Der Kanton Waadt hat eine Bewilligungspflicht zur Nutzungsänderung für bisherige Mietwohnungen eingeführt, wenn diese für mehr als 90 Tage pro Jahr auf Airbnb angeboten werden sollen. Er unterstützt die Gemeinden bei der Umsetzung dieser Massnahme, indem er ihnen ein System zur Überwachung und Analyse der Kurzzeitvermietungen zur Verfügung stellt, das von einem externen Anbieter im Rahmen eines Leistungsauftrags entwickelt wurde und den territorialen und regulierungsrechtlichen Besonderheiten des Kantons entspricht.
Der Kanton Waadt ist durch seine landschaftliche Vielfalt sehr attraktiv, was den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht. So ist Wohnraum seit Anfang der 2000er-Jahre knapp. Hinzu kommt, dass seit einiger Zeit Wohnungen auf Onlineplattformen zur Kurzzeitvermietung angeboten werden, was diesen Effekt noch verstärkt.
Bei einer Leerwohnungsquote von 1,5 Prozent gilt ein Markt in der Regel als ausgeglichen. Im Kanton Waadt liegt die Quote seit 1999 jedoch konstant unter dieser Grenze. Die Kurzzeitvermietung von Zimmern und Wohnungen via Onlineplattformen verschärft die Situation zusätzlich, denn damit wird dem regulären Mietwohnungsmarkt Wohnraum teilweise oder ganz entzogen. Damit fällt einerseits Wohnraum weg, während gleichzeitig zu befürchten ist, dass der Boom bei der Vermietung via Beherbergungsplattformen zu erhöhten Preisen für Untervermietungen und somit auch zu einem generellen Anstieg der Mieten führen könnte.
Welche Massnahmen hat der Kanton Waadt ergriffen?
Im Wissen um die beschriebenen Probleme kann die Waadtländer Regierung den Onlineplattformen aber auch positive Seiten abgewinnen: Das Angebot an Beherbergungsmöglichkeiten wird erweitert, wovon vor allem Regionen, deren touristisches Potenzial noch wenig genutzt wird, profitieren können. Deshalb will der Kanton diese Entwicklung nicht einfach unterbinden, zumal sie einer effektiven Nachfrage entspricht. Vielmehr sollen Rahmenbedingungen geschaffen werden, damit sich Plattformen wie Airbnb nicht unkontrolliert ausbreiten können und dem Wohnungsmarkt keine Wohnungen entzogen werden, die seit langem zum Mietwohnungsbestand gehörten.
Das Gesetz über die Ausübung von Wirtschaftstätigkeiten vom 31. Mai 2005 (Loi sur l’exercice des activités économiques, LEAE) sowie die Vollzugsverordnung für das Gesetz zum Erhalt und zur Förderung des Mietwohnungsbestandes vom 10. Mai 2016 (Règlement d’application de la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif, RLPPPL) wurden mit Vorschriften zur Regulierung der Geschäftstätigkeit von Beherbergungsplattformen wie Airbnb ergänzt.
Die Vorgaben zum Erhalt des Mietwohnungsbestandes betreffen ausschliesslich Wohnraum, der zuvor zum regulären Mietwohnungsmarkt gehörte und der sich in Distrikten mit Wohnungsmangel im rechtlichen Sinne (Dreijahresdurchschnitt der Leerwohnungsquote unter 1,5 %) befindet. Das Gesetz über die Ausübung von Wirtschaftstätigkeiten hingegen gilt für alle Akteure: Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Mietende, die Beherbergungsplattformen nutzen – unabhängig vom Standort des Objekts und von der Dauer der Vermietung.
Die neuen Bestimmungen sind am 1. Juli 2022 in Kraft getreten und sehen diverse Massnahmen vor.
Im Auftrag des Kantonsparlaments hat die Waadtländer Regierung im Jahr 2022 eine Regulierung von Plattformen für die Kurzzeitvermietung eingeführt: Wer Mietwohnungen auf traditionelle Weise anbietet und diese nun über eine Onlineplattform wie Airbnb für mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr (am Stück oder übers Jahr verteilt) vermieten möchte, muss vorgängig eine Bewilligung für eine Nutzungsänderung beantragen. Die Nutzungsänderung muss zuerst bei der Standortgemeinde und danach bei der Direction du logement des Kantons Waadt beantragt werden. Die Gemeinde fungiert dabei als Vorbescheidsbehörde.
