Publié le 13 juin 2024

Logement et pénurie d'énergie

Les prix de l’énergie ont fortement augmenté en Suisse ces derniers temps. Les dépenses de chauffage et d’eau chaude constituent une part importante des frais accessoires qui échoient au locataire. Ces charges font généralement l’objet d’un décompte établi pour une période allant de juillet à juin de l’année suivante. L’évolution des coûts de l’énergie se fera donc sentir surtout à partir de l’été 2023, lorsque la majorité des locataires recevront leur décompte de charges.

Les parties au bail ne peuvent pas influencer l’évolution des prix de l’énergie. Cependant, chaque ménage a la possibilité d’économiser de l’énergie afin d’atténuer l’augmentation des frais de chauffage, en particulier si le décompte est effectué sur la base d’un décompte individuel des frais d’énergie et d’eau (DIFEE). Mais en principe, une réduction de la consommation d’énergie est de toute manière payante, quel que soit le modèle de décompte convenu. Plusieurs sites internet d’organisations publiques et privées présentent des conseils d’économie d’énergie pour les ménages, p. ex.:

www.stop-gaspillage.ch

suisseenergie.ch

Contribuez à éviter le gaspillage d’énergie (suisseenergie.ch)

Appels à économiser l’énergie (admin.ch)

SVIT ROMANDIE

Chambre genevoise immobilière

Fédération Romande Immobilière

Union suisse des professionnels de l’immobilier

Association suisse des locataires

HabitatDurable

Alliance pour les économies d’énergie

Energie-Dashboard Bundesamt für Energie (admin.ch)

Union des villes suisses

Association des Communes Suisses

Services cantonaux de l’énergie et de l’environnement (BE, FR, GE, JU, NE, VS, VD)

Coopératives d’habitation Suisse – Fédération des maîtres d’ouvrage d’utilité publique

LOGEMENT SUISSE – Association des Coopératives d’habitation

---

Questions relatives au droit du bail

Différentes questions juridiques peuvent se poser en lien avec la consommation d’énergie dans les immeubles locatifs. Le tableau ci-dessous apporte des réponses à quelques-unes d’entre elles :

• Que puis-je faire si le chauffage a été trop baissé et que j’ai froid dans l’appartement?

  Pour chaque degré de température ambiante supplémentaire, les frais de chauffage augmentent de 6 %. Il vaut donc la peine de régler aussi bien que possible le chauffage en fonction des besoins. Une température trop basse constitue un défaut au sens des art. 259 ss du code des obligations (CO). Dans un tel cas, la première chose à faire est de contacter le bailleur pour demander que le chauffage soit adapté.

  Normalement, le problème est rapidement réglé. Si, exceptionnellement, cela ne devait pas être le cas, il est conseillé d’envoyer une lettre recommandée au bailleur indiquant les températures ambiantes mesurées. Le locataire a également la possibilité de fixer un délai pour la réparation du défaut et de menacer de consigner officiellement le loyer si le délai n’est pas respecté.

  ch.ch > Droits et obligations du locataire > Défauts du logement

  Mieterinnen- & Mieterverband - Das Recht auf eine 20 Grad warme Stube

• Quelle doit être la température ambiante minimale pour qu’on ne puisse pas considérer que l’objet loué présente un défaut?

  La perception de la chaleur est très individuelle. Il n’existe pas de directive prescrivant une température minimale ou maximale précise. Toutefois, des valeurs indicatives ont été établies dans la pratique pour les différentes pièces d’habitation. Elles figurent sur le site suisseenergie.ch :

  -       Salle de bains : 23°C
  -       Pièces de séjour : 20°C
  -       Chambres à coucher, hall d’entrée : 17°C

  De la même manière que pour les températures inférieures, le dépassement de la limite de température à déterminer au cas par cas peut également constituer un défaut de l’objet loué.

  Mieterinnen- & Mieterverband – Das Recht auf eine 20 Grad warme Stube
  Mieterinnen- & Mieterverband - Lass die Sonne rein! - Mieten und Wohnen

• Ai-je droit à une réduction de loyer?

  Il peut y avoir un défaut si la température est clairement inférieure aux valeurs de référence. Tant que cette situation perdure, le locataire a en principe droit à une réduction du loyer.

