Publié le 8 octobre 2024
Votation populaire du 24 novembre 2024 sur deux objets relatifs au droit du bail
Le Conseil fédéral a décidé de soumettre deux objets relatifs au droit du bail à la votation populaire du 24 novembre 2024 :
- Modification du 29 septembre 2023 du code des obligations (droit du bail: sous-location) (FF 2023 2288)
- Modification du 29 septembre 2023 du code des obligations (droit du bail: résiliation pour besoin propre) (FF 2023 2291)
Les deux projets législatifs peuvent avoir des répercussions sur les rapports contractuels en droit du bail. Le Parlement les a adoptés le 29 septembre 2023.
L'Association suisse des locataires a lancé avec succès un référendum contre cette décision, raison pour laquelle les deux projets sont maintenant soumis au vote.
Questions et réponses
Sous-location
Selon l’art. 262 du code des obligations (CO), une sous-location totale ou partielle n’est possible qu’avec le consentement préalable du bailleur. Le bailleur peut refuser la sous-location à certaines conditions, énumérées à l’art. 262, al. 2, CO.
Désormais, le locataire doit faire la demande de sous-location par écrit et disposer d’un consentement écrit du bailleur également. La sous-location pourra être refusée si elle est prévue pour une durée de plus de deux ans.
Non, l’obligation d’informer prévue à l’art. 262, al. 3, CO n’est soumise à aucune exigence de forme. Toutefois, il est là aussi recommandé de procéder par écrit afin de pouvoir apporter au besoin la preuve que l’obligation d’informer a été respectée.
Selon le comité référendaire, le projet restreint fortement la sous-location, de sorte que la résiliation du bail risque d'intervenir pour des motifs mineurs.
L’article 291 CO régit le sous-affermage proprement dit (contrat de bail d’un fermier avec un sous-fermier) et le loyer dans le cadre du bail à ferme. Si des locaux affermés sont mis à la disposition de tiers par le biais d’un contrat de bail, les nouvelles dispositions relatives à la sous-location s’appliqueront par analogie. Le sous-affermage reste soumis à la réglementation actuelle, selon laquelle le consentement peut être refusé sans justification.
Les nouvelles règles sur la sous-location s’appliquent aux locaux d’habitation et aux locaux commerciaux.
- En ce qui concerne la location de locaux commerciaux, la sous-location a une fonction importante, car elle permet de réagir de manière flexible à la marche de l’affaire.
- Le droit en vigueur, tout comme la nouvelle réglementation, laisse aux parties au bail la possibilité de conclure des accords contractuels en faveur du locataire qui dérogent au texte de loi. Ainsi, des durées de sous-location plus longues que deux ans peuvent être convenues.
- Il est difficile d’évaluer l’impact des nouvelles règles sur la pratique des contrats de sous-location de locaux commerciaux.
Avant de résilier le bail, le bailleur doit, comme actuellement, adresser une protestation écrite au locataire. Si l’avertissement reste sans effet, le bailleur a le droit de résilier le bail.
Si ; toutefois, cela n’est pas précisé dans l’actuel art. 262 CO, mais dans les dispositions générales concernant la diligence et les égards, à l’article 257f CO. La précisions explicite à l’article 262 CO vise à clarifier ce cas d’application.
Résiliation pour besoin propre
Résiliation après acquisition, délai de blocage après un litige, prolongation du bail dans des cas de rigueur.
Aujourd’hui, le besoin propre doit être urgent. Avec la nouvelle réglementation, il suffit que, sur la base d’une évaluation objective, le besoin propre soit important et actuel.
La question de savoir si le besoin propre invoqué est important et actuel doit être tranchée au cas par cas. Les autorités de conciliation et les tribunaux civils devront interpréter et définir cette disposition. Selon la jurisprudence actuelle du Tribunal fédéral, l’urgence doit être à la fois temporelle et matérielle.
Le comité référendaire fait valoir que la nouvelle réglementation permettra de résilier plus facilement un bail afin de pouvoir augmenter encore plus fortement le loyer suivant.
Si le nouveau propriétaire, en faisant valoir un besoin propre, est autorisé à résilier le bail plus tôt que prévu dans le bail, le locataire peut faire valoir des dommages-intérêts à l’encontre du bailleur précédent. Il n’y a aucun changement à ce sujet.
Plus d'information
Explications de votation
Autres documents
15.455 Initiative parlementaire «Éviter les sous-locations abusives» (455, 1 MB, 08.10.2024)Rapport de la Commission des affaires juridiques du Conseil national du 18 août 2022
18.475 Initiative parlementaire «Résiliation du bail en cas de besoin du bailleur ou de ses proches. Simplifier la procédure» (475, 763 kB, 08.10.2024)Rapport de la Commission des affaires juridiques du Conseil national du 18 août 2022
15.455 Initiative parlementaire Éviter les sous-locations abusives (455, 577 kB, 08.10.2024)Avis du Conseil fédéral du 19 octobre 2022
18.475 Initiative parlementaire «Résiliation du bail en cas de besoin du bailleur ou de ses proches. Simplifier la procédure» (475, 540 kB, 08.10.2024)Avis du Conseil fédéral du 19 octobre 2022
Objets de la votation populaire du 24 novembre 2024
Explications du Conseil fédéral sur la votation populaire du 24.11.2024
ch.ch: Votation populaire du 24 novembre 2024
Fédération Romande Immobilière (FRI)
Chambre genevoise immobilière (CGI)
Union suisse des professionnels de l’immobilier (uspi suisse)
Nouveaux textes de loi
Synopsis des adaptations légales
Articles de loi en vigueur
Art. 262 : RS 220 – Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant… | Fedlex (admin.ch)
Art. 291 : RS 220 – Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant… | Fedlex (admin.ch)
Art. 261, al. 2, let. a : RS 220 – Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant… | Fedlex (admin.ch)
Art. 271a, al. 3, let. a : RS 220 – Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant… | Fedlex (admin.ch)
Art. 272, al. 2, let. d : RS 220 – Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant… | Fedlex (admin.ch)