Veröffentlicht am 1. Dezember 2025
Hypothekarischer Referenzzinssatz
Für Mietzinsanpassungen aufgrund von Änderungen des Hypothekarzinssatzes gilt seit September 2008 der hypothekarische Referenzzinssatz. Dieser stützt sich auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken und wird jeweils auf den nächsten Viertelprozentwert gerundet.
Aktueller Referenzzinssatz: 1,25%
gültig seit 02.09.2025, unverändert ab 02.12.2025
Entwicklung Referenzzinssatz und Durchschnittszinssatz
02.03.2026
01.06.2026
01.09.2026
01.12.2026
Welche Bedeutung hat der Leitzins für den Referenzzinssatz?
Der Leitzins dient der Steuerung geldpolitischer Massnahmen und wird von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) definiert. Er gilt als Basis für weitere Zinssätze und beeinflusst somit, zu welchen Bedingungen bzw. zu welchen Prozentsätzen private Personen, Unternehmen und der Staat Kredite aufnehmen können.
Massgebend für die Anpassung der Mieten in einem laufenden Mietverhältnis in der Schweiz ist nicht der Leitzinssatz, sondern der hypothekarische Referenzzinssatz. Dieser wird errechnet, indem die meldepflichtigen Banken in der Schweiz alle drei Monate ihre laufenden Hypothekarkredite der SNB melden. Daraus wird der Durchschnittszinssatz errechnet, der, auf ein Viertelprozent gerundet, den Referenzzinssatz ergibt. Da auch langjährige Festhypotheken in die Berechnung einfliessen, verändert sich der Referenzzinssatz nur sehr langsam – sowohl nach oben wie nach unten. Eine Änderung des Leitzinses hat somit nur eine indirekte und stark verzögerte Auswirkung auf die Mieten.
Rasche Veränderungen sind nicht zu erwarten. Der Referenzzinssatz ist sehr träge konstruiert. Solange der Durchschnittszinssatz nicht über 1,62% steigt oder unter 1,38% fällt, bleibt der Referenzzinssatz bei 1,5%.
Die Auswirkungen sind für Festhypotheken oder SARON-basierte Hypotheken unterschiedlich. Die Senkung des Leitzinses der SNB hat einen direkten Einfluss auf die Höhe der Verzinsung der SARON-Hypotheken. SARON-basierte Hypotheken machen im Gesamtbestand etwa 20-25% aus.
Der Rest der Hypotheken sind zum grössten Teil Festhypotheken mit unterschiedlich langer Laufzeit. Die Zinssätze für Festhypotheken werden sich aufgrund der Senkung des Leitzinses wahrscheinlich nur noch geringfügig verändern.
Referenzzinssatz - Fragen und Antworten
Bei einer Veränderung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte kann der Mietzins angepasst werden.
- Falls der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte steigt, kann der Mietzins um 3 Prozent erhöht werden (vgl. Art. 13 Abs. 1 lit. c VMWG).
- Falls der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte sinkt, ergibt sich für die Mietenden im Grundsatz ein Senkungsanspruch des Mietzinses im Umfang von 2,91 Prozent.
Bei einer grösseren Veränderung als 0,25 Prozentpunkte gelten andere Überwälzungssätze, vgl. dazu Frage 2.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang ausserdem: Es gibt zusätzliche Kostenfaktoren, welche die Höhe des Mietzinses beeinflussen (vgl. auch Frage 3 und 5). Deswegen können allfällige Mietzinsanpassungen nur auf das einzelne Vertragsverhältnis berechnet werden. Aufgrund der Referenzzinssatzentwicklung kann nur der (Netto) Mietzins eine Anpassung erfahren. Die separat vereinbarten Heiz- und Nebenkosten sind davon nicht betroffen.
Es kann sein, dass der Mietzins auf einem Referenzzinssatz beruht, der 0,5 Prozentpunkte oder mehr vom aktuell geltenden Referenzzinssatz abweicht. So beispielsweise, wenn der aktuelle Referenzzinssatz 1,5 Prozent beträgt, der Mietzins aber auf 2 Prozent basiert. In diesem Fall besteht die Möglichkeit, den Mietzins in einem grösseren Ausmass anzupassen. Die entsprechenden Überwälzungssätze können Sie diesem Link oder diesem Link entnehmen. Ausserdem gibt es zusätzliche Kostenfaktoren, welche die Höhe des Mietzinses beeinflussen (vgl. auch Frage 1, 3 und 6). Verschiedene Organisationen stellen Mietzinsrechner zur Verfügung, welche beim Berechnen des individuellen Anpassungsanspruchs helfen können (vgl. Frage 8).
Der massgebende Stand des Referenzzinssatzes wird oft im Mietvertrag explizit ausgewiesen. Es gelangt derjenige Zinssatz zur Anwendung, der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses massgebend war.
Wurde der Mietzins seit Vertragsabschluss allerdings wegen eines Anstiegs oder einer Senkung des Referenzzinssatzes angepasst und nicht angefochten, so ist auf diesen Stand des Zinssatzes abzustellen.
