Veröffentlicht am 13. Juni 2024

Wohnen und Energiemangel

Die Energiepreise sind in der Schweiz in jüngerer Zeit stark gestiegen. Die Ausgaben für das Heizen und das Warmwasser bilden einen wesentlichen Bestandteil der Mietnebenkosten. Für diese gilt mehrheitlich eine Abrechnungsperiode von Juli bis Juni des Folgejahres. Die Energiekostenentwicklung wird daher vor allem nach der Jahresmitte 2023 spürbare Auswirkungen haben, wenn einem Grossteil der Miethaushalte die Nebenkostenabrechnung zugestellt wird.

Die Mietparteien können die Entwicklung der Energiepreise nicht beeinflussen. Jedoch hat jeder Haushalt die Möglichkeit, Energie zu sparen, um dem Anstieg der Heizkosten entgegenzuwirken. Dies ist besonders dort der Fall, wo eine verbrauchsabhängige Energie- und Wasserkostenabrechnung (VEWA) zur Anwendung kommt. Grundsätzlich zahlt sich ein geringerer Energieverbrauch aber bei allen Abrechnungsmodellen aus. Energiespartipps für Haushalte können auf verschiedenen Websites staatlicher sowie privater Organisationen bezogen werden:

www.nicht-verschwenden.ch

energieschweiz.ch

Sparappelle (admin.ch)

SVIT

HEV Schweiz

Mieterinnen- & Mieterverband

Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband: Energie ist knapp

Casafair

Energiespar-Alliance

Energie-Dashboard Bundesamt für Energie (admin.ch)

Schweizerischer Städteverband

Schweizerischer Gemeindeverband

Kantonale Energie- und Umweltfachstellen (BE, FR, GE, JU, NE, VS, VD)

Wohnbaugenossenschaften Schweiz – Verband der gemeinnützigen Wohnbauträger

WOHNEN SCHWEIZ – Verband der Baugenossenschaften

Mietrechtliche Fragen

Im Zusammenhang mit dem Energiekonsum in Mietliegenschaften können sich verschiedene rechtliche Fragestellungen ergeben. Solche und Antworten dazu sind in der untenstehenden Zusammenstellung aufgeführt:

Mit jedem Grad Raumtemperatur erhöhen sich die Heizkosten um 6 Prozent. Ein möglichst bedarfsangepasstes Einstellen der Heizung lohnt sich also. Ist die Temperatur zu niedrig eingestellt, so liegt ein Mangel im Sinne von Artikel 259 ff. Obligationenrecht (OR) vor. In einem solchen Fall sollte als erstes die Vermieterschaft kontaktiert werden, um eine Anpassung zu verlangen.
In der Regel wird für rasche Abhilfe gesorgt. Sollte dies ausnahmsweise nicht geschehen, so ist es ratsam, einen eingeschriebenen Brief an die Vermieterschaft zu versenden, in dem die gemessenen Raumtemperaturen festgehalten werden. Die Mieterschaft hat auch die Möglichkeit, für die Behebung des Mangels eine Frist anzusetzen und für den Fall des ungenutzten Fristablaufs die amtliche Hinterlegung des Mietzinses anzudrohen.

