Le droit du bail, domaine de compétence de la Confédération
En édictant le code civil (CC) et le code des obligations (CO), la Confédération a réglé de manière exhaustive le droit civil et entièrement épuisé sa compétence globale en la matière (art. 122 Cst.), ce qui exclut en principe l’établissement de dispositions cantonales de droit civil. Il en va de même pour le droit civil fédéral non écrit tel que le droit jurisprudentiel ou le droit coutumier (art. 49 Cst.), la seule exception étant la faculté des cantons d’établir ou d’abroger des règles de droit civil dans les matières où leur compétence législative a été maintenue (art. 5 al. 1 CC).
Le droit du bail étant intégré au CO (art. 253 CO ss.), il a donc lui aussi été réglé de manière exhaustive par la Confédération. L’établissement de dispositions relevant du droit du bail par les cantons n’est donc en principe admis que s’il existe une réserve légale correspondante, ce qui n’a été que très rarement le cas jusqu’à présent. Les cantons peuvent par exemple édicter des dispositions complémentaires sur la forme des sûretés fournies par le locataire (art. 257e al. 4 CO) ou le recours à la formule officielle d’annonce du loyer initial (art. 270 al. 2 CO).
Au vu de ce qui précède, la publication de dispositions de droit privé par les cantons est, d’une manière générale, très restreinte. Concernant les dispositions du CO pertinentes pour la (sous-)location répétée de courte durée par le biais de plateformes en ligne, il n’existe pas de réserves en faveur des cantons (p. ex. art. 262 CO / sous-location). La promotion ou la restriction de ce phénomène par les cantons devra donc s’effectuer d’une autre manière (voir «Action par le biais du droit public»).
Action par le biais du droit public
Comme précisé ci-dessus, les cantons ne peuvent normalement édicter leurs propres dispositions en matière de droit du bail que dans les cas où le droit civil suisse ou le CO le prévoit (voir «Le droit du bail, domaine de compétence de la Confédération»). En revanche, il semble admis que les cantons puissent agir sur les possibilités de location au moyen du droit public (art. 6 CC) et influer ainsi indirectement sur l’application des dispositions du CO relatives au droit du bail. Le droit public d’un canton ou d’une commune peut ainsi contribuer à encourager ou à restreindre la (sous-)location répétée de courte durée par le biais de plateformes de réservation, des réglementations en la matière étant envisageables dans le droit de l’aménagement du territoire, de la construction ou du commerce. Cela dit, la (sous-)location par l’intermédiaire de plateformes peut aussi être influencée au moyen de prescriptions en matière de protection contre le feu ou de redevances (taxes de séjour). La ville de Berne, par exemple, a entrepris de réviser son règlement des constructions en vue de limiter à une durée de trois mois au maximum la location régulière de résidences secondaires. Toutefois, cette interdiction de location ne concernera que les immeubles de la vieille ville ayant une vocation d’habitation conformément au règlement des constructions. L’objectif de ce projet de révision est de préserver des logements attrayants pour la population résidante séjournant de manière permanente (Exemple d'application de la ville de Berne / Préservation du parc de logements).
Action coordonnée au niveau des contrats-cadres
Outre l’influence indirecte pouvant être exercée par le biais des dispositions de droit public des cantons (voir «Action par le biais du droit public»), il est en principe possible de déroger aux dispositions majoritairement obligatoires du droit du bail par la conclusion et la déclaration de force obligatoire d’un contrat-cadre de baux à loyer (voir toutefois l’art. 3 al. 3 LF contrats-cadres). Ces deux actes peuvent être limités au territoire d’un canton, voire à des espaces plus restreints (art. 1 al. 3 let. b et c et art. 6 LF contrats-cadres). Le contrat-cadre de baux à loyer est un outil réservé aux associations concernées, qui sont les seules habilitées à en conclure un (art. 1 al. 1 LF contrats-cadres) et à y inclure, par exemple, des dispositions particulières sur la sous-location répétée de courte durée par le biais de plateformes de réservation. Les administrations cantonales ont toutefois la possibilité d’exercer une fonction de coordination lors du processus d’élaboration d’un contrat-cadre. Cela peut se faire en vérifiant la disposition des sections cantonales des groupements d’intérêts concernés à conclure un tel contrat-cadre, en mettant à disposition des locaux pour d’éventuelles discussions et en jouant un rôle de médiateur, ou encore en fournissant des travaux de fond en matière de droit du bail, que ce soit en procédant à la synthèse des avis de doctrine et de la jurisprudence ou en sollicitant l’avis de spécialistes. Ce qui précède vaut également pour les projets intercantonaux de contrats-cadres de baux à loyer.