Wenn die Voraussetzungen für eine Mietzinssenkung erfüllt sind, können Sie einen entsprechenden Antrag bei Ihrer Vermieterschaft stellen, am besten per Einschreiben. Nach Absendung des Briefes muss Ihre Vermieterschaft innerhalb von 30 Tagen auf den Antrag reagieren. Sie kann das Gesuch gutheissen und den Mietzins senken. Sie kann das Gesuch aber auch ablehnen oder die Senkung mit anderen Faktoren verrechnen (vgl. Frage 6). Wenn die Vermieterschaft ablehnt oder verrechnet, muss sie erklären, warum sie das tut. Wenn Sie mit der Antwort nicht einverstanden sind – oder wenn Sie innerhalb der 30 Tage gar keine Antwort erhalten – können Sie sich an die zuständigen Schlichtungsbehörde wenden (vgl. Frage 7). Wichtig ist, dass dies wiederum innert 30 Tagen geschieht, sonst müssen Sie wieder von vorne beginnen und erneut die Vermieterschaft anfragen.
Mit anderen Worten: Sie müssen den Antrag auf Mietzinssenkung an die Schlichtungsbehörde spätestens 60 Tage nach dem ursprünglichen Antrag an Ihre Vermieterschaft einreichen.Wenn die Vermieterschaft den Mietzins aufgrund des Referenzzinssatzanstieges erhöhen will, sind bestimmte formelle Aspekte (Art. 269d und 266c OR) zu beachten:
- die Mietzinserhöhung muss der Mietpartei mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist und auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden, wobei die Kündigungsfrist für Mietwohnungen mindestens drei Monate beträgt.
- die Mietzinserhöhung kann frühestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erfolgen.
Der Vermieterschaft steht es ausserdem zu, die Erhöhung zufolge des Referenzzinssatzanstiegs mit anderen Kostensteigerungen (z.B. Gebühren) oder der Teuerungsentwicklung (im Umfang von höchstens 40 % der Steigerung des Landesindexes für Konsumentenpreise) zu kumulieren.
Ob und was allenfalls gegen eine Mietzinserhöhung aufgrund des angestiegenen Referenzzinssatzes eingewendet werden kann, ist individuell für das einzelne Mietverhältnis zu eruieren. Ein möglicher Einwand kann sein, dass die Erhöhung:
- formell nicht korrekt angezeigt wurde, weil beispielsweise nicht ein vom Kanton genehmigtes Formular verwendet wurde oder die Begründung im Formular fehlt (vgl. auch Frage 5);
- nicht korrekt berechnet wurde, weil sie auf einem falschen Stand des Referenzzinssatzes bzw. auf einem falschen Überwälzungssatz beruht (vgl. auch Fragen 1, 2 und 5);
- zu einem übersetzten Ertrag (Nettorendite) führt oder der angepasste Mietzins nicht mehr im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit liegt;
- mit bestimmten Kostensenkungen oder der Teuerungsentwicklung (im Umfang von höchstens 40 % einer allfälligen Senkung des Landesindexes der Konsumentenpreise) zu verrechnen ist.
Verschiedene Organisationen stellen Mietzinsrechner zur Verfügung, welche beim Berechnen des individuellen Anpassungsanspruchs helfen können (vgl. Frage 8).
Es gibt keine generelle staatliche Mietzinskontrolle in der Schweiz. Die Mietparteien müssen darum selbst tätig werden. Eine angezeigte Mietzinserhöhung aufgrund des Referenzzinssatzanstiegs kann innerhalb von 30 Tagen, nachdem sie mitgeteilt worden ist, bei der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde angefochten werden (vgl. Art. 270b OR).
Die Liste mit den Adressen der Schlichtungsbehörden in Mietsachen ist auf der Website des BWO unter diesem Link oder auf der Website www.ch.ch unter diesem Link zu finden.
Im Internet werden von verschiedenen Organisationen Mietzinsrechner zur Verfügung gestellt, mit denen sich der in der Erhöhungsanzeige ausgewiesene Betrag überprüfen lässt:
Der Referenzzinssatz ist entscheidend für Mietanpassungen in bestehenden Mietverhältnissen, gilt aber nicht für alle Mietverhältnisse. Davon ausgenommen sind Indexmieten, Staffelmieten sowie geförderte und luxuriöse Wohnungen.
- Indexmiete: Bei der Indexmiete vereinbaren die Parteien, dass die Miete der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise folgen soll. Während einer festen Vertragslaufzeit von mindestens fünf Jahren sind alle anderen Möglichkeiten zur Anpassung der Miete grundsätzlich ausgeschlossen.
- Staffelmiete: Bei der Staffelmiete erhöht sich die Miete automatisch zu den im Mietvertrag vereinbarten Umfang zu den genannten Terminen.
- Luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche): Die Mietzinse für luxuriöse Wohnungen können frei vereinbart werden.
- Subventionierte Wohnungen: Wenn eine Wohnung von der öffentlichen Hand unterstützt wird, unterliegt sie während des Subventionszeitraums der behördlichen Kontrolle – nach deren Regeln. Der Mietzins wird dabei häufig nach der Kostenmiete berechnet.
Mietparteien können sich bei den Schlichtungsbehörden in Mietsachen, den Mieterinnen- und Mieterverbänden, den Verbänden der Immobilienwirtschaft bzw. der Hauseigentümer sowie bei spezialisierten Firmen oder der Anwaltschaft beraten und unterstützen lassen. Eine weitere Link-Sammlung zu Beratungsstellen findet sich unter diesem Link.
Sonderseite Wohnungsmieten (Bundesamt für Statistik)
Weitere Informationen
1. Dezember 2025
Hypothekarischer Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen bleibt bei 1,25 Prozent
Der hypothekarische Referenzzinssatz beträgt 1,25 Prozent und verbleibt damit auf demselben Stand wie der letztmals publizierte Satz. Er gilt für die Mietzinsgestaltung in der ganzen Schweiz.