Votazione popolare del 24 novembre 2024 su due proposte relative al diritto di locazione

Il Consiglio federale ha deciso di sottoporre due proposte relative al diritto di locazione alla votazione popolare del 24 novembre 2024:

Modifica del 29 settembre 2023 del Codice delle obbligazioni (Diritto di locazione: sublocazione) (FF 2023 2288)
Modifica del 29 settembre 2023 del Codice delle obbligazioni (Diritto di locazione: disdetta per bisogno personale) (FF 2023 2291)

Entrambe le proposte di legge possono avere ripercussioni sui contratti di locazione. Il Parlamento le ha approvate il 29 settembre 2023.
L'Associazione svizzera degli inquilini ha lanciato con successo un referendum contro questa decisione. Le due proposte di legge saranno quindi sottoposte a votazione.

Domande e risposte

Sublocazione

1. La sublocazione sarà ancora consentita e, se sì, a quali condizioni?

Secondo l’articolo 262 del Codice delle obbligazioni (CO), la sublocazione totale o parziale è possibile solo previo consenso del locatore. A determinate condizioni, elencate all’articolo 262 capoverso 2 CO, il locatore può rifiutarla.

2. Cosa cambia con le nuove disposizioni sulla sublocazione?

Secondo le nuove disposizioni, l’inquilino dovrà presentare per iscritto una richiesta di sublocazione e avere il consenso scritto del locatore. La sublocazione potrà essere rifiutata se la durata prevista è di oltre due anni.

3. Durante la sublocazione l’inquilino deve informare il locatore di qualsiasi cambiamento importante. Deve farlo per iscritto?

No, l’obbligo d’informazione di cui all’articolo 262 capoverso 3 CO non è soggetto a requisiti di forma. Viene però raccomandata la forma scritta perché permette di fornire le prove del caso, se necessario.

4. Perché è stato indetto il referendum?

Secondo il comitato referendario, il progetto limiterebbe fortemente la sublocazione e vi sarebbe il rischio di essere data la disdetta per problemi di piccolo conto.

5. Cambia qualcosa per i contratti d’affitto?

L’articolo 291 CO disciplina il subaffitto vero e proprio (contratto d’affitto tra un affittuario e un subaffittuario) e la locazione nel rapporto d’affitto. Se i locali affittati vengono concessi a terzi in base a un contratto di locazione, le nuove disposizioni sulla sublocazione si applicano per analogia. Per il subaffitto continua a valere il regolamento precedente, in base al quale il consenso può essere negato senza giustificazione.

6. A quali locali si applicano le nuove regole sulla sublocazione?

Le nuove regole si applicano alle abitazioni e ai locali commerciali.

7. Cosa cambia per la sublocazione di locali commerciali?

Nel settore dei locali commerciali la sublocazione ha una funzione importante perché permette di reagire in modo flessibile al corso degli affari.
Sia la legge vigente sia le nuove regole lasciano alle parti del contratto di locazione la possibilità di stipulare accordi che si scostano, a favore degli inquilini, dal testo normativo. È ad esempio possibile concordare periodi di sublocazione superiori a due anni.
È difficile stimare in che misura le nuove regole influenzeranno nella pratica la sublocazione di locali commerciali.

8. È possibile disdire su due piedi il contratto di locazione a seguito di una violazione degli obblighi legati alla sublocazione?

Come in passato, il locatore deve inviare all’inquilino una diffida scritta prima di dare la disdetta. Se la diffida non va a buon fine, il contratto di locazione può essere disdetto.

9. È vero che secondo il diritto vigente non è possibile disdire il contratto se le regole sulla sublocazione vengono violate?

No, non è vero, anche se in questi casi non si applica l’articolo 262 CO vigente, bensì la disposizione generica dell’articolo 257f CO sulla diligenza e il riguardo per i vicini. Il nuovo articolo 262 CO intende specificare questa fattispecie.

Disdetta per bisogno personale

1. In quali casi entra in gioco il bisogno personale?

Disdetta da parte del nuovo proprietario, termine d’attesa a seguito di una lite, protrazione della locazione in caso di effetti gravosi.

2. Cosa cambia con il nuovo regolamento sul bisogno personale?

Oggi il bisogno personale deve essere urgente. Con le nuove regole basterà che sia importante e attuale sulla base di una valutazione oggettiva.

3. Chi decide cos’è un bisogno personale importante e attuale?

L’importanza e l’attualità di un bisogno personale deve essere accertata caso per caso. Le autorità di conciliazione e i tribunali civili dovranno interpretare e specificare questa disposizione. Secondo l’attuale prassi del Tribunale federale, il requisito dell’urgenza deve essere soddisfatto a livello sia temporale che sostanziale.

4. Perché è stato indetto il referendum?

Secondo il comitato referendario i fautori del referendum, le nuove regole avrebbero lo scopo di facilitare le disdette dei contratti di locazione e di permettere ai proprietari di aumentare ulteriormente le pigioni.

5. Per gli inquilini viene meno anche il diritto al risarcimento?

Se, per aver fatto valere un bisogno personale, il nuovo proprietario può recedere dal contratto prima di quanto sarebbe stato possibile secondo il contratto precedente, l’inquilino ha diritto a un risarcimento da parte del locatore precedente. Questa regola non cambia.