ch.ch > Rechte und Pflichten der Mieter > Mangel in der Wohnung
Mieterinnen- & Mieterverband - Das Recht auf eine 20 Grad warme Stube
Das Wärmeempfinden ist sehr individuell. Es besteht keine Vorschrift, durch die eine genaue Mindest- oder Höchsttemperatur vorgegeben wird. Jedoch haben sich in der Praxis Richtwerte für verschiedene Wohnungsräume herausgebildet, die auf der Website energieschweiz.ch aufgeführt werden:
-       Badezimmer: 23 Grad
-       Wohn- und Aufenthaltsbereich: 20 Grad
-       Schlafräume, Flur: 17 Grad
Analog zur Unterschreitung kann auch die Überschreitung der im Einzelfall festzulegenden Temperaturgrenze einen mietrechtlichen Mangel darstellen.
Mieterinnen- & Mieterverband - Das Recht auf eine 20 Grad warme Stube
Mieterinnen- & Mieterverband - Lass die Sonne rein! - Mieten und Wohnen
Werden die Temperaturrichtwerte klar unterschritten, so kann ein mietrechtlicher Mangel vorliegen. Solange dieser Zustand andauert, hat die Mieterschaft grundsätzlich einen Anspruch auf eine Reduktion des Mietzinses.
Die Höhe der Reduktion ist einzelfallabhängig. Eine Mietzinsreduktion kann auch rückwirkend verlangt werden. Die genaue Festlegung liegt im Ermessen der richterlichen Behörde. In Einzelfällen wurde bei einer Unterschreitung der Mindesttemperatur um ein paar Grad eine Mietzinsreduktion im Umfang von 10 bis 20 Prozent gewährt.
Artikel 21 Absatz 2 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) verpflichtet die Schlichtungsbehörden, Mieter und Vermieter auch ausserhalb eines Anfechtungsverfahrens, zu beraten. Sie haben namentlich Mietern und Vermietern behilflich zu sein, sich selbst ein Urteil darüber zu bilden, ob ein Mietzins missbräuchlich ist.
Die Liste (pdf) mit den Adressen der Schlichtungsbehörden in Mietsachen ist auf der Homepage des BWO aufgeschaltet:
BWO Schlichtungsverfahren Miete und Pacht; Adressen der Schlichtungsbehörden
Die häufigste Form ist die jährliche Abrechnung der genauen Nebenkosten, üblicherweise verbunden mit einer monatlichen Akontozahlung. In Abhängigkeit der Abrechnung resultiert in der Folge ein Saldo zugunsten der Vermieterschaft oder der Mieterschaft.
Für die Nebenkosten kann auch ein Pauschalbetrag vereinbart werden.
Schliesslich ist es möglich, dass die Nebenkosten bereits im Mietzins enthalten sind, oder dass auf die Erhebung von Nebenkosten gänzlich verzichtet wird.
Mit dem Anstieg der Energiekosten steigt unweigerlich das Risiko hohe Nebenkostennachzahlungen leisten zu müssen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts sind Nachforderungen aufgrund von zu tief angesetzten Akontobeiträge in der Regel vollumfänglich geschuldet. Eine Ausnahme ist nur denkbar, wenn die Mieterschaft aufgrund besonderer Umstände darauf vertrauen durfte, dass die Höhe der Akontobeiträge realistisch ist, so beispielsweise im Falle einer ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung.
Um unliebsamen Überraschungen vorzubeugen, empfiehlt es sich, die Akontozahlungen der Kostenentwicklung anzupassen. Die Initiative dazu kann sowohl von der Mieter- als auch von der Vermieterpartei ausgehen.
SVIT_Branchenempfehlung_Erhöhung der Akontozahlungen
Neben der Einsparung von Energie können gegenüber der Vermieterschaft insbesondere Energiesparmassnahmen angeregt werden.
Locabene – Sanierungsratgeber für Mieter/innen
Renovabene – Sanierungsratgeber für Vermieter/innen
Konferenz Kantonaler Energiedirektoren EnDK
Energieeffizient und erneuerbar Heizen (energieschweiz.ch)
energieschweiz.ch
heizkostentest.ch
Sparappelle (admin.ch)
Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie durch Mehrleistungen des Vermieters begründet sind (Art. 269a Bst. b OR). Gemäss Artikel 14 Absatz 1 der VMWG gelten als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50–70 Prozent als wertvermehrende Investitionen.
Aufgrund von Artikel 14 Absatz 2 VMWG gelten die folgenden energetischen Verbesserungen als Mehrleistungen:
- Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle;
- Massnahmen zur rationelleren Energienutzung;
- Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen;
- Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien;
- der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch.
Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt (Art. 14 Abs. 3 VMWG). Zudem sind Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen (Art. 14 Abs. 3^bis VMWG).
Weder die Vermieterschaft noch eine Mietpartei hat die Möglichkeit, die generelle Entwicklung der Energiekosten zu beeinflussen. Umso wichtiger kann es sein, den individuellen Einkauf zu optimieren, indem Preisunterschiede zwischen verschiedenen Anbieterinnen und Anbietern genutzt werden. Es ist legitim, sich bei der Liegenschaftsverwaltung danach zu erkundigen, ob allenfalls ein Marktpotenzial besteht, das im Interesse tieferer Energiekosten ausgeschöpft werden könnte.
Für die Mieterschaft empfiehlt es sich, gegebenenfalls eine detaillierte Nebenkostenabrechnung verlangen, diese sorgfältig zu prüfen und mit derjenigen des Vorjahres zu vergleichen. Gemäss Artikel 257b Absatz 2 OR muss der Vermieter dem Mieter zudem auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren. Nur diejenigen Nebenkosten dürfen verrechnet werden, die im Mietvertrag aufgeführt sind.
Im Zusammenhang mit den staatlich angeordneten Massnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie wurde den Vertragsparteien empfohlen, gemeinsam Vereinbarungen zu treffen und die Situation gemeinsam zu meistern. Es gibt nur wenige Entscheide der Gerichte zu diesen Themen. Der Rat, gemeinsame Lösungen zu finden, erscheint auch für den Fall einer Strommangellage als nachhaltig.
Die Rechte und Pflichten der Mietenden und Vermietenden sind in den Artikel 253 ff. OR und in der VMWG geregelt. Sofern sich aus dem Mietvertrag keine anderweitige Vereinbarung ergibt, kann aus dem OR und der VMWG keine direkte rechtlich durchsetzbare Pflicht zum Sparen der Ressourcen abgeleitet werden. Der schonende und verantwortungsvolle Umgang mit Ressourcen liegt auch in Zeiten ohne drohende Energiekrise im Interesse sämtlicher Beteiligter.
Der nachhaltige Umgang mit den vorhandenen Ressourcen kann dazu beitragen, dass allenfalls eine Strommangellage und rollierende Abschaltungen abgewendet werden können. Solche Massnahmen würden sich einschneidend auf Geschäfts- und Wohnmietverhältnisse auswirken.
Die Sparappelle richten sich an sämtliche Personen unabhängig von der Eigenschaft als vermietende oder mietende Vertragspartei.
Die Zahlungsfristen richten sich nach dem OR. Die Vertragsparteien können miteinander Vereinbarungen über eine andere Zahlungsweise treffen.
Eine rechtlich angeordnete Verlängerung der Zahlungsfristen müsste sich auf Notrecht stützen, wie dies beispielsweise mit der Covid-19-Verordnung Miete und Pacht gemacht worden ist.
Aufgrund der besonderen Ausgangslage, welche die Energiekrise verursacht hat, dürfte es bei einer in der Vergangenheit zahlungsfähigen und zahlungswilligen Mieterschaft ratsam sein, das Gespräch zu suchen und allenfalls eine Abzahlungsvereinbarung abzuschliessen.
Im Übrigen kommt Artikel 257d OR zur Anwendung. Die Vermieterschaft kann bei einem Rückstand fälliger Mietzinse oder Nebenkosten, schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und der Mieterschaft androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt wird. Bei Wohn- und Geschäftsräumen beträgt die Frist mindestens 30 Tage. Erfolgt die Zahlung nicht innerhalb der angesetzten Frist, kann die Vermieterschaft bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
Es kommt darauf an, ob es sich um mobile Solarpanels handelt und welchen Standort sie haben.
Mobile Solarpanels, welche an eine Wand gelehnt oder auf dem Boden platziert werden:
- Standort ausserhalb des Balkons: Die Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters ist nötig.
- Standort im inneren Teil des Balkons: Wenn die Solarpanels von aussen her sichtbar sind und sich auf das Erscheinungsbild der Liegenschaft auswirken, ist eine Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters einzuholen. Die Zustimmung dürfte verweigert werden, wenn von den Solarpanels für andere Mieterinnen und Mieter oder Drittpersonen eine Gefahr ausgeht. In den übrigen Fällen ist dem Grundsatz nach keine Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters erforderlich und die Solarpanels können im inneren Teil des Balkons hingelegt oder an eine Wand gelehnt werden.
Solarpanels, welche montiert werden und Eingriffe in die Fassade nötig machen:
Es handelt sich um eine Änderung an der gemieteten Sache. Artikel 260a Absatz 1 OR verlangt dafür eine schriftliche Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters.
Beobachter – Solarpanels auf dem Balkon. Dürfen Mieter selbst Hand anlegen?
Neben den mietrechtlichen Fragen sind vor dem Kauf der Solarpanels noch technische Fragen (erlaubte Höchstleistung) und allenfalls auch baurechtliche Fragen zu klären.
Eidgenössisches Starkstrominspektorat ESTI – Plug-&-Play-Photovoltaikanlagen. Begrenzung der Leistung freizügig steckbarer Photovoltaikanlagen
energieschweiz - Solarstrom für Mieterinnen und Mieter

