Objectif social de la Confédération et des cantons
Le logement est un besoin fondamental inscrit dans les objectifs sociaux de la Constitution (Cst.) et, à ce titre, doit être garanti dans toute la Suisse. La Confédération et les cantons doivent veiller à ce que toute personne à la recherche d’un logement puisse trouver, pour elle-même et sa famille, un logement approprié à des conditions supportables (art. 41 al. 1 let. e Cst.). Pour ce faire, diverses compétences constitutionnelles sont octroyées à la Confédération, à l’instar de l’encouragement de la construction de logements et de l’accession à la propriété (art. 108 al. 1 Cst.), du pouvoir d’édicter des dispositions de protection en matière de bail à loyer (art. 109 al. 1 Cst.), ou de la possibilité de légiférer sur la force obligatoire générale des contrats-cadres de bail (art. 109 al. 2 Cst.). Ces compétences ont donné naissance à la loi sur le logement (LOG), à l’adoption des dispositions de protection en matière de bail à loyer du code des obligations (CO) et à la déclaration de force obligatoire générale des contrats-cadres de baux à loyer vaudois et romand (voir «Droit du bail»).
Le mandat législatif de l’art. 109 al. 1 Cst. confie à la seule Confédération la lutte contre les abus en matière de bail à loyer et ne laisse aux cantons qu’un champ d’action très limité à cet égard (voir « Droit du bail»), et l’art. 109 al. 2 Cst. lui octroie même la compétence exclusive de légiférer sur la force obligatoire générale des contrats-cadres de bail. En revanche, la compétence d’encouragement de la construction de logements et de l’accession à la propriété consacrée à l’art. 108 al. 1 Cst. est une compétence parallèle de la Confédération et des cantons, même si ce mandat constitutionnel charge uniquement la première de légiférer en la matière, les seconds restant libres d’édicter une législation parallèle ou plus complète, ou encore d’y renoncer.
Au niveau cantonal, la réalisation du but social mentionné est également assurée par la Constitution et la loi ; à cet égard, l’aide au logement, l’aménagement du territoire et le droit de la construction ont un rôle important à jouer. Aussi les constitutions des cantons de Bâle-Ville et de Genève, par exemple, confient-elles à l’État la mission d’encourager la construction de logements et le maintien de logements à loyers abordables (§ 34 al. 2 Cst-BS), ou de prendre les mesures permettant à toute personne de trouver un logement approprié à des conditions abordables (art. 178 al. 1 Cst-GE ; § 11 al. 2 let. c Cst-BS). L’exécution de ces tâches est régie entre autres, dans le canton de Bâle-Ville, par la loi sur l’aide au logement (WRFG) ou, dans le canton de Genève, par la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR).
Le but social du logement peut aussi être réalisé au niveau communal. Ainsi, il est intégré au règlement des constructions de la ville de Berne, dont l’art. 16a interdit, dans la plupart des zones, les changements d’affectation, les transformations ou les démolitions pouvant entraîner la disparition de logements existants en cas de pénurie (art. 16a BO).
La (sous-)location répétée de courte durée par le biais de plateformes peut contribuer à rendre difficile, en premier lieu au niveau cantonal ou communal, la réalisation de l’objectif social en matière de logement formulé dans la Constitution. Dans les villes frappées par une pénurie de logements notamment, il existe la crainte que de telles pratiques de location se fassent au détriment des logements abordables destinés à la population résidante locale (Rapport sur les principales conditions-cadre, p. 103). Les exemples qui suivent, fournis par les cantons de Bâle-Ville et de Genève ainsi que la ville de Berne, montrent, de manière exemplaire, comment faire face à ce phénomène au moyen de nouvelles mesures ou en interprétant des prescriptions légales existantes.