Diese Bestimmung ist Teil der kantonalen Gesetzgebung zum Erhalt des Mietwohnungsbestandes und gilt nur für Gemeinden, in denen basierend auf klaren Kriterien ein Mangel an Wohnraum herrscht. Eine Liste der Gemeinden mit Wohnraummangel wird jeweils Anfang Jahr in einem Erlass des Staatsrats veröffentlicht.
Vermietende müssen sich mindestens zehn Tage vor der ersten Vermietung einer Unterkunft bei der Standortgemeinde anmelden. Einmal im Monat müssen sie Angaben zur Vermietungstätigkeit machen. Dank dieser Meldepflicht sind die Gemeinden darüber informiert, wer Wohnraum vermietet und ob die Kurtaxe erhoben wird. Zudem vereinfacht dies die Einhaltung der Beschränkung auf 90 Tage pro Jahr für Wohnraum, der zuvor traditionell vermietet war. Bei mehr als 90 Tagen ist eine Bewilligung erforderlich.
Die Gemeinden müssen ein Verzeichnis der natürlichen oder juristischen Personen führen, die auf ihrem Gemeindegebiet Unterkünfte vermieten oder untervermieten. Erfasst werden Name, Vorname, Geburtsdatum und Hauptwohnsitz der Vermietenden (bei juristischen Personen Firma und Geschäftssitz) sowie die Adresse und die Grösse (Anzahl Betten) der vermieteten oder untervermieteten Unterkunft. Die erfassten Daten können sowohl von den kommunalen als auch den kantonalen Behörden für Polizei- oder Steuerkontrollen eingesehen werden.
Um Hotels und Anbieter von Kurzzeitvermietungen gleich zu behandeln, müssen letztere von den Gästen Ausweiskopien verlangen und deren Angaben mit Ankunfts- und Abreisedatum in einem Verzeichnis aufführen. Vermietende müssen das Verzeichnis monatlich der Gemeindebehörde vorlegen.
Die 300 Waadtländer Gemeinden verfügen über eine grosse Autonomie, insbesondere bei der Erhebung der Kurtaxe. Um das Inkasso der Kurtaxen für Übernachtungen zu erleichtern, hat der Verband der Waadtländer Gemeinden UCV mit Airbnb eine Vereinbarung zur automatischen Erhebung der Kurtaxe geschlossen: Die Plattform zieht die Kurtaxe bei der Bezahlung ein und überweist sie an den Verband UCV, der sie wiederum an die Gemeinden weiterleitet. Der Betrag beläuft sich auf 3 Franken pro Nacht und pro Person.
Damit werden die professionelle Beherbergungsbranche und Privatpersonen, die Unterkünfte bei Airbnb anbieten, gleichbehandelt. Die Vereinbarung ist am 1. April 2023 zunächst für bestimmte Pilotgemeinden in Kraft getreten und wurde in der Folge schrittweise auf weitere Gemeinden ausgedehnt. Ende 2025 waren bereits über 160 Gemeinden Teil dieses Systems.
Der Verband UCV spielt damit eine wichtige Rolle als Vermittler zwischen Airbnb und den Gemeinden, die dieser Partnerschaft beigetreten sind oder beitreten wollen.
Der Kanton Waadt beobachtet die Entwicklung der Angebote von Airbnb auf seinem Gebiet seit 2017. Dafür arbeitet er mit der unabhängigen und nichtkommerziellen Plattform InsideAirbnb zusammen. Die erhobenen Daten sind öffentlich zugänglich.
Welche Erfahrungen wurden mit den Massnahmen gemacht?
Die Gemeinden des Kantons Waadt nehmen ihre Funktion als Aufsichtsbehörde wahr und kontrollieren, ob die gesetzlichen Vorgaben sowohl zum Erhalt des Mietwohnungsbestands als auch bezüglich der Parahotellerie eingehalten werden.
2025 hat die Kantonsregierung bei den Gemeinden und Präfekturen nachgefragt, wie sie die Vorschriften für Kurzzeitvermietungen über Plattformen prüfen. Ergebnis: Mehrere Projekte zur Kontrolle dieser Aktivitäten wurden bereits umgesetzt. Einige Gemeinden haben jedoch aufgrund fehlender Ressourcen noch kein System zur Überwachung eingeführt.
Anzahl Unterkünfte auf Buchungsplattformen im Kanton Waadt: Seit Beginn der Erhebung im Jahr 2017 hat die Zahl der auf Airbnb angebotenen Objekte im Kanton Waadt kontinuierlich zugenommen. Im Februar 2026 waren rund 5400 Wohnungen oder einzelne Zimmer verfügbar, dreimal mehr als 2017. Regelmässig aktualisierte Daten (hauptsächlich in Kartenform) bietet: https://insideairbnb.com/vaud/
