A fronte di una persistente carenza di alloggi da oltre vent’anni, il Canton Vaud si è dotato di un sistema di aiuti e sostegni per promuovere la costruzione di abitazione di utilità pubblica e preservare il parco locativo esistente. Dal 2022, in più, un regolamento disciplina le attività delle piattaforme ricettive para-alberghiere.
Cosa ha spinto il Canton Vaud ad attivarsi?
Dai vigneti terrazzati alle vette alpine, dagli ampi spazi del Giura alle rive dei laghi, il Canton Vaud vanta una ricca diversità di luoghi e paesaggi. Il territorio presenta cioè un’attrattiva particolare e difatti negli ultimi vent’anni il mercato immobiliare sta vivendo sotto pressione. Le piattaforme di prenotazione si sono gradualmente impiantate nella realtà vodese: nel 2018 il Cantone contava quasi 4 000 camere o alloggi interi disponibili solo tramite la piattaforma Airbnb. Due parlamentari vodesi hanno voluto conoscere la portata di questo modello economico e proposto al Consiglio di Stato di legiferare sulle condizioni quadro per le attività di piattaforme come Airbnb nel Canton Vaud.
Una persistente carenza di alloggi
Di solito il mercato è considerato equilibrato se caratterizzato da un tasso di alloggi sfitti dell’1,5%, un dato che nel Canton Vaud risale al 1999. Le camere e gli alloggi messi a disposizione per brevi periodi sulle piattaforme online stanno aggravando la situazione perché sottraggono una parte - se non la totalità - degli alloggi del parco locativo. Questi sviluppi sono preoccupanti perché le piattaforme potrebbero innescare un’esplosione dei prezzi dei subaffitti e quindi un aumento generale degli affitti.
Distorsione della concorrenza tra camere in affitto e alberghi tradizionali
Il modello tipo Airbnb pone una serie di problemi rispetto alla gestione alberghiera tradizionale. Queste piattaforme concorrenti potrebbero far perdere introiti agli operatori ufficiali, con il conseguente rischio di non disporre di finanziamenti insufficienti per preservare ed espandere le risorse turistiche locali – un rischio aggravato dalle difficoltà di riscuotere le tasse di soggiorno. Problematica anche la questione della dichiarazione dei redditi ai fini fiscali o la notifica degli ospiti stranieri alla polizia, obblighi che invece l’industria alberghiera tradizionale deve rispettare. Consapevole di queste sfide, tuttavia, il Consiglio di Stato del Canton Vaud ha rilevato anche le potenziali opportunità delle piattaforme online, che oltre ad aumentare l’offerta di alloggi stanno stimolando il potenziale turistico delle regioni interessate. Il Cantone, pertanto, non ha voluto proibire questi sviluppi, che rispondono a una domanda effettiva, ma fornire un quadro di riferimento per affinché queste attività siano conformi all’ordinamento giuridico-istituzionale in vigore.
Come si comporta il Cantone?
Per monitorare la fruizione degli alloggi (subaffitto, affitto di breve durata, ecc.) e inquadrare meglio le attività di aziende e privati esonerati da licenze per l’alloggio di persone, il Canton Vaud ha varato la legge del 31 maggio 2005 sull’esercizio delle attività economiche (LEAE) e il regolamento di attuazione della legge del 10 maggio 2016 sulla conservazione e la promozione del parco locativo (RLPPPL). Le norme che disciplinano le attività delle piattaforme di tipo Airbnb sono entrate in vigore il 1° luglio 2022 e prevedono le seguenti misure:
Autorizzazione necessaria per affitti di 90 o più giorni per anno solare (solo per il parco locativo)
Il datore di alloggio con modalità tradizionali che decide di affittarlo tramite una piattaforma tipo Airbnb per un periodo pianificato di oltre 90 giorni per anno solare (consecutivi o no) deve prima ottenere l’autorizzazione per un cambio d’uso. La richiesta va inoltrata alla DIL (Direction cantonale du logement) tramite il Comune (autorità di preavviso) in cui si trova l’immobile. Questa disposizione rientra nella politica cantonale di conservazione del parco locativo e si applica solo nei distretti in cui vi è carenza di alloggi, secondo il decreto pubblicato all’inizio di ogni anno dal DITS, il Dipartimento competente per gli alloggi.
Obbligo per i datori di alloggi di registrarsi presso le autorità locali
I datori di alloggi devono registrarsi presso il Comune in cui si trova l’alloggio almeno 10 giorni prima del primo pernottamento e poi fornire informazioni sulla loro attività una volta al mese. L’introduzione dell’obbligo di registrazione consente ai Comuni di identificare i datori di alloggi, di garantire l’effettiva riscossione della tassa di soggiorno e di controllare più facilmente il numero di pernottamenti, in particolare il rispetto del tetto di 90 giorni in subaffitto per anno solare, definito all’articolo 15 della RLPPPL.
