Un taux d’intérêt de référence est établi depuis septembre 2008 en vue de l’adaptation des loyers sur la base des modifications du taux hypothécaire. Il est fondé sur le taux hypothécaire moyen des banques et est toujours arrondi au quart de pour-cent le plus proche.
Taux d’intérêt de référence actuel: 1,5%
valable depuis le 04.03.2025
Dates de publication 2025
Dates de publication 2026
02.06.2025
01.09.2025
01.12.2025
02.03.2026
01.06.2026
01.09.2026
01.12.2026
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Quelle est l'importance du taux directeur pour le taux d'intérêt de référence ?
Qu’est-ce que le taux directeur ?
Que signifie la baisse du taux directeur pour les loyers en Suisse ?
Le taux directeur a baissé. Le taux d’intérêt de référence va-t-il suivre ?
Quel est l’impact de la baisse du taux directeur sur les hypothèques à taux fixe et les hypothèques SARON ?
Le taux directeur est défini par la Banque nationale suisse (BNS) et sert à piloter les mesures de politique monétaire. Il sert de base aux autres taux d’intérêt et influence ainsi les conditions et les taux auxquels les particuliers, les entreprises et l’État peuvent emprunter.
En Suisse, le taux déterminant pour l’adaptation des loyers de baux en cours n’est pas le taux directeur, mais le taux d’intérêt de référence. Celui-ci est calculé sur la base des données relatives aux créances hypothécaires en cours que les banques suisses soumises à l’obligation de renseigner communiquent à la BNS chaque trimestre. Le taux d’intérêt de référence est ensuite établi en arrondissant le taux hypothécaire moyen au quart de point de pourcentage. Comme les hypothèques à taux fixe de longue durée sont également incluses dans le calcul, le taux d’intérêt de référence n’évolue que très lentement, à la hausse comme à la baisse. Une modification du taux directeur n’a donc qu’un effet indirect et fortement différé sur les loyers.
Aucun changement rapide n’est attendu. Le système du taux d’intérêt de référence se caractérise par une très grande inertie. De nombreuses hypothèques conclues ces dernières semaines et ces derniers mois affichent un taux d’intérêt supérieur au taux hypothécaire moyen (actuellement à 1,63 %). Tant que le taux hypothécaire moyen ne dépasse pas 1,87 % ou ne descend pas en dessous de 1,63 %, le taux d’intérêt de référence restera à 1,75 %.
La baisse du taux directeur de la BNS n’a pas les mêmes effets sur les hypothèques à taux fixe que sur les hypothèques basées sur le SARON. En effet, elle a une influence directe sur le montant des taux des hypothèques SARON. Les hypothèques SARON représentent environ 20 à 25 % des hypothèques octroyées.
Le reste des hypothèques sont pour la plupart des hypothèques à taux fixe avec des durées variables. La baisse du taux directeur n’aura probablement qu’un impact très faible sur les taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe.
Taux d’intérêt de référence - Questions et réponses
1) Que signifie une augmentation ou une diminution de 0,25 point de pourcentage du taux d’intérêt de référence pour le locataire d’un logement ou d’un local commercial?
2) Quelles sont les règles applicables pour un loyer basé sur un taux de référence qui s’écarte de plus de 0,25 point de pourcentage du taux de référence actuel?
3) Quel est le niveau du taux d’intérêt de référence sur lequel est fondé le loyer actuel?
4) À quoi le bailleur doit-il veiller en cas d’augmentation de loyer?
5) Le locataire a-t-il la possibilité de s’opposer à une augmentation de loyer?
6) Comment et dans quel délai le locataire doit-il réagir à une notification de hausse de loyer?
7) Comment vérifier la justesse du calcul de la hausse de loyer fondée sur l’augmentation du taux d’intérêt de référence?
8) Dans quels cas le taux d'intérêt de référence n’est pas applicable?
9) Où s’adresser pour obtenir des conseils personnalisés?
Un changement du taux d’intérêt de référence de 0,25 point de pourcentage peut donner lieu à une adaptation du loyer.
- Si le taux d’intérêt de référence augmente de 0,25 point de pourcentage, le loyer peut être relevé de 3 % (cf. art. 13, al. 1, let. c, de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux).
- Si le taux d’intérêt de référence diminue de 0,25 point de pourcentage, les locataires peuvent en principe demander une réduction du loyer à hauteur de 2,91 %.
Des taux de répercussion différents s’appliquent en cas de changement supérieur à 0,25 point de pourcentage (cf. question 2).
Il est important de préciser dans ce contexte que d’autres facteurs de coûts peuvent influencer le montant du loyer (cf. question 3 et 5). Par conséquent, une éventuelle adaptation de loyer en fonction de l’évolution du taux d’intérêt de référence ne peut être calculée que sur la base du bail qui a été conclu. Elle ne portera que sur le loyer net et ne concerne donc pas les frais de chauffage et autres frais accessoires convenus séparément.
