Hypothekarischer Referenzzinssatz

Für Mietzinsanpassungen aufgrund von Änderungen des Hypothekarzinssatzes gilt seit September 2008 der hypothekarische Referenzzinssatz. Dieser stützt sich auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken und wird jeweils auf den nächsten Viertelprozentwert gerundet.

Aktueller Referenzzinssatz: 1,5%

gültig seit 04.03.2025

Entwicklung Referenzzinssatz und Durchschnittszinssatz

Publikationsdaten 2025

02.06.2025
01.09.2025
01.12.2025

Publikationsdaten 2026

02.03.2026
01.06.2026
01.09.2026
01.12.2026

Welche Bedeutung hat der Leitzins für den Referenzzinssatz?

Was ist der Leitzins?

Der Leitzins dient der Steuerung geldpolitischer Massnahmen und wird von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) definiert. Er gilt als Basis für weitere Zinssätze und beeinflusst somit, zu welchen Bedingungen bzw. zu welchen Prozentsätzen private Personen, Unternehmen und der Staat Kredite aufnehmen können.

Was bedeutet die Senkung des Leitzinses für die Mieten in der Schweiz?

Massgebend für die Anpassung der Mieten in einem laufenden Mietverhältnis in der Schweiz ist nicht der Leitzinssatz, sondern der hypothekarische Referenzzinssatz. Dieser wird errechnet, indem die meldepflichtigen Banken in der Schweiz alle drei Monate ihre laufenden Hypothekarkredite der SNB melden. Daraus wird der Durchschnittszinssatz errechnet, der, auf ein Viertelprozent gerundet, den Referenzzinssatz ergibt. Da auch langjährige Festhypotheken in die Berechnung einfliessen, verändert sich der Referenzzinssatz nur sehr langsam – sowohl nach oben wie nach unten. Eine Änderung des Leitzinses hat somit nur eine indirekte und stark verzögerte Auswirkung auf die Mieten.

Jetzt, da der Leitzins gesunken ist, sinkt auch der Referenzzinssatz?

Rasche Veränderungen sind nicht zu erwarten. Der Referenzzinssatz ist sehr träge konstruiert. Viele Hypotheken, die in den letzten Wochen und Monaten abgeschlossen wurden, weisen einen Zinssatz auf, der über dem Durchschnittszinssatz (derzeit 1,63%) liegt. Solange er nicht über 1,87% steigt oder unter 1,63% fällt, bleibt der Referenzzinssatz bei 1,75%.

Wie wirkt sich die Senkung des Leitzinses auf Fest- und SARON-Hypotheken aus?

Die Auswirkungen sind für Festhypotheken oder SARON-basierte Hypotheken unterschiedlich. Die Senkung des Leitzinses der SNB hat einen direkten Einfluss auf die Höhe der Verzinsung der SARON-Hypotheken. SARON-basierte Hypotheken machen im Gesamtbestand etwa 20-25% aus.
Der Rest der Hypotheken sind zum grössten Teil Festhypotheken mit unterschiedlich langer Laufzeit. Die Zinssätze für Festhypotheken werden sich aufgrund der Senkung des Leitzinses wahrscheinlich nur noch geringfügig verändern.

Referenzzinssatz - Fragen und Antworten

1) Falls der Referenzzinssatz um 0,25–Prozentpunkt steigt oder sinkt: Was bedeutet das für Mieterinnen und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen?

Bei einer Veränderung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte kann der Mietzins angepasst werden.

Falls der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte steigt, kann der Mietzins um 3 Prozent erhöht werden (vgl. Art. 13 Abs. 1 lit. c VMWG).
Falls der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte sinkt, ergibt sich für die Mietenden im Grundsatz ein Senkungsanspruch des Mietzinses im Umfang von 2,91 Prozent.

Bei einer grösseren Veränderung als 0,25 Prozentpunkte gelten andere Überwälzungssätze, vgl. dazu Frage 2.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang ausserdem: Es gibt zusätzliche Kostenfaktoren, welche die Höhe des Mietzinses beeinflussen (vgl. auch Frage 3 und 5). Deswegen können allfällige Mietzinsanpassungen nur auf das einzelne Vertragsverhältnis berechnet werden. Aufgrund der Referenzzinssatzentwicklung kann nur der (Netto) Mietzins eine Anpassung erfahren. Die separat vereinbarten Heiz- und Nebenkosten sind davon nicht betroffen.

2) Was gilt, wenn der Mietzins auf einem Referenzzinssatz beruht, der mehr als 0,25 Prozentpunkte vom aktuellen Satz abweicht?

Es kann sein, dass der Mietzins auf einem Referenzzinssatz beruht, der 0,5 Prozentpunkte oder mehr vom aktuell geltenden Referenzzinssatz abweicht. So beispielsweise, wenn der aktuelle Referenzzinssatz 1,5 Prozent beträgt, der Mietzins aber auf 2 Prozent basiert. In diesem Fall besteht die Möglichkeit, den Mietzins in einem grösseren Ausmass anzupassen. Die entsprechenden Überwälzungssätze können Sie diesem Link oder diesem Link entnehmen. Ausserdem gibt es zusätzliche Kostenfaktoren, welche die Höhe des Mietzinses beeinflussen (vgl. auch Frage 1, 3 und 5). Verschiedene Organisationen stellen Mietzinsrechner zur Verfügung, welche beim Berechnen des individuellen Anpassungsanspruchs helfen können (vgl. Frage 7).

3) Auf welchem Stand des Referenzzinssatzes beruht der aktuell bezahlte Mietzins?

Der massgebende Stand des Referenzzinssatzes wird oft im Mietvertrag explizit ausgewiesen. Es gelangt derjenige Zinssatz zur Anwendung, der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses massgebend war.

