- 18. September 2020: Der Bundesrat hat die Botschaft zum Covid-19-Geschäftsmietegesetz verabschiedet und an das Parlament weitergeleitet:https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/das-bwo/informationen/medienmitteilungen.msg-id-80448.html
- 9. Oktober 2020: Die Rechtskommission des Nationalrates hat über den Gesetzesentwurf zum Covid-19-Geschäftsmietegesetz diskutiert und empfiehlt dem Plenum des Nationalrates, auf das Covid-19-Geschäftsmietegesetz nicht einzutreten (mit 14 zu 11 Stimmen): https://www.parlament.ch/press-releases/Pages/mm-rk-n-2020-10-09.aspx
- 29. Oktober 2020: Der Nationalrat (Erstrat) hat entschieden, auf das Covid-19-Geschäftsmietegesetz einzutreten (mit 91 zu 89 Stimmen und 4 Enthaltungen). Das Geschäft geht damit zurück an die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrats.
- 12. November 2020: Die Rechtskommission des Ständerats hat über den Gesetzesentwurf zum Covid-19-Geschäftsmietegesetz diskutiert und empfiehlt dem Plenum des Ständerats, auf das Covid-19-Geschäftsmietegesetz nicht einzutreten (mit 8 zu 5 Stimmen):
https://www.parlament.ch/press-releases/Pages/mm-rk-s-2020-11-13.aspx - Somit werden National- und Ständerat in der Wintersession 2020 (30.11.2020 – 18.12.2020) im Plenum über die Vorlage beraten.
- Der Nationalrat hat am 30.11. das Geschäftsmietegesetz in der Schlussabstimmung abgelehnt. Der Ständerat hat am 2.12. beschlossen, nicht auf das Geschäft einzutreten. Damit ist das Geschäftsmietegesetz definitiv gescheitert.
- Fragen und Antworten «Mietrecht und Corona-Krise»
- Zweiter Monitoringbericht Geschäftsmieten
- «Arbeitsgruppe Geschäftsmieten»
- 07.10.2020: Bundesrat legt Monitoringbericht zur Situation der Geschäftsmieten vor
- 18.09.2020: Bundesrat verabschiedet Botschaft zum Covid-19-Geschäftsmietegesetz
- 01.07.2020: Bei Geschäftsmieten Aufteilung des Zinses zwischen Mieter und Vermieter
- 08.04.2020: Bundesrat ruft Mietparteien auf, Lösungen bei Geschäftsmieten zu finden
- 27.03.2020: Zügeln ist unter Einhaltung der BAG-Vorgaben möglich
Dritter Monitoringsbericht zu Geschäftsmieten
Der dritte Monitoringbericht stützt sich wesentlich auf eine Unternehmensbefragung, welche das Forschungsinstitut gfs.bern im Sommer 2022 bei besonders betroffenen Unternehmen durchgeführt hat. Sie ergab, dass die Pandemie zwar Spuren hinterlassen hat. Dank den wirtschaftlichen Unterstützungsmassnahmen hat sich die Situation aber für viele Unternehmen deutlich verbessert.
Fragen und Antworten «Mietrecht und Corona-Krise»
Wie ist der Stand der Beratungen über das Covid-19-Geschäftsmietegesetz?
Welche Massnahmen, die der Bundesrat zur Abfederung der wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise getroffen hat, sind für den Immobilienbereich relevant?
Was beinhaltet die «COVID-VO Miete und Pacht» vom 27.03.2020?
Welche weiteren Fragen bearbeitet die Task Force «Mietrecht und Corona-Krise»?
Weshalb braucht es diese Notverordnung?
Braucht es diese Notverordnung jetzt? Hätte man nicht noch ein bisschen warten können?
Ist es nicht unverantwortlich, weiterhin Umzüge zuzulassen – sogar für Personen, die mit dem Coronavirus infiziert sind?
Was soll ich als Mieter eines Geschäftslokals tun, wenn ich meine Miete nicht bezahlen kann?
Was kann ich als Vermieter tun, damit ich meine leerstehenden Wohnungen wieder vermieten kann?