Il se peut qu’un loyer soit basé sur un taux d’intérêt de référence qui s’écarte de 0,5 point de pourcentage ou plus du taux actuel. Par exemple, si un loyer est fondé sur un taux d’intérêt de référence de 2 %, alors que le taux actuel est de 1,5 %, il est possible de procéder à une adaptation plus importante. Les taux de répercussion correspondants peuvent être consultés ici ou ici. Par ailleurs, d’autres facteurs de coûts peuvent influencer le montant du loyer (cf. questions 1, 3 et 5). Plusieurs organisations mettent à disposition un calculateur de loyer qui peut être utile pour déterminer l’adaptation dans un cas concret (cf. question 7).
Le niveau du taux d’intérêt de référence déterminant est généralement indiqué explicitement dans le bail. En principe, il s’agit de celui en vigueur au moment de la conclusion du bail.
Toutefois, si, depuis la conclusion du bail, le loyer a été adapté en fonction d’une hausse ou d’une baisse du taux d’intérêt de référence et qu’il n’a pas été contesté, c’est à ce nouveau taux d’intérêt qu’il convient de se référer.
Le bailleur qui souhaite augmenter le loyer est tenu de respecter certains aspects formels (art. 269d et 266c CO) :
- l’augmentation de loyer doit être motivée et notifiée au locataire au moyen d’une formule approuvée par le canton au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation, qui est d’au moins trois mois pour les logements locatifs ;
- l’augmentation de loyer ne peut intervenir au plus tôt qu’à la prochaine date de résiliation possible.
Le bailleur a en outre la possibilité de cumuler une augmentation fondée sur l’évolution du taux d’intérêt de référence avec d’autres augmentations de coûts (p. ex. des taxes) ou avec l’évolution du renchérissement (à hauteur de 40 % maximum de la hausse de l’indice des prix à la consommation).
Il convient de déterminer au cas par cas si une augmentation de loyer motivée par une hausse du taux d’intérêt de référence peut être contestée et, le cas échéant, dans quelle mesure elle peut l’être. Un motif envisageable de contestation peut être donné par le fait que :
- la hausse n’a pas été notifiée correctement du point de vue formel, par exemple parce que la formule officielle du canton n’a pas été utilisée ou qu’elle n’indique pas le motif de la hausse (voir également question 4) ;
- la hausse n’a pas été calculée correctement parce qu’elle prend en considération un taux d’intérêt de référence ou un taux de répercussion de ce dernier qui est erroné (voir également questions 1, 2 et 4) ;
- la hausse entraîne un rendement excessif (rendement net) ou le loyer adapté ne s’inscrit plus dans le cadre des loyers usuels dans la localité ou le quartier ;
- la hausse doit être corrigée par certaines réductions de coûts ou par l’évolution du renchérissement (à hauteur de 40 % maximum de la baisse éventuelle de l’indice des prix à la consommation).
Plusieurs organisations mettent à disposition un calculateur de loyer qui peut être utile pour déterminer l’adaptation dans un cas concret (cf. question 7).
En Suisse, il n’existe pas de contrôle général des loyers par l’État. Le suivi pour éventuelle adaptation du loyer est l’affaire des parties au bail. Une augmentation de loyer peut être contestée auprès de l’autorité de conciliation locale compétente dans les 30 jours suivant sa notification (cf. art. 270b du code des obligations).
La liste des autorités de conciliation en matière de bail est disponible sur le site de l’OFL sous ce lien ou sur le site www.ch.ch sous ce lien.
Plusieurs organisations mettent à disposition sur l’internet un calculateur de loyer qui permet de vérifier la justesse du montant de la hausse :
- Revue « mietrechtspraxis | mp » : lien
- Association suisse des locataires, section alémanique : lien
- Association suisse des locataires (ASLOCA) : lien
- Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) : lien
- Tribunaux zurichois : lien
- Université de Neuchâtel : lien (en bas de la page à droite).
Le taux d'intérêt de référence est déterminant pour l'adaptation des loyers des contrats existants. Cependant, il ne s'applique pas à tous les baux, car les loyers indexés, les loyers échelonnés, les loyers subventionnés et les maisons familiales de luxe en sont exclus.
- Loyer indexé : Dans le cas d'un loyer indexé, les parties conviennent que le loyer doit suivre l'évolution de l'indice national des prix à la consommation. Pendant une durée contractuelle fixe d'au moins cinq ans, toutes les autres possibilités d'adaptation du loyer sont en principe exclues.
- Loyer échelonné : Dans le cas d'un loyer échelonné, le loyer augmente automatiquement dans les proportions convenues dans le contrat de location, aux dates indiquées.
- Appartements de luxe et maisons individuelles de six pièces ou plus (sans prise en compte de la cuisine) : Les loyers des appartements de luxe peuvent être convenus librement.
- Les logements subventionnés : Lorsqu'un logement est subventionné par les pouvoirs publics, il est soumis au contrôle des autorités pendant la période de subventionnement, selon leurs règles. Le loyer est alors souvent calculé sur la base des coûts.
Les parties au bail ont plusieurs possibilités pour se faire conseiller et assister. Elles peuvent s’adresser aux autorités de conciliation en matière de baux à loyer, aux associations de locataires, aux associations de l’économie immobilière ou de propriétaires fonciers, à des entreprises spécialisées ou encore à un avocat. Par ailleurs, vous trouverez ici toute une série de liens pour des conseils et informations.
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Dernière modification 03.03.2025