I Comuni hanno l’obbligo di tenere un registro dei datori di alloggi
I Comuni hanno l’obbligo di tenere un registro delle persone fisiche o giuridiche che affittano o subaffittano un alloggio sul territorio. I dati registrati devono includere cognome, nome, data di nascita e indirizzo principale del datore di alloggio (la ragione sociale e la sede legale nel caso di una persona giuridica), nonché l’indirizzo e la capienza dell’alloggio affittato o subaffittato. I dati registrati sono accessibili alle autorità comunali e cantonali per i controlli della polizia e del fisco.
Obbligo per i datori di alloggi di tenere un registro degli ospiti
Per garantire la parità di trattamento con gli albergatori, assoggettati alla legislazione applicabile alle locande e alle mescite pubbliche, il datore di alloggi disponibili su una piattaforma deve tenere un registro che consenta di controllare tutte le persone alloggiate, mediante la copia di un documento d’identità. Il registro deve anche indicare i periodi precisi del soggiorno (date di arrivo e di partenza). Ogni mese il datore di alloggio deve consegnare una copia del registro all’autorità comunale.
Riscossione automatica della tassa di soggiorno
I 300 Comuni vodesi godono di un elevato grado di autonomia, in particolare per quanto riguarda la riscossione della tassa di soggiorno. Per facilitare la riscossione, l’Union des communes vaudoises (UCV) ha firmato un accordo con Airbnb, in vigore dal 1° aprile 2023. L’UCV funge da intermediario tra Airbnb e i Comuni che hanno aderito a questa partnership o sono in procinto di farlo. Questo meccanismo contribuisce a garantire la parità di trattamento tra i professionisti della ricettività e i privati che utilizzano questa piattaforma. Per maggiori informazioni sull’accordo con Airbnb consultare il sito dell’UCV (solo in francese).
Cosa ha imparato il Canton Vaud da questa esperienza?
Il Canton Vaud è composto da un gran numero di Comuni che godono di una notevole autonomia in termini di politica abitativa. Le autorità comunali vigilano anche sulle norme che regolano la conservazione del parco locativo e su quelle che regolano l’attività economica nel settore alberghiero. Questi due quadri legislativi sono distinti e siccome le attività delle piattaforme di alloggio sono regolamentate da entrambe, ciò dà adito a una certa complessità. Per tenere conto delle diverse realtà di ogni Comune, la normativa sulla conservazione del parco locativo riguarda solo gli immobili precedentemente affittati e situati in Comuni con carenza di alloggi. Invece la legislazione che regola le attività economiche si applica a tutti gli attori (proprietari, inquilini) che utilizzano le piattaforme di prenotazione, indipendentemente dal luogo in cui si trova l’alloggio.
Per quanto riguarda la riscossione della tassa di soggiorno, l’UCV funge da intermediario tra Airbnb e i Comuni, lasciando a questi ultimi la libertà di aderire a questa agevolazione.
Consigli del Canton Vaud ad altre autorità che stanno valutando la possibilità di regolamentare gli affitti su piattaforme di prenotazione
- Ideare un sistema generale per la conservazione del parco locativo che tenga conto della diversità dell’offerta e delle esigenze per regione o distretto.
- Collaborare con le autorità comunali per creare un quadro il più possibile flessibile e autonomo per la gestione delle piattaforme di prenotazione.
- Offrire ai Comuni gli strumenti per sostenerli nell’attuazione e nel monitoraggio delle misure quadro.
Maggiori informazioni
Informazioni sugli affitti di tipo Airbnb (sito della Polizia cantonale del commercio)
Alloggi Airbnb (sito della Direzione cantonale per gli alloggi)
Tassa di soggiorno e Airbnb (sito dell’UCV - Union des communes vaudoises)
Dati su Airbnb nel Canton Vaud (sito InsideAirbnb)
Règlement d’application de la loi du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif (RLPPPL; cfr. art. 15 RLPPPL).
Loi du 31 mai 2005 sur l’exercice des activités économiques (LEAE; cfr. art. 4a, 74b, 74c, 74d, 74e).
Dati disponibili
Dal 2017 il Canton Vaud sta monitorando gli sviluppi di Airbnb sul proprio territorio. Per farlo, il Consiglio di Stato ha deciso di collaborare con la piattaforma indipendente e non commerciale «InsideAirbnb». Dall’inizio del monitoraggio, il numero di alloggi disponibili sulla piattaforma è cresciuto ininterrottamente. Nel marzo 2017 su Airbnb erano disponibili 1830 alloggi (interi o parziali), e nel febbraio 2024 ben 5286 alloggi, quasi il triplo nel giro di 7 anni. I dati mappati, aggiornati periodicamente, sono consultabili qui: www.insideairbnb.com/vaud
Ultima modifica 04.10.2024