Was bringen die Fristverlängerungen in der neuen Notverordnung zu Miete und Pacht?
Muss der Miet- oder Pachtzins weiterhin bezahlt werden, wenn aufgrund der geltenden Einschränkungen zur Bekämpfung des Coronavirus ein Betrieb wie beispielsweise ein Restaurant oder ein Coiffeurgeschäft geschlossen bleiben muss?
Was hat der Bundesrat am 8. April 2020 beschlossen?
Warum hat der Bundesrat nicht eine generelle Senkung der betreffenden Mieten um z.B. 50 % angeordnet?
Der Bundesrat muss die Frage klären, ob Mieten bei einer verordneten Schliessung noch zu bezahlen sind (mietrechtlicher Mangel)!
Hat ein Mietzinserlass steuerrechtliche Folgen? Und wenn ja, welche?
- COVID-VO Miete und Pacht vom 27.03.2020
(siehe unten) - Überbrückungshilfe vom 25.03.2020 (u.a. zur Deckung der Fixkosten, bspw. der Mietkosten)
https://www.seco.admin.ch/seco/de/home/Arbeit/neues_coronavirus/liquiditaetshilfen.html - Erwerbsausfälle für Selbständige
https://www.seco.admin.ch/seco/de/home/Arbeit/neues_coronavirus/selbstaendige.html - Kurzarbeitsentschädigungen
https://www.seco.admin.ch/seco/de/home/Arbeit/neues_coronavirus/kurzarbeit.html
- Feststellung des Bundesrats, dass Umzüge weiterhin zulässig sind. Er hält aber explizit fest, dass dabei die Empfehlungen des Bundesamts für Gesundheit BAG eingehalten werden müssen.
- Verlängerung der Frist bei Zahlungsrückständen der Mieterin oder des Mieters von heute 30 auf mindestens 90 Tage. Dies gilt allerdings nur für Zahlungsrückstände, die im Zusammenhang mit den Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus entstehen. Auch geht es nur um Mieten und Nebenkosten, die zwischen dem 13. März und dem 31. Mai 2020 fällig werden.
- Verlängerung der Kündigungsfrist für möblierte Zimmer und Einstellplätze gemäss Artikel 266e OR von zwei Wochen auf 30 Tage.
- Im Wesentlichen gilt es Lösungen zu finden für die Mieten von Geschäftsmietern, die derzeit keine Einkünfte mehr haben.
- Wenn diese Mieten nicht mehr bezahlt werden, wird das Problem zu den Vermietern verschoben, die selber auch finanzielle Verpflichtungen zu erfüllen haben.
- Deshalb geht es um so etwas wie ein «burden sharing», zwischen den verschiedenen involvierten Parteien. Wie dieses aussehen könnte, gilt es nun zu diskutieren.
- Erstens herrscht grosse Unsicherheit zur Frage, ob man noch umziehen kann. Hier schafft die Verordnung Klarheit: Ja, Umzüge können weiterhin stattfinden. Dabei müssen die BAG-Vorgaben zu Hygiene und sozialer Distanz eingehalten werden.
- Zweitens haben insbesondere viele Geschäfte Probleme, ihre Mieten zu bezahlen, weil sie keine Einnahmen mehr haben. Sie erhalten mit dieser Verordnung mehr «Luft», ohne dass sie eine Kündigung befürchten müssen.
- Erstens stand ein wichtiger Umzugstermin bevor. Auf den 1. April finden normalerweise rund 50'000 Umzüge statt. In den letzten Tagen gingen bei den Verbänden und beim Bund zahlreiche Anfragen ein zur Frage, man noch umziehen könne. Deshalb musste der Bundesrat jetzt Klarheit schaffen.
- Zweitens mussten die Mieter Ende März ihre Aprilmiete zahlen. Wenn sie dazu nicht in der Lage waren, hätten sie u.U. innerhalb eines Monats bereits die Kündigung erhalten können. Mit den Fristverlängerungen erhalten sie mehr Zeit und Luft.
