- 18 septembre 2020: Le Conseil fédéral a approuvé le message concernant la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux et l’a transmis au Parlement: https://www.bwo.admin.ch/bwo/fr/home/das-bwo/informationen/medienmitteilungen.msg-id-80448.html
- 9 octobre 2020: La Commission des affaires juridiques du Conseil national a discuté du projet de la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux et elle propose à l’assemblée plénière du Conseil national de ne pas entrer en matière sur le projet (par 14 voix contre 11): https://www.parlament.ch/press-releases/Pages/mm-rk-n-2020-10-09.aspx?lang=1036
- 29 octobre 2020: Le Conseil national (Conseil prioritaire) a accepté d’entrer en matière sur le projet de loi COVID-19 sur les loyers commerciaux (91 voix contre 89 et 4 abstentions). Le projet retourne en commission des affaires juridiques du Conseil national.
- 12 novembre 2020: La Commission des affaires juridiques du Conseil des États a discuté du projet de la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux et elle propose à l’assemblée plénière du Conseil des États de ne pas entrer en matière sur le projet (par 8 voix contre 5): https://www.parlament.ch/press-releases/Pages/mm-rk-s-2020-11-13.aspx?lang=1036
- Le Conseil national et le Conseil des États examineront donc le projet de loi en assemblée plénière lors de la session d'hiver 2020 (30.11.2020 - 18.12.2020).
- Le Conseil national a rejeté la loi sur les loyers commerciaux lors du vote final le 30 novembre. Le Conseil des États a décidé le 2 décembre de ne pas entrer en matière sur le projet. La loi sur les loyers commerciaux est ainsi définitivement refusée.
- Questions et réponses «droit du bail et crise du coronavirus»
- Deuxième rapport sur les loyers commerciaux
- «Groupe de travail sur les loyers commerciaux»
- 07.10.2020: Le Conseil fédéral présente le rapport relatif au monitoring des loyers commerciaux
- 18.09.2020: Le Conseil fédéral approuve le message concernant la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux
- 01.07.2020: Répartition de la prise en charge du loyer des locaux commerciaux entre locataires et bailleurs
- 08.04.2020: Le Conseil fédéral appelle bailleurs et locataires à trouver des solutions pour les loyers des locaux commerciaux
- 27.03.2020: les déménagements restent possibles à condition de respecter les directives de l’OFSP
COVID-19: Rapport sur les loyers commerciaux
Le deuxième rapport se penche sur l'évolution des loyers commerciaux suite à la pandémie de COVID-19 entre l'automne 2020 et mai 2021, sur la base d'enquêtes et d'études commandées par l’OFL. Le rapport montre, entre autres, combien d'entreprises ont été affectées par des pertes de chiffre d'affaires et ont rencontré des difficultés de paiement de loyers commerciaux.
Questions et réponses «droit du bail et crise du coronavirus»
Quel est l’état des délibérations concernant la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux?
Quelles sont les mesures que le Conseil fédéral a prises pour atténuer les conséquences économiques de la crise du Coronavirus dans le secteur immobilier?
Que contient l’Ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme du 27.03.2020?
Sur quelles autres questions travaille la task force «Droit du bail et crise du Coronavirus»?
Pourquoi avons-nous besoin de cette ordonnance urgente?
Avons-nous besoin de cette ordonnance urgente maintenant? N'aurait-on pu pas attendre encore un peu?
N'est-ce pas irresponsable de continuer à autoriser les déménagements - même pour les personnes infectées par le coronavirus?
Que dois-je faire en tant que locataire d'un local commercial, si je ne peux pas payer mon loyer?
Que puis-je faire en tant que bailleur pour pouvoir relouer mes appartements vacants?
Quels sont les avantages des prolongations de délai prévues dans la nouvelle ordonnance urgente sur le bail à loyer et le bail à ferme?
Le loyer ou le fermage doit-il continuer à être payé si un commerce tel qu'un restaurant ou un salon de coiffure doit rester fermé en raison des restrictions en vigueur pour lutter contre le coronavirus?
Qu’est-ce qu'a décidé le Conseil fédéral le 8 avril 2020?
Pourquoi le Conseil fédéral n’a pas ordonné une réduction générale des loyers concernés de par exemple 50%?
Le Conseil fédéral doit clarifier la question de savoir si les loyers doivent encore être payés en cas de fermeture (défaut du droit du bail)!
Une exonération de loyer a-t-elle des incidences sur le plan fiscal? Si oui, lesquelles?
- Ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme du 27.03.2020
(voir plus bas) - Aide transitoire du 25.03.2020 (pour couvrir entre autres les frais fixes, par exemple les loyers)
https://www.seco.admin.ch/seco/fr/home/Arbeit/neues_coronavirus/liquiditaetshilfen.html - Perte de gain pour les indépendants
https://www.seco.admin.ch/seco/fr/home/Arbeit/neues_coronavirus/selbstaendige.html - réduction de l’horaire de travail (chômage partiel)
https://www.seco.admin.ch/seco/fr/home/Arbeit/neues_coronavirus/kurzarbeit.html
- Une déclaration du Conseil fédéral selon laquelle les déménagements sont toujours autorisés à la condition toutefois que les recommandations de l'Office fédéral de la santé publique (OFSP) soient respectées.
- Une prolongation du délai de rappel, en cas de retard de paiement du locataire, de 30 jours à au moins 90 jours. Cela ne s'applique toutefois qu'aux retards de loyers et frais accessoires échus entre