  Le montant de la réduction dépend du cas concret. Une réduction de loyer peut également être demandée à titre rétroactif. Il appartient à l’autorité judiciaire de déterminer l’ampleur de la réduction. Dans certains cas, une réduction de loyer de l’ordre de 10 à 20 % a été accordée lorsque la température était inférieure de plusieurs degrés à la température minimale de référence.

• Auprès de quel organisme puis-je obtenir des conseils indépendants en ce qui concerne le décompte des charges?

  En vertu de l’art. 21, al. 2, de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF), l’autorité de conciliation a l’obligation de conseiller locataires et bailleurs, même indépendamment d’une procédure de contestation. Elle doit notamment les aider à déterminer si un loyer est abusif.

  La liste (pdf) des autorités de conciliation en matière de baux à loyer est publiée sur le site internet de l’OFL:

  OFL Procédure de conciliation relative aux baux à loyer ou à ferme ; Adresses des autorités de conciliation matière de baux à loyer

• Quels sont les différents types d’accords concernant les charges?

  La forme la plus courante est le décompte annuel précis des frais accessoires, généralement associé au versement d’un acompte mensuel. En fonction du décompte, il en résultera un solde en faveur du bailleur ou du locataire.

  Il est également possible de convenir d’un montant forfaitaire pour les charges.

  Enfin, il est possible que les frais accessoires soient déjà inclus dans le loyer ou qu’il soit totalement renoncé à leur perception.

• Jusqu’à quel montant des paiements complémentaires aux acomptes sont-ils autorisés?

  Avec l’augmentation des coûts de l’énergie, le risque de devoir payer des soldes de décompte de charges élevés augmente inévitablement. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, les soldes de décompte résultant d’acomptes sous-estimés sont en général dus dans leur intégralité. La seule exception envisageable serait que, en raison de circonstances particulières, le locataire ait toutes les raisons de penser que le montant des acomptes est réaliste, par exemple en cas d’accord écrit explicite.

  Pour éviter les mauvaises surprises, il est recommandé d’adapter les acomptes à l’évolution des coûts. L’initiative peut provenir aussi bien du locataire que du bailleur.

  SVIT Recommandation sectorielle Adaptation des acomptes pour charges en raison de la hausse des prix de l’énergie

• Comment éviter d’avoir à payer des soldes de décompte importants?

  Outre les économies d’énergie, des mesures d’économie d’énergie peuvent être suggérées aux bailleurs.

  Locabene – Guide de l’assainissement pour les locataires

  Renovabene – Guide d’assainissement pour les bailleurs

  Conférence des directeurs cantonaux de l’énergie

  Un chauffage efficace au niveau énergétique renouvelable (suisseenergie.ch)

  suisseenergie.ch

  testfraisdechauffage.ch

  Appels à économiser l’énergie (admin.ch)

• Quel impact ont les rénovations énergétiques sur les loyers?

  Selon l’art. 269a, let. b, CO, les loyers justifiés par des prestations supplémentaires du bailleur ne sont en règle générale pas abusifs. L’art. 14, al. 1, OBLF stipule, quant à lui, que les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l’art. 269a, let. b, CO. En règle générale, les frais causés par d’importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values.

  Conformément à l’art. 14, al. 2, OBLF, sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes :

   – les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l’enveloppe du bâtiment ;
   – les mesures visant une utilisation rationnelle de l’énergie ;
   – les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques ;
   – les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables ;
   – le remplacement d’appareils ménagers à forte consommation d’énergie par des appareils à faible consommation.

  Peut être considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des investissements qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l’état initial (art. 14, al. 3, OBLF). De plus, selon l’art. 14, al. 3^bis, OBLF, les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.

• À part les économies d’énergie, comment éviter des frais accessoires élevés?

  Ni les bailleurs ni les locataires n’ont la possibilité d’influencer l’évolution générale des coûts de l’énergie. Il peut donc être d’autant plus important d’optimiser l’achat individuel, par exemple en profitant des différences de prix entre les différents fournisseurs. Il est légitime de se renseigner auprès de la gérance de l’immeuble pour savoir s’il existe éventuellement un potentiel de marché qui pourrait être exploité en vue de limiter autant que possible les coûts énergétiques.

  Il est recommandé au locataire de demander, le cas échéant, un décompte détaillé des charges, de l’examiner soigneusement et de le comparer avec celui de l’année précédente. De plus, en vertu de l’art. 257b, al. 2, CO, le bailleur doit, à la demande du locataire, permettre à ce dernier de consulter les pièces justificatives. Seuls les frais accessoires mentionnés dans le bail peuvent être facturés.