- Der Bundesrat will Rechtssicherheit und er verfolgt den Grundsatz, das Funktionieren der Wirtschaft so weit als möglich aufrecht zu erhalten. Vor diesem Hintergrund gibt es keinen Grund, Umzüge generell zu verbieten. Aber dabei müssen die die BAG-Vorgaben zu Hygiene und sozialer Distanz eingehalten werden.
- Es ist sicher nicht einfach, umzuziehen und die BAG-Vorgaben einzuhalten. Immobilienbewirtschafter und Umzugsfirmen betonen, dass dies möglich ist.
- So kann bspw. die Wohnungsübergabe ohne direkten Kontakt der beteiligten Parteien erfolgen. Auch haben verschiedene Interessensverbände, wie beispielsweise der Verband der Immobilienbranche (SVIT) oder der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband MV Praxisempfehlungen herausgegeben, welche zeigen, wie umgezogen werden kann – unter Einhaltung der BAG-Regeln:
https://www.svit.ch/de/wirziehenum
https://www.mieterverband.ch/mv/politik-positionen/news/2020/corona-krise-fragen-und-antworten-zum-zuegeln.html
- Nehmen Sie mit der Vermieterin oder dem Vermieter Kontakt auf, um eine Anpassung des Mietzinses oder eine Stundung der Mietzinszahlung zu diskutieren.
- Die Task Force «Mietrecht und Corona-Krise» beschäftigt sich intensiv mit dieser Frage und wird dem Bundesrat Vorschläge unterbreiten.
- Leerstehende Wohnungen können auch den Gemeinden gemeldet werden. Im Zusammenhang mit den erschwerten Bedingungen für Wohnungsbesichtigungen sind die Empfehlungen der Interessensverbände, so beispielsweise des Hauseigentümerverbands Schweiz (HEV Schweiz) oder von Casafair zu beachten:
https://www.hev-zuerich.ch/ratschlaege-fuer-verwalter-und-eigentuemer/
https://casafair.ch/project/liegenschaftsbewirtschaftung-covid-19-haeufige-fragen-und-unsere-antworten/
- Sie bringen «mehr Luft». Vor allem Geschäftsmieter, die ihre Geschäftstätigkeit einstellen mussten, laufen Gefahr, dadurch in einen Zahlungsrückstand bei ihren Mieten zu kommen. Bisher galt: Wer während 30 Tagen seine Miete nicht bezahlen kann, riskiert dann schon bald die Kündigungsandrohung. Neu und bis am 31. Mai 2020 beträgt die Frist bei Zahlungsrückständen 90 Tage.
- Indem der Bundesrat nun die Frist bei Zahlungsrückständen verlängert hat, will er dafür sorgen, dass die von der Coronakrise betroffenen Geschäftsmieter eine Sorge weniger haben. Sie haben Zeit, bspw. einen Überbrückungskredit aus dem Massnahmenpaket des Bundesrates zu beantragen.
- Zur Frage, ob die gegenwärtige Situation nach geltendem Miet- und Pachtrecht einen Mangel begründet, der ganz oder teilweise von der Pflicht zur Bezahlung des Miet- oder Pachtzinses entbindet, gibt es grundsätzlich verschiedene Experten- und Lehrmeinungen. Ob ein Mangel vorliegt und in welchem Umfang eine Reduktion gerechtfertigt wäre, ist letztlich eine Frage des Einzelfalls und ist, wenn sich die Parteien nicht einigen können, richterlich zu beurteilen.
- Gerade weil die Frage grundsätzlich umstritten und ein Rechtsverfahren immer auch mit Risiken behaftet ist, kann den betroffenen Vertragsparteien empfohlen werden, die Situation im Gespräch zu klären und gegebenenfalls eine vorübergehende Anpassung des Miet- oder Pachtzinses an die aktuellen Verhältnisse oder eine Stundung der Mietzinszahlung zu diskutieren.
- Der Bundesrat ist zum Schluss gekommen, dass er nicht in die privatrechtlichen Beziehungen zwischen Mietern und Vermietern eingreifen will.
