Le droit du bail est souvent perçu comme l’un des domaines les plus sensibles de la politique du logement. Il règle le pouvoir de disposition et d’utilisation d’un bien essentiel, avec lequel nous avons en général un fort lien émotionnel. De plus, son effet se manifeste sur la construction de logements, les marchés fonciers, les marchés de la construction et des capitaux, ainsi que sur l’économie en général. Le droit du bail est enfin au cœur d’intérêts divergents, ce qui suscite des conflits d’objectifs et des confrontations politiques.
Mesures ciblées pour atténuer les hausses de loyers
Chaque augmentation du taux d’intérêt de référence donne aux bailleurs et bailleresses la possibilité de majorer le loyer de 3 %. Suivant l’évolution de ce taux d’intérêt, les locataires pourraient se retrouver confrontés à des hausses de loyer de 10 à 15 % d’ici 2026, si l’on inclut d’autres facteurs tels que la compensation du renchérissement et l’augmentation générale des coûts.
Dans ce contexte, le Conseil fédéral a chargé le DEFR d’élaborer des mesures réalisables à court terme. Celles-ci doivent exercer un effet modérateur sur les loyers et accroître la transparence des prix sur le marché locatif, sans intervenir de manière excessive dans les relations contractuelles ni même freiner les investissements dans l’offre de logements. Pour que ces mesures puissent être mises en œuvre, il est nécessaire de modifier l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Le 10 avril, 2024 le Conseil fédéral a ouvert une consultation concernant cette révision. La procédure de consultation court jusqu’au 11 juillet 2024.
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28.05.2014
15.01.2014
26.10.2011
Le 22 novembre 2023, le Conseil fédéral s’est penché sur la question de la hausse des loyers et a pris plusieurs mesures ciblées et réalisables à court terme visant à modérer quelque peu cette évolution. Il a chargé le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche (DEFR) de préparer la mise en consultation d’un projet de révision de l’ordonnance correspondante et de faire réaliser une évaluation scientifique pour déterminer si l’actuel modèle d’adaptation des loyers remplit encore son office.
À l’invitation de la Commission des affaires juridiques du Conseil national, le Conseil fédéral a pris position sur trois projets parlementaires concernant le droit du bail. Ces projets prévoient respectivement un assouplissement des règles de forme, un durcissement des règles applicables à la sous-location et une procédure de résiliation plus rapide en cas de besoin du bailleur. Le Conseil fédéral a décidé le 19 octobre d’approuver les assouplissements formels. Il recommande par contre de ne pas entrer en matière sur la modification des règles applicables à la sous-location ni sur la résiliation en cas de besoin du bailleur.
Abandon de la discussion sur le droit du bail
La discussion entre la Confédération et les partenaires sociaux au sujet du droit du bail est abandonnée. Le Conseil fédéral a pris connaissance de cette décision le 7 septembre 2022. Il n’y aura pas non plus de groupe d’experts dans ce domaine. La consultation des partenaires sociaux dans le domaine de la location a abouti à la constatation que les conditions nécessaires à la poursuite du processus de discussion ne sont pas réunies. Le processus avait été lancé par le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche (DEFR) afin d’initier une discussion constructive au sujet de l’avenir du droit du bail.
Table ronde avec le président de la Confédération
Le 21 juin 2021, une table ronde sur le thème du droit du bail a eu lieu à Berne. La discussion a porté, entre autres, sur l’opportunité de modifier ou non le droit suisse du bail. Le président de la Confédération Guy Parmelin a présidé la table ronde qui était organisée par l’OFL.
L'évaluation des résultats de la table ronde a montré que certaines questions méritent d’être approfondies. Par conséquent, une phase de consultation avec les acteurs concernés va suivre maintenant. Le président de la Confédération décidera ensuite des prochaines étapes.
Le 30 novembre 2020, le Conseil national a rejeté lors du vote final la loi sur les loyers commerciaux. Le 2 décembre 2020, le Conseil des États a décidé de ne pas entrer en matière. Le projet de loi sur les loyers commerciaux préparé par le Conseil fédéral suite au mandat du Parlement est ainsi définitivement enterré.
Dans le contexte de la crise du coronavirus, la prise en charge des loyers commerciaux sera répartie entre bailleurs et locataires. Le 1er juillet 2020, le Conseil fédéral a mis en consultation un projet allant en ce sens. Pour la période de fermeture ou de restriction ordonnée, les locataires devront payer 40 % du loyer et les bailleurs devront assumer les 60 % restants. La consultation se termine le 4 août 2020.
Le 29 avril 2020, le Conseil fédéral a approuvé une modification de l’ordonnance sur le droit du bail (OBLF), qui entrera en vigueur le 1er juin 2020. L’art. 6c OBLF prévoit que le bailleur peut, sous certaines conditions, facturer au titre de frais accessoires les coûts liés à un contrat de performance énergétique. Cette possibilité vise à encourager les mesures d’économie d’énergie dans les immeubles locatifs, sans toutefois alourdir la charge financière pour les locataires.
