Offre en partie excédentaire sur le marché locatif et marché de la propriété tendu
Granges, 08.07.2020 - Les profonds déséquilibres observés sur le marché suisse du logement, non seulement entre le marché de la location et celui de la propriété, mais encore entre les régions, se confirment en 2019. La pandémie de coronavirus ne changera pas la tendance. Dans le domaine de la location, tandis que la pression augmente sur les loyers des nouveaux objets mis sur le marché, il faut s’attendre à une tension accrue dans le segment de prix inférieur, en particulier dans les grands centres. Tel est le tableau qui se dégage d’une étude actualisée sur les effets de la libre circulation des personnes sur le marché du logement, réalisée sur mandat de l’Office fédéral du logement (OFL).
La tendance déjà constatée en 2018 sur le marché du logement en Suisse s'est poursuivie en 2019. L'évolution du nombre des ménages, qu'ils soient indigènes ou d'origine étrangère, et de l'offre de logements est à peu près comparable à celle de l'année précédente. En d'autres termes, le nombre de logements proposés a continué à croître davantage que celui de ménages.
Les déséquilibres se sont encore amplifiés du fait de la concentration durable de l'activité de construction sur le secteur locatif ainsi que d'une immigration en nette baisse par rapport au milieu de la décennie. Tandis que l'offre est nettement excédentaire sur certains marchés dans le domaine de la location, la situation reste extrêmement tendue dans celui de la propriété. Pour cette raison, le marché du logement considéré globalement apparaît tendu à Zurich, en Suisse centrale, dans la région lémanique ainsi que, dans une moindre mesure, dans l'Espace Mittelland, alors qu'on observe une détente générale dans les autres régions.
Détente sur le marché de la location
Sous l'effet de la baisse de l'immigration, notamment, la situation s'est décrispée dans le secteur locatif en 2019. Les ménages étrangers, locataires pour 87 % d'entre eux, ont contribué pour encore un tiers à la croissance du nombre de ménages en Suisse. À l'exception de la région de Zurich, tous les marchés sont au moins équilibrés.
Toutefois, les segments de prix inférieurs de la location subissent la pression de la demande à Zurich, dans la région lémanique, en Suisse centrale et dans l'Espace Mittelland, et sont asséchés. En revanche, l'offre est excédentaire en Suisse du Nord-Ouest, en Suisse orientale et au Tessin. Dans ces régions, la détente se manifeste dans tous les segments de prix de la location (supérieur, moyen et inférieur). En Suisse orientale, les ménages étrangers ont un effet stabilisant en contribuant à plus de 50 % de la croissance du nombre des ménages.
Un marché de la propriété toujours plus tendu
Le marché de la propriété est pour sa part caractérisé par une demande croissante et une forte pression sur les prix. Il connaît un niveau de pénurie atteint pour la dernière fois en 2014. Les seules différences entre régions, et encore, se situent au niveau des prix. De même, il n'y a plus guère de différences perceptibles entre les segments de prix. Cet état de fait s'explique par une croissance insuffisante de l'offre, alors que la demande de logements en propriété se maintient. Malgré la forte demande, le taux de propriétaires parmi les ménages suisses n'a pas progressé en 2019 par rapport à l'année précédente, une stagnation qui s'explique par les prix élevés et les obstacles importants mis au financement d'un objet en propriété.
La pandémie de coronavirus menace d'accentuer l'insuffisance de l'offre
La question de la difficulté de l'accès au logement resurgit en 2020, comme le montre l'analyse des effets possibles de la pandémie de coronavirus. Près d'un quart des ménages en Suisse vivent dans une situation insatisfaisante du point de vue du logement, soit parce que le coût du logement pèse trop lourd sur leur budget, soit parce que leur logement comporte des déficits. Le problème est beaucoup plus prononcé chez les locataires que chez les propriétaires. Le chômage augmente de 40 % le risque de connaître des conditions de logement insatisfaisantes. Avec la pandémie de coronavirus, le risque est réel que le marché du logement locatif soit sévèrement touché. Les premiers signes sont déjà visibles dans le segment de prix inférieur dans les grands centres.
Le monitorage réalisé depuis 2009 par la communauté de travail Meta-Sys AG / Haute école zurichoise en sciences appliquées (ZHAW) sur mandat de l’OFL en vue de mesurer les effets de la libre circulation des personnes sur le marché suisse du logement se distingue sur trois points d’autres analyses de marché : premièrement, il se focalise sur l’évolution des ménages indigènes et étrangers (et pas uniquement sur celle de la population) et de leur revenu, c’est-à-dire les principaux moteurs de la demande ; deuxièmement, les marchés locatifs et de la propriété sont agrégés, ce qui permet de tenir compte de l’effet tampon que chacun des marchés peut avoir pour l’autre et d’obtenir une vue d’ensemble sur l’approvisionnement en logements ; troisièmement, l’analyse est ventilée par classes de prix et de pouvoir d’achat.
Les résultats sont présentés sous la forme de huit rapports succincts, dont un porte sur la Suisse dans son ensemble, et les sept autres sur chacune des grandes régions définies par l'Office fédéral de la statistique.
Adresse pour l'envoi de questions
Christoph Enzler, Office fédéral du logement OFL, +41 58 480 91 87, christoph.enzler@bwo.admin.ch
Daniel Sager, Meta-Sys AG, +41 43 322 17 70, dsager@meta-sys.ch
Auteur
Office fédéral du logement
http://www.ofl.admin.ch/