- Stattdessen ruft der Bundesrat alle Akteure – Mieterinnen und Mieter, Vermieterinnen und Vermieter, Immobilienbewirtschafter, Verbände etc. – eindringlich auf, konstruktive und pragmatische Lösungen zu finden.
- Weiter hat der Bundesrat das BWO beauftragt, mit anderen Bundesstellen ein Monitoring der Situation bei den Geschäftsmieten zu führen und dem Bundesrat bis spätestens im Herbst 2020 Bericht zu erstatten und allenfalls Anträge zu stellen.
- Erstens ist der Bundesrat beim Einsatz von Notrecht sehr zurückhaltend. Noch grössere Vorbehalte hat der Bundesrat gegen Eingriffe in vertragliche Beziehungen zwischen Privaten.
- Zweitens ist die konkrete Situation von Fall zu Fall oft sehr unterschiedlich. Die Situation eines Friseursalons, einer Bäckerei mit Café und die eines großen Sportartikelgeschäfts ist nicht die gleiche. Deshalb sind Lösungen angezeigt, die auf die konkrete Situation abgestimmt sind. In einem Fall ist es vielleicht möglich, auf die April-Miete zu verzichten. In einem anderen Fall ist es besser, die Miete um 20 oder 30 Prozent zu senken. In einem dritten Fall kann eine Lösung durch eine Verlängerung des Mietvertrags gefunden werden.
- Drittens hat der Bundesrat bereits Instrumente zur Sicherung der Liquidität, insbesondere für KMU, geschaffen. Mit Liquiditätshilfen erhalten selbst kleine Einzelhändler Geld, um ihre Fixkosten (und damit auch die Miete) zu bezahlen.
- Es ist juristisch umstritten, ob die Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus einen Mangel am Mietobjekt bedeuten.
- Wahrscheinlich wird diese Frage schlussendlich vom Bundesgericht geklärt werden müssen.
- Es geht hier um privatrechtliche Beziehungen zwischen zwei Parteien, die einen Mietvertrag abgeschlossen haben. Hier sollte der Staat nicht ohne Not eingreifen.
- Im Sinne einer Vorbemerkung ist festzuhalten, dass für eine abschliessende Beurteilung stets auf den konkreten Einzelfall abzustellen und die Veranlagung der kantonalen Steuerbehörde massgeblich ist. Im Rahmen dieses FAQ können nur allgemeine – und in diesem Sinne unverbindliche – Aussagen gemacht werden. Weiter kann man davon ausgehen, dass die allgemeinen steuerrechtlichen Grundsätze Anwendung finden, da bisher keine spezifischen steuerrechtlichen Regelungen für Mietzinserlasse bekannt sind.
- Wenn sich die Mietparteien auf eine Mietzinssenkung einigen, kann diese verschiedene steuerrechtliche Auswirkungen haben:
- Bei der Einkommenssteuer führt ein Verzicht auf die vertraglich vereinbarte Miete zu einem geringeren Ertrag aus unbeweglichem Vermögen und damit zu tieferen Einkommenssteuern.
- Bei der Gewinnsteuer führt ein Mietzinserlass auf der Mieterseite grundsätzlich zu einer Aufwandminderung (was den Gewinn erhöht oder den Verlust minimiert). Auf der Vermieterseite verhält es sich entsprechend umgekehrt.
- Bei der Schenkungssteuer stellt sich vorab die Frage, ob der Mietzins tatsächlich geschuldet ist. Die Frage ist umstritten. Nur wenn der Mietzins geschuldet ist, kann überhaupt eine Schenkung in Frage kommen. Allerdings unterliegen nur Schenkungen im privaten Verhältnis der Schenkungssteuer. In einem Geschäftsverhältnis dürfte ein (teilweiser) Mietzinserlass in der Regel einem wirtschaftlichen Interesse entsprechen und ist deshalb nicht als Schenkung zu qualifizieren. Entsprechend wird grundsätzlich keine Schenkungssteuer erhoben. Die Schenkungssteuer ist eine kantonale Steuer und entsprechend gelten die jeweiligen kantonalen Regelungen.
