Un taux d’intérêt de référence est établi depuis septembre 2008 en vue de l’adaptation des loyers sur la base des modifications du taux hypothécaire. Il est fondé sur le taux hypothécaire moyen des banques et est toujours arrondi au quart de pour-cent le plus proche.
Taux d’intérêt de référence actuel: 1,75%
valable depuis le 02.12.2023, inchangé à partir du 03.09.2024
Dates de publication 2024
Dates de publication 2025
02.12.2024
03.03.2025
02.06.2025
01.09.2025
01.12.2025
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Quelle est l'importance du taux directeur pour le taux d'intérêt de référence ?
Qu’est-ce que le taux directeur ?
Que signifie la baisse du taux directeur pour les loyers en Suisse ?
Le taux directeur a baissé. Le taux d’intérêt de référence va-t-il suivre ?
Quel est l’impact de la baisse du taux directeur sur les hypothèques à taux fixe et les hypothèques SARON ?
Le taux directeur est défini par la Banque nationale suisse (BNS) et sert à piloter les mesures de politique monétaire. Il sert de base aux autres taux d’intérêt et influence ainsi les conditions et les taux auxquels les particuliers, les entreprises et l’État peuvent emprunter.
En Suisse, le taux déterminant pour l’adaptation des loyers de baux en cours n’est pas le taux directeur, mais le taux d’intérêt de référence. Celui-ci est calculé sur la base des données relatives aux créances hypothécaires en cours que les banques suisses soumises à l’obligation de renseigner communiquent à la BNS chaque trimestre. Le taux d’intérêt de référence est ensuite établi en arrondissant le taux hypothécaire moyen au quart de point de pourcentage. Comme les hypothèques à taux fixe de longue durée sont également incluses dans le calcul, le taux d’intérêt de référence n’évolue que très lentement, à la hausse comme à la baisse. Une modification du taux directeur n’a donc qu’un effet indirect et fortement différé sur les loyers.
Aucun changement rapide n’est attendu. Le système du taux d’intérêt de référence se caractérise par une très grande inertie. De nombreuses hypothèques conclues ces dernières semaines et ces derniers mois affichent un taux d’intérêt supérieur au taux hypothécaire moyen (actuellement à 1,72 %). C’est pourquoi ce dernier continue de montrer une légère tendance à la hausse. Tant que le taux hypothécaire moyen ne dépasse pas 1,87 % ou ne descend pas en dessous de 1,63 %, le taux d’intérêt de référence restera à 1,75 %.
Il est difficile de prévoir l’évolution exacte du taux d’intérêt de référence, car celle-ci dépend non seulement de la future politique monétaire de la BNS, mais aussi du comportement des banques et des preneurs d’hypothèques.
La baisse du taux directeur de la BNS n’a pas les mêmes effets sur les hypothèques à taux fixe que sur les hypothèques basées sur le SARON. En effet, elle a une influence directe sur le montant des taux des hypothèques SARON. Alors que jusqu’à présent, ceux-ci oscillaient entre environ 2,0 et 2,5 %, ils seront désormais plus bas. Les hypothèques SARON représentent environ 20 à 25 % des hypothèques octroyées.
Le reste des hypothèques sont pour la plupart des hypothèques à taux fixe avec des durées variables. Comme ce sont surtout les hypothèques à taux fixe conclues pendant la phase de taux négatifs qui arrivent actuellement à échéance (à un taux d’intérêt de 0,8 à 1,5 %), leur prolongation se fera normalement à un taux d’intérêt plus élevé. Actuellement, les taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe sont environ de 1,7 à 2,2 %. La baisse du taux directeur n’aura probablement qu’un impact très faible sur les taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe.
Taux d’intérêt de référence - Questions et réponses
1) Le 1er décembre 2023, le taux d’intérêt de référence est passé de 1,50 % à 1,75 %. Qu’est-ce que cela implique pour un locataire ou une locatrice de logement ou de local commercial?
Que signifie l'augmentation à 1,75 % du taux d'intérêt de référence pour un locataire ou une locatrice de logement ou de local commercial dont le loyer est encore basé sur un taux de référence de 1,25 % ?
3) Quand est-il possible de faire une demande de réduction de loyer?
4) Quel est le niveau du taux d’intérêt de référence sur lequel est fondé le loyer actuel?
5) À quoi le bailleur doit-il veiller en cas d’augmentation de loyer?
6) Le locataire a-t-il la possibilité de s’opposer à une augmentation de loyer?
7) Comment et dans quel délai le locataire doit-il réagir à une notification de hausse de loyer?
8) Comment vérifier la justesse du calcul de la hausse de loyer fondée sur l’augmentation du taux d’intérêt de référence?
9) Dans quels cas le taux d'intérêt de référence n’est pas applicable?
10) Où s’adresser pour obtenir des conseils personnalisés?
Si le loyer actuel est basé sur un taux d’intérêt de référence de 1,50 %, une augmentation de loyer de 3 % est en principe possible (voir art. 13, al. 1, let. c, OBLF). Cela vaut notamment pour les contrats conclus entre juin 2017 et février 2020 qui n'ont pas fait l'objet d'une adaptation de loyer depuis lors, ou pour les contrats plus récents qui ont été adaptés au taux hypothécaire de référence depuis juin 2023 (voir la ch. 2).
Si le loyer actuel est basé sur un taux d’intérêt de référence de 1,25 %, une augmentation de loyer de 6 % est en principe possible (voir art. 13, al. 1, let. c, OBLF). Sont concernés avant tout les baux conclus entre mars 2020 et fin mai 2023 ou les baux plus anciens pour lesquels les baisses du taux d’intérêt de référence intervenues depuis la conclusion du bail ont été répercutées, mais sans exploiter la dernière possibilité d'augmentation du 1er juin 2023.