Wohnen und Energiemangel

Mietrechtliche Fragen

Was kann ich tun, wenn die Heizung zu stark zurückgedreht wurde, sodass ich in der Wohnung friere?

Welche Mindestraumtemperatur muss gegeben sein, dass das Mietobjekt keinen Mangel aufweist?

Habe ich einen Anspruch auf Mietzinsreduktion?

Bei welcher Stelle erhalte ich eine unabhängige Beratung im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung?

Welche Arten von Nebenkostenvereinbarungen gibt es?

Bis zu welcher Höhe sind beim Nebenkostenakonto Nachzahlungen zulässig?

Was kann ich sonst noch tun, um hohe Nachzahlungen zu vermeiden?

Welchen Einfluss haben energetische Sanierungen auf den Mietzins?

Welche Möglichkeiten neben dem Energiesparen gibt es zur Vermeidung von hohen Nebenkosten?

Ist der Mietzins für Geschäftsräumlichkeiten noch vollständig geschuldet, wenn bei einer Mangellage aufgrund von rollierenden Abschaltungen kein vollständiger Gebrauch des Mietobjekts mehr möglich ist?

Habe ich als vermietende oder mietende Partei eine Verpflichtung Energie zu sparen?

Gibt es verlängerte Zahlungsfristen, um eine stark vom üblichen Umfang abweichende Nebenkostenabrechnung zu begleichen?

Was kann ich als Vermieterin oder Vermieter unternehmen, wenn die Mieterin oder der Mieter die erhöhten Nebenkosten nicht oder nicht vollständig oder nicht rechtzeitig begleicht?

Eine Mieterin oder ein Mieter möchte Solarpanels verwenden. Was gilt es im Mietverhältnis zu beachten?