Vgl. dazu auch die Ausführungen bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung ESTV:
https://www.estv.admin.ch/estv/de/home/covid19/news.html#-167835711
Zweiter Monitoringbericht zu Geschäftsmieten
Der zweite Monitoringbericht beleuchtet die Entwicklung der Geschäftsmieten infolge der Covid-19-Pandemie zwischen Herbst 2020 und Mai 2021. Er stützt sich auf Umfragen und Studien die das BWO in Auftrag gegeben hat. Der Bericht zeigt unter anderem, wie viele Unternehmen von Umsatzverlusten betroffen waren und in Zahlungsschwierigkeiten bei den Geschäftsmieten gerieten.
«Arbeitsgruppe Geschäftsmieten» / Task Force «Mietrecht und Corona-Krise»
Die von Bundesrat Guy Parmelin eingesetzte Task Force unter der Leitung des BWO-Direktors hat sich am 27.04.2020 ein fünftes Mal ausgetauscht. Die Task Force hatte die Aufgabe, Lösungsansätze v.a. für die Frage der Mieten von Geschäftsliegenschaften auszuloten, die aufgrund der bundesrätlichen Corona-Massnahmen keine oder reduzierte Einnahmen erzielen.
Am 28.04.2020 wurde die Task Force zu einer «Arbeitsgruppe Geschäftsmieten» umbenannt. Sie begleitet das Monitoring im Bereich der Geschäftsmieten, mit dem der Bundesrat das WBF am 8.4.2020 beauftragt hat. Das neunte (virtuelle) Treffen hat am 22. Oktober 2020 stattgefunden. Weitere sind geplant.
07.10.2020: Bundesrat legt Monitoringbericht zur Situation der Geschäftsmieten vor
Der Bundesrat hat am 7. Oktober 2020 den Monitoringbericht zur Situation der Geschäftsmieten infolge der Covid-19-Pandemie vorgelegt. Darin kommt er zum Schluss, dass derzeit wenig Hinweise für umfassende und flächendeckende Schwierigkeiten bei den Geschäftsmieten bestehen. Dazu tragen insbesondere die rasche und kräftige wirtschaftliche Erholung bei und die überraschend zahlreichen Einigungen über Mietpreissenkungen zwischen den Mietparteien. Der Bundesrat will die Situation allerdings weiter beobachten und hat das Bundesamt für Wohnungswesen beauftragt, die Arbeitsgruppe Geschäftsmieten weiterzuführen und sich mit den Kantonen über allfällige Unterstützungen im Bereich Beratung und Information auszutauschen.
18.09.2020: Bundesrat verabschiedet Botschaft zum Covid-19-Geschäftsmietegesetz
Der Bundesrat hat am 18. September 2020 die Botschaft zum Covid-19-Geschäftsmietegesetz verabschiedet und damit einen Auftrag des Parlaments erfüllt. Er verzichtet aber darauf, dem Parlament die Zustimmung zum Gesetzesentwurf zu beantragen. Die Vorlage sieht vor, dass Mieterinnen und Mieter, die im Frühjahr 2020 von einer Schliessung oder starken Einschränkung betroffen waren, für diese Periode 40 Prozent des Mietzinses bezahlen. 60 Prozent gehen zulasten der Vermieterinnen und Vermieter. Die Vorlage wurde in der Vernehmlassung kontrovers beurteilt. Es liegt nun am Parlament, über das Gesetzesvorhaben zu entscheiden.
01.07.2020: Bei Geschäftsmieten Aufteilung des Zinses zwischen Mieter und Vermieter
Im Zusammenhang mit der Coronakrise soll bei Geschäftsmieten der Mietzins zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden. Der Bundesrat hat am 1. Juli die entsprechende Vorlage in die Vernehmlassung geschickt. Für die Periode der angeordneten Schliessung oder Einschränkung der Tätigkeit sollen Mieterinnen und Mieter 40 Prozent bezahlen, Vermieterinnen und Vermieter 60 Prozent des Mietzinses tragen. Die Vernehmlassung dauert bis am 4. August 2020.