Le 8 avril 2020, le Conseil fédéral s’est penché sur la question des loyers des locaux commerciaux. En raison des mesures dues au coronavirus, de nombreux magasins sont actuellement fermés et leurs locataires craignent de ne plus réussir à s’acquitter du loyer. Toutefois, le Conseil fédéral n’entend pas intervenir dans les rapports de droit privé entre locataires et bailleurs, et exhorte les parties concernées à dialoguer en vue de solutions constructives et pragmatiques.
Le 27 mars 2020, le Conseil fédéral a examiné des mesures dans le domaine du droit du bail en lien avec la propagation du coronavirus. Il précise que les déménagements restent possibles, mais souligne que les directives de l’Office fédéral de la santé publique doivent être respectées. Il porte par ailleurs de 30 à 90 jours le délai pour s’acquitter du terme d’un logement locatif ou de locaux commerciaux en cas de retard de loyer. La règle s’applique aux retards de paiement en lien avec les mesures de lutte contre le coronavirus et aux loyers échus entre le 13 mars et le 31 mai 2020. Enfin, il appelle expressément bailleurs et locataires à chercher ensemble des solutions en bonne intelligence.
Le Conseil fédéral renonce à compléter l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) par une disposition concernant la sous-location de courte durée. Il a pris cette décision lors de sa séance du 8 mars 2019 et tient ainsi compte des résultats de la procédure de consultation.
A l’heure du numérique, le Conseil fédéral entend compléter l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux. Le nouvel article introduit, dans un esprit de simplification administrative, un consentement général à la sous-location répétée de courte durée. Le Conseil fédéral a, le 21 mars 2018, ouvert la consultation concernant la modification envisagée. La procédure prendra fin le 3 juillet 2018.
Le Conseil fédéral a pris connaissance du rapport sur «La réglementation dans le secteur de l’hébergement», qui examine les questions de réglementation en lien avec les plateformes en ligne dédiées à des services d’hébergement. Il apparaît que, d’une manière générale, la législation fédérale couvre les prestations d’hébergement via les plateformes en ligne. Seule l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) nécessite d’être adaptée.
En approuvant le rapport sur les principales conditions-cadre pour l’économie numérique, le Conseil fédéral a confié un mandat d’examen sur les plateformes d’hébergement (p. ex. Airbnb). D’ici à fin 2017, les modalités du droit du bail relatives à l’approbation de la sous-location par le bailleur devront être éclaircies.
Le 27 mai 2015, le Conseil fédéral a adopté un message relatif à la révision partielle du droit du bail dans le code des obligations, qui sera soumis au Parlement. Le point central du projet est l'amélioration de la transparence des loyers en cas de changement de locataire.
L'obligation de produire un certificat énergétique des bâtiments pourrait avoir un impact positif sur le nombre d'assainissements énergétiques d'immeubles. Telle est la conclusion d'un rapport de l'Office fédéral du logement OFL dont le Conseil fédéral a pris connaissance le 13 mai 2015. La compétence de l'introduction de cette obligation incombe aux cantons.
Le Conseil fédéral souhaite créer davantage de transparence sur le marché du logement. Le 29 octobre 2014, il a pris acte des résultats de la procédure de consultation relative à une modification du droit du bail dans le code des obligations (CO). Le Département fédéral de l'économie, de la formation et de la recherche a été chargé de rédiger un message assorti d'un projet de révision.
Lors de sa séance du 20 juin 2014, le Conseil fédéral a renouvelé la force obligatoire générale du contrat-cadre romand de baux à loyer. Les dispositions, en vigueur depuis le 1er juillet 2008, restent inchangées.
A l'avenir, lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail, le loyer précédent devra être communiqué au moyen d'une formule officielle dans toute la Suisse, et les motifs d'une éventuelle augmentation de loyer devront être indiqués. Le Conseil fédéral a, le 28 mai 2014, mis en consultation une modification de loi allant en ce sens, qui comprend encore d'autres améliorations pour les locataires et les bailleurs et qui tient ainsi compte de l'équilibre des intérêts.
Le Conseil fédéral s'est prononcé en faveur du principe d'une révision du droit du bail, qui doit augmenter la transparence du marché du logement locatif et apporter d'autres améliorations tant pour les locataires que pour les bailleurs. Enfin, il a réglé de manière plus transparente la prise en considération des subventions lors de la fixation des loyers.
Le taux d'intérêt de référence, qui se fonde sur le taux hypothécaire moyen, sera fixé à l'avenir selon les règles de l'arrondi commercial. Lors de sa séance du 26 octobre 2011, le Conseil fédéral a approuvé une modification en ce sens de l'ordonnance sur le droit du bail.
Plus d'information
Documents
Formule obligatoire pour le loyer initial
Article
L’évolution du droit du bail en Suisse de 1911 à nos jours (PDF, 244 kB, 24.09.2018)Article d'Helen Rohrbach, Office fédéral du logement OFL
Rapports
Liens
Dernière modification 16.07.2024