• Le loyer d’un local commercial est-il encore dû dans son intégralité s’il n’est plus possible d’utiliser entièrement l’objet loué en raison de délestages tournants résultant d’une pénurie d’électricité?

  Dans le contexte des mesures ordonnées par l’État pour lutter contre la pandémie de COVID-19, il a été recommandé aux parties contractantes de trouver des accords à l’amiable et de gérer la situation ensemble. La jurisprudence à ce sujet reste très limitée. Dans le cas d’une pénurie d’électricité également, il paraît avisé que les parties au bail cherchent à s’entendre et trouvent des solutions.

• Que je sois bailleur ou locataire, ai-je l’obligation d’économiser l’énergie?

  Les droits et obligations des locataires et des bailleurs sont réglés dans les art. 253 ss CO et dans l’OBLF. Sauf convention contraire dans le bail, aucune obligation directe et juridiquement exécutoire d’économiser des ressources ne peut être déduite du CO ni de l’OBLF. Toutefois, même en l’absence de crise énergétique imminente, il est dans l’intérêt de toutes les parties d’utiliser les ressources de manière responsable et économe.

  La gestion durable des ressources disponibles peut contribuer à éviter, le cas échéant, une pénurie d’électricité et des délestages tournants. De telles mesures auraient un impact important sur les baux des locaux commerciaux et d’habitation.

  Les appels à économiser s’adressent à tous, que l’on soit bailleur ou locataire.

• Est-ce que des délais de paiement prolongés sont prévus pour régler un décompte des charges qui s’écarte fortement du montant habituel?

  Les délais de paiement sont régis par le CO. Les parties au bail peuvent convenir entre elles d’un autre mode de paiement.

  Une prolongation du délai de paiement ordonnée par la loi devrait être fondée sur le droit de nécessité, comme cela a été le cas par exemple avec l’ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme.

• En tant que bailleur, que puis-je faire si mon locataire ne s’acquitte pas, ne s’acquitte pas entièrement ou pas à temps du supplément qu’il doit pour les charges?

  En raison du contexte particulier à l’origine de la crise de l’énergie, il est sans doute avisé, lorsque l’on a affaire à un locataire solvable et qui a toujours payé son dû, de rechercher le dialogue et, le cas échéant, de conclure un accord de paiement.

  Pour le reste, l’article 257d CO s’applique. En cas d’arriéré de loyer ou de frais accessoires, le bailleur peut fixer par écrit un délai de paiement et menacer le locataire de résilier le bail si ce délai n’est pas respecté. Pour les locaux d’habitation et les locaux commerciaux, le délai est d’au moins 30 jours. Si le paiement n’est pas effectué dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le bail du local d’habitation ou du local commercial en respectant un préavis d’au moins 30 jours pour la fin d’un mois.

• Un locataire souhaite utiliser des panneaux solaires. À quoi faut-il être attentif dans le bail?

  Cela dépend des panneaux solaires – s’agit-il de panneaux mobiles? – et de leur emplacement.

  Panneaux solaires appuyés contre un mur ou posés sur le sol:

  • à l’extérieur du balcon : le consentement du bailleur est nécessaire.
  • à l’intérieur du balcon : si les panneaux solaires sont visibles de l’extérieur et qu’ils affectent l’apparence de l’immeuble, le locataire doit obtenir le consentement du bailleur. Ce dernier pourrait le lui refuser si les panneaux présentent un danger pour les autres locataires de l’immeuble ou pour des tiers. Dans les autres cas, le consentement du bailleur n’est en principe pas nécessaire, et les panneaux solaires peuvent être posés à l’intérieur du balcon ou appuyés contre un mur.

  Panneaux solaires nécessitant des interventions sur la façade:

  il s’agit alors d’une modification de la chose louée, pour laquelle l’art. 260a, al. 1, CO exige le consentement écrit du bailleur.

  Beobachter – Solarpanels auf dem Balkon. Dürfen Mieter selbst Hand anlegen?

  Hormis les questions relatives au droit du bail, il est bon, avant d’acheter les panneaux solaires, de clarifier certaines questions techniques (puissance maximale permise) et, selon les cas, d’autres points touchant au droit de la construction.

  Inspection fédérale des installations à courant fort ESTI - Installations photovoltaïques Plug & Play - Limitation de la puissance des installations photovoltaïques à brancher librement

  suisseénergie - Courant solaire pour les locataires