08.04.2020: Bundesrat ruft Mietparteien auf, Lösungen bei Geschäftsmieten zu finden
Der Bundesrat hat sich am 8. April 2020 mit der Situation der Geschäftsmieten befasst. Aufgrund der Corona-Massnahmen sind viele Geschäfte derzeit geschlossen. Mieterinnen und Mieter befürchten, ihre Mieten nicht mehr bezahlen zu können. Der Bundesrat sieht davon ab, in die privatrechtlichen Beziehungen zwischen Mieterinnen und Mietern sowie Vermieterinnen und Vermietern einzugreifen. Vielmehr ruft er die betroffenen Mietparteien eindringlich dazu auf, im Dialog konstruktive und pragmatische Lösungen zu finden.
27.03.2020: Zügeln ist unter Einhaltung der BAG-Vorgaben möglich
Der Bundesrat hat am 27. März 2020 Massnahmen im Mietrecht im Zusammenhang mit der Ausbreitung des Coronavirus geprüft. Der Bundesrat präzisiert, dass Umzüge weiterhin zulässig sind. Er hält aber explizit fest, dass dabei die Empfehlungen des Bundesamts für Gesundheit BAG eingehalten werden müssen. Weiter hat der Bundesrat die Fristen bei Zahlungsrückständen bei Wohn- und Geschäftsmieten von 30 auf 90 Tage verlängert. Dies für Zahlungsrückstände im Zusammenhang mit der Bekämpfung des Coronavirus und für Mieten, die zwischen dem 13. März und dem 31. Mai 2020 fällig werden. Weiter ruft der Bundesrat Vermieter- und Mieterschaft ausdrücklich dazu auf, sich gemeinsam um einvernehmliche Lösungen zu bemühen.
Die Frage, ob Umzüge noch möglich sind, beschäftigte in den letzten Tagen viele Personen. Der 31. März ist an manchen Orten ein offizieller Umzugstermin, was zu rund 50'000 Umzügen führt. Der Bundesrat präzisiert, dass Umzüge weiterhin zulässig sind. Er hält aber explizit fest, dass dabei die Empfehlungen des Bundesamts für Gesundheit BAG eingehalten werden müssen. Zügelunternehmen und Immobilienbewirtschafter betonen, dass dies möglich ist.
Unter den gegenwärtigen Umständen ist das Risiko eines Zahlungsrückstands bei Mietzinsen für Wohn- und Geschäftsräume und infolgedessen dasjenige der Androhung sowie des Aussprechens einer Kündigung stark erhöht. Um den Druck zu reduzieren, verlängert der Bundesrat die Frist von Artikel 257d Absatz 1 OR bei Wohn- und Geschäftsmieten von 30 auf 90 Tage, sofern die Mieterinnen und Mieter aufgrund von behördlich angeordneten Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus mit der Bezahlung der Mietzinse in Rückstand geraten. Die Fristverlängerung gilt für Mieten und Nebenkosten, die zwischen dem 13. März und dem 31. Mai 2020 fällig werden. Parallel dazu verlängert er die Frist zur Zahlung fälliger Pachtzinse gemäss Artikel 282 Absatz 1 OR für Pächterinnen und Pächter von 60 auf 120 Tage unter den gleichen Bedingungen.
Als weitere Sofortmassnahme verlängert der Bundesrat die nach geltendem Recht sehr kurze Kündigungsfrist für möblierte Zimmer und Einstellplätze gemäss Artikel 266e OR von zwei Wochen auf 30 Tage.
Aufgrund der schwierigen Lage insbesondere von vielen Geschäftsmietern hat Bundesrat Guy Parmelin am 24. März 2020 eine Task Force unter der Leitung des Direktors des Bundesamts für Wohnungswesen BWO eingesetzt. Die Task Force vereinigt Verwaltung, Mieter- und Vermieterorganisationen, Immobilienwirtschaft sowie Städte und Kantone und wird dem Bundesrat bei Bedarf weitere Massnahmen vorschlagen.
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Letzte Änderung 21.12.2022