Veröffentlicht am 28. August 2026

Mietrecht

Die Miete ist im Obligationenrecht (OR) und somit vom Bund abschliessend geregelt. Das OR ist auch für die wiederholte kurzzeitige Vermietung über Buchungsplattformen anwendbar. Die Kantone können lediglich via öffentliches Recht auf Vermietungsmöglichkeiten einwirken.

Mietrecht als Bundesaufgabe

Mit dem Erlass des Zivilgesetzbuches (ZGB) und des Obligationenrechts (OR) hat der Bund das Zivilrecht abschliessend geregelt und seine diesbezüglich umfassende Kompetenz vollständig ausgeschöpft (Art. 122 BV). Damit ist der Erlass von kantonalem Zivilrecht in der Regel ausgeschlossen. Dieser Grundsatz gilt ebenso für den Bereich des ungeschriebenen Bundeszivilrechts, wie etwa für das Richter- oder Gewohnheitsrecht (Art. 49 BV). Eine Ausnahme besteht einzig, wenn das Bundeszivilrecht den Erlass kantonaler Zivilrechtsbestimmungen vorbehält (Art. 5 Abs. 1 ZGB).

Die Miete ist Teil des Obligationenrechts und wurde ebenfalls vom Bund abschliessend geregelt (Art. 253 ff. OR). Insofern ist der Erlass von kantonalen Mietbestimmungen nur zulässig, wenn es das OR ausdrücklich vorsieht, also wenn ein entsprechender gesetzlicher Vorbehalt besteht, der den Kantonen eine eigene Regelungskompetenz einräumt. Bis anhin bestehen nur wenige derartige Vorbehalte. So können die Kantone beispielsweise ergänzende Vorschriften über die Form der Sicherheitsleistungen des Mieters erlassen (Art. 257e Abs. 4 OR) und über die Einführung des Formulars für die Anzeige des Anfangsmietzinses bestimmen (Art. 270 Abs. 2 OR).

In Bezug auf die obligationenrechtlichen Bestimmungen, welche für die wiederholte kurzzeitige (Unter-)Vermietung über Buchungsplattformen von zentraler Bedeutung sind, bestehen keine Vorbehalte zu Gunsten der Kantone (z. B. Art 262 OR / Untermiete). Die kantonale Förderung oder Beschränkung der Kurzzeitvermietung hat damit auf andere Weise zu erfolgen.

Einwirkung durch öffentliches Recht

Demgegenüber ist es für die Kantone zulässig, mittels öffentlichen Rechts auf Vermietungsmöglichkeiten einzuwirken und so indirekt die Anwendbarkeit der obligationenrechtlichen Bestimmungen zur Miete zu beeinflussen (Art. 6 ZGB). Das öffentliche Recht eines Kantons oder einer Gemeinde kann somit dazu beitragen, die wiederholte kurzzeitige (Unter-)Vermietung über Vermittlungsplattformen zu fördern oder zu beschränken. Entsprechende Regelungen sind im Planungs-, Bau- oder Gewerberecht denkbar. Aber auch feuerpolizeiliche Vorschriften oder Abgaben (Kurtaxen) haben einen Einfluss auf die (Unter-)Vermietung über Plattformen. Als konkretes Beispiel für eine Beschränkung kann die Stadt Bern herangezogen werden. Sie beabsichtigt mit der Revision der Bauordnung, die regelmässige Vermietung von Zweitwohnungen für weniger als drei Monate auszuschliessen. Diese Regelung soll auf jene Gebäude der Altstadt begrenzt werden, in denen die städtische Bauordnung «Wohnen» vorschreibt. Das Ziel der Revision ist es, den Erhalt attraktiven Wohnraums für die ständig anwesende Wohnbevölkerung zu gewährleisten (Anwendungsbeispiel Stadt Bern / Erhalt von Wohnraum).

Koordinative Mitwirkung beim Rahmenmietvertrag

Neben der indirekten Einflussnahme über die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen des Kantons (vgl. «Einwirkung durch öffentliches Recht») kann grundsätzlich von den überwiegend zwingenden Bestimmungen des Mietrechts abgewichen werden – und zwar durch den Abschluss sowie die Allgemeinverbindlicherklärung eines Rahmenmietvertrags (vgl. jedoch Art. 3 Abs. 3 BG zum Rahmenmietvertrag). Beides kann auf das Gebiet eines einzelnen Kantons oder auch auf kleinere Einheiten beschränkt werden (Art. 1 Abs. 3 lit. b und c und Art. 6 BG zum Rahmenmietvertrag). Das Werkzeug des Rahmenmietvertrages ist den Interessenverbänden vorbehalten; nur ihnen ist es möglich, einen solchen abzuschliessen und darin beispielsweise besondere Bestimmungen für die wiederholt kurzzeitige (Unter-)Vermietung über Vermittlungsplattformen aufzustellen (Art. 1 Abs. 1 BG zum Rahmenmietvertrag). Davon wurde aber bisher nicht explizit Gebrauch gemacht.

Kantonale Verwaltungsstellen können jedoch koordinativ am Entstehungsprozess mitwirken. Sie klären beispielsweise die Vertragsbereitschaft der kantonalen Sektionen der Interessenverbände ab. Zudem stellen sie die Räumlichkeiten für Gesprächsrunden bereit und übernehmen bei Bedarf die Moderation.

Darüber hinaus leisten sie mietrechtliche Grundlagenarbeit, etwa durch die Dokumentation der bisherigen Lehrmeinungen und Rechtsprechung. Sie können auch Expertinnen und Experten einladen und so wichtige fachliche Inputs einbringen.

Weiterführende Unterlagen