Concrètement, une éventuelle adaptation de loyer en fonction de l’évolution du taux d’intérêt de référence ne peut être calculée que sur la base du bail qui a été conclu. Elle ne portera que sur le loyer net et ne concerne donc pas les frais accessoires ni les frais de chauffage convenus contractuellement. Par ailleurs, des facteurs de coûts supplémentaires sont susceptibles d’influer sur le montant du loyer (voir les ch. 4 et 6 ci-après).
Si le loyer est fondé sur un taux de référence de 2 % ou plus, le locataire conserve, comme précédemment, la possibilité de demander une réduction du loyer d’au moins 2,91 %. Les différents taux de répercussion du taux hypothécaire de référence sur le loyer sont indiqués ici : lien ou lien. En outre, d'autres facteurs peuvent influencer le montant du loyer (voir les ch. 4 et 6 ci-après).
Le niveau du taux d’intérêt de référence déterminant est généralement indiqué explicitement dans le bail. En principe, il s’agit de celui en vigueur au moment de la conclusion du bail.
Toutefois, si, depuis la conclusion du bail, le loyer a été adapté en fonction d’une hausse ou d’une baisse du taux d’intérêt de référence et qu’il n’a pas été contesté, c’est à ce nouveau taux d’intérêt qu’il convient de se référer.
Le bailleur qui décide de répercuter l’augmentation du taux d’intérêt de référence est tenu de respecter certains aspects formels (art. 269d et 266c CO) :
- l’augmentation de loyer doit être motivée et notifiée au locataire au moyen d’une formule approuvée par le canton au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation, qui est d’au moins trois mois pour les logements locatifs ;
- l’augmentation de loyer ne peut intervenir au plus tôt qu’à la prochaine date de résiliation possible.
Le bailleur a en outre la possibilité de cumuler une augmentation fondée sur l’évolution du taux d’intérêt de référence avec d’autres augmentations de coûts (p. ex. des taxes) ou avec l’évolution du renchérissement (à hauteur de 40 % maximum de la hausse de l’indice des prix à la consommation).
Il convient de déterminer au cas par cas si une augmentation de loyer motivée par la hausse du taux d’intérêt de référence peut être contestée et, le cas échéant, dans quelle mesure elle peut l’être. Un motif envisageable de contestation peut être donné par le fait que :
- la hausse n’a pas été notifiée correctement du point de vue formel, par exemple parce que la formule officielle du canton n’a pas été utilisée ou qu’elle n’indique pas le motif de la hausse (voir également ch. 4) ;
- la hausse n’a pas été calculée correctement parce qu’elle prend en considération un taux d’intérêt de référence ou un taux de répercussion de ce dernier qui est erroné (voir également ch. 1, 2 et 5) ;
- la hausse entraîne un rendement excessif (rendement net) ou le loyer adapté ne s’inscrit plus dans le cadre des loyers usuels dans la localité ou le quartier ;
- la hausse doit être corrigée par certaines réductions de coûts ou par l’évolution du renchérissement (à hauteur de 40 % maximum de la baisse éventuelle de l’indice des prix à la consommation).
En Suisse, il n’existe pas de contrôle général des loyers par l’État. Cela est l’affaire des parties au bail. Une augmentation de loyer notifiée en raison de la hausse du taux d’intérêt de référence peut être contestée auprès de l’autorité de conciliation locale compétente dans les 30 jours suivant sa notification.
La liste des autorités de conciliation en matière de bail est disponible sur le site de l’OFL sous le lien suivant ou sur le site www.ch.ch sous le lien.
Plusieurs organisations mettent à disposition sur l’internet un calculateur de loyer qui permet de vérifier la justesse du montant de la hausse :
- Revue « mietrechtspraxis | mp » : lien
- Association suisse des locataires, section alémanique : lien
- Association suisse des locataires (ASLOCA) : lien
- Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) : lien
- Tribunaux zurichois : lien
- Université de Neuchâtel : lien (en bas de la page à droite).
Le taux d'intérêt de référence est déterminant pour l'adaptation des loyers des contrats existants. Cependant, il ne s'applique pas à tous les baux, car les loyers indexés, les loyers échelonnés, les loyers subventionnés et les maisons familiales de luxe en sont exclus.
- Loyer indexé : Dans le cas d'un loyer indexé, les parties conviennent que le loyer doit suivre l'évolution de l'indice national des prix à la consommation. Pendant une durée contractuelle fixe d'au moins cinq ans, toutes les autres possibilités d'adaptation du loyer sont en principe exclues.
- Loyer échelonné : Dans le cas d'un loyer échelonné, le loyer augmente automatiquement dans les proportions convenues dans le contrat de location, aux dates indiquées.
- Appartements de luxe et maisons individuelles de six pièces ou plus (sans prise en compte de la cuisine) : Les loyers des appartements de luxe peuvent être convenus librement.
- Les logements subventionnés : Lorsqu'un logement est subventionné par les pouvoirs publics, il est soumis au contrôle des autorités pendant la période de subventionnement, selon leurs règles. Le loyer est alors souvent calculé sur la base des coûts.
Les parties au bail ont plusieurs possibilités pour se faire conseiller et assister. Elles peuvent s’adresser aux autorités de conciliation en matière de baux à loyer, aux associations de locataires, aux associations de l’économie immobilière ou de propriétaires fonciers, à des entreprises spécialisées ou encore à un avocat. Par ailleurs, vous trouverez ici toute une série de liens pour des conseils et informations.
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Dernière modification 02.09.2024