Wurde der Mietzins seit Vertragsabschluss allerdings wegen eines Anstiegs oder einer Senkung des Referenzzinssatzes angepasst und nicht angefochten, so ist auf diesen Stand des Zinssatzes abzustellen.

4) Was gilt es für die Vermieterinnen und Vermieter bei einer Mietzinserhöhung zu beachten?

Wenn die Vermieterschaft den Mietzins erhöhen will, sind bestimmte formelle Aspekte (Art. 269d und 266c OR) zu beachten:

die Mietzinserhöhung muss der Mietpartei mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist und auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden, wobei die Kündigungsfrist für Mietwohnungen mindestens drei Monate beträgt.
die Mietzinserhöhung kann frühestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erfolgen.

Der Vermieterschaft steht es ausserdem zu, die Erhöhung zufolge des Referenzzinssatzanstiegs mit anderen Kostensteigerungen (z.B. Gebühren) oder der Teuerungsentwicklung (im Umfang von höchstens 40 % der Steigerung des Landesindexes für Konsumentenpreise) zu kumulieren.

5) Was kann ich als Mieterin oder Mieter gegen eine Mietzinserhöhung einwenden?

Ob und was allenfalls gegen eine Mietzinserhöhung aufgrund eines angestiegenen Referenzzinssatzes eingewendet werden kann, ist individuell für das einzelne Mietverhältnis zu eruieren. Ein möglicher Einwand kann sein, dass die Erhöhung:

formell nicht korrekt angezeigt wurde, weil beispielsweise nicht ein vom Kanton genehmigtes Formular verwendet wurde oder die Begründung im Formular fehlt (vgl. auch Frage 4);
nicht korrekt berechnet wurde, weil sie auf einem falschen Stand des Referenzzinssatzes bzw. auf einem falschen Überwälzungssatz beruht (vgl. auch Frage 1, 2 und 4);
zu einem übersetzten Ertrag (Nettorendite) führt oder der angepasste Mietzins nicht mehr im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit liegt;
mit bestimmten Kostensenkungen oder der Teuerungsentwicklung (im Umfang von höchstens 40 % einer allfälligen Senkung des Landesindexes der Konsumentenpreise) zu verrechnen ist.

Verschiedene Organisationen stellen Mietzinsrechner zur Verfügung, welche beim Berechnen des individuellen Anpassungsanspruchs helfen können (vgl. Frage 7).

6) Wie und bis wann muss die Mieterin bzw. der Mieter auf eine Erhöhungsanzeige reagieren?

Es gibt keine generelle staatliche Mietzinskontrolle in der Schweiz. Die Mietparteien müssen darum selbst tätig werden. Eine angezeigte Mietzinserhöhung kann innerhalb von 30 Tagen, nachdem sie mitgeteilt worden ist, bei der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde angefochten werden (vgl. Art. 270b OR).

Die Liste mit den Adressen der Schlichtungsbehörden in Mietsachen ist auf der Website des BWO unter diesem Link oder auf der Website www.ch.ch unter diesem Link zu finden.

7) Welche Möglichkeiten gibt es, um eine Mietzinserhöhung aufgrund des angestiegenen Referenzzinssatzes rechnerisch zu überprüfen?

Im Internet werden von verschiedenen Organisationen Mietzinsrechner zur Verfügung gestellt, mit denen sich der in der Erhöhungsanzeige ausgewiesene Betrag überprüfen lässt:

Zeitschrift «mietrechtspraxis | mp»: Link
Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband: Link
Dachverband der Mieterinnen- und Mieterverbände der Romandie (ASLOCA): Link
Hauseigentümerverband Schweiz: Link
Gerichte Zürich: Link
Universität Neuenburg: Link (rechts unten auf der Startseite)

8) Wo kommt der Referenzzinssatz nicht zur Anwendung?

Der Referenzzinssatz ist entscheidend für Mietanpassungen in bestehenden Mietverhältnissen, gilt aber nicht für alle Mietverhältnisse. Davon ausgenommen sind Indexmieten, Staffelmieten sowie geförderte und luxuriöse Wohnungen.

Indexmiete: Bei der Indexmiete vereinbaren die Parteien, dass die Miete der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise folgen soll. Während einer festen Vertragslaufzeit von mindestens fünf Jahren sind alle anderen Möglichkeiten zur Anpassung der Miete grundsätzlich ausgeschlossen.
Staffelmiete: Bei der Staffelmiete erhöht sich die Miete automatisch zu den im Mietvertrag vereinbarten Umfang zu den genannten Terminen.
Luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche): Die Mietzinse für luxuriöse Wohnungen können frei vereinbart werden.
Subventionierte Wohnungen: Wenn eine Wohnung von der öffentlichen Hand unterstützt wird, unterliegt sie während des Subventionszeitraums der behördlichen Kontrolle – nach deren Regeln. Der Mietzins wird dabei häufig nach der Kostenmiete berechnet.

9) An welche Stellen kann ich mich für eine individuelle Beratung wenden?

Mietparteien können sich bei den Schlichtungsbehörden in Mietsachen, den Mieterinnen- und Mieterverbänden, den Verbänden der Immobilienwirtschaft bzw. der Hauseigentümer sowie bei spezialisierten Firmen oder der Anwaltschaft beraten und unterstützen lassen. Eine weitere Link-Sammlung zu Beratungsstellen findet sich unter diesem Link.

Sonderseite Wohnungsmieten (Bundesamt für Statistik)

Weitere Informationen

Merkblatt – Der hypothekarische Referenzzinssatz (PDF, 96 kB, 01.12.2022)

03.03.2025