungsanzeige reagieren?

Es gibt keine generelle staatliche Mietzinskontrolle in der Schweiz. Die Mietparteien müssen darum selber tätig werden. Eine angezeigte Mietzinserhöhung aufgrund des Referenzzinssatzanstiegs kann innerhalb von 30 Tagen, nachdem sie mitgeteilt worden ist, bei der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde angefochten werden.

Die Liste mit den Adressen der Schlichtungsbehörden in Mietsachen ist auf der Website des BWO unter diesem Link oder auf der Website www.ch.ch unter diesem Link zu finden.

8) Welche Möglichkeiten gibt es, um eine Mietzinserhöhung aufgrund des angestiegenen Referenzzinssatzes rechnerisch zu überprüfen?

Im Internet werden von verschiedenen Organisationen Mietzinsrechner zur Verfügung gestellt, mit denen sich der in der Erhöhungsanzeige ausgewiesene Betrag überprüfen lässt:

Zeitschrift «mietrechtspraxis | mp»: Link
Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband: Link
Dachverband der Mieterinnen- und Mieterverbände der Romandie (ASLOCA): Link
Hauseigentümerverband Schweiz: Link
Gerichte Zürich: Link
Universität Neuenburg: Link (rechts unten auf der Startseite)

9) Wo kommt der Referenzzinssatz nicht zur Anwendung?

Der Referenzzinssatz ist entscheidend für Mietanpassungen in bestehenden Mietverhältnissen, gilt aber nicht für alle Mietverhältnisse. Davon ausgenommen sind Indexmieten, Staffelmieten sowie geförderte und luxuriöse Wohnungen.

Indexmiete: Bei der Indexmiete vereinbaren die Parteien, dass die Miete der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise folgen soll. Während einer festen Vertragslaufzeit von mindestens fünf Jahren sind alle anderen Möglichkeiten zur Anpassung der Miete grundsätzlich ausgeschlossen.
Staffelmiete: Bei der Staffelmiete erhöht sich die Miete automatisch zu den im Mietvertrag vereinbarten Umfang zu den genannten Terminen.
Luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche): Die Mietzinse für luxuriöse Wohnungen können frei vereinbart werden.
Subventionierte Wohnungen: Wenn eine Wohnung von der öffentlichen Hand unterstützt wird, unterliegt sie während des Subventionszeitraums der behördlichen Kontrolle – nach deren Regeln. Der Mietzins wird dabei häufig nach der Kostenmiete berechnet.

10) An welche Stellen kann ich mich für eine individuelle Beratung wenden?

Mietparteien können sich bei den Schlichtungsbehörden in Mietsachen, den Mieterinnen- und Mieterverbänden, den Verbänden der Immobilienwirtschaft bzw. der Hauseigentümer sowie bei spezialisierten Firmen oder der Anwaltschaft beraten und unterstützen lassen. Eine weitere Link-Sammlung zu Beratungsstellen findet sich unter diesem Link.

Sonderseite Wohnungsmieten (Bundesamt für Statistik)

Weitere Informationen

Merkblatt – Der hypothekarische Referenzzinssatz (PDF, 96 kB, 01.12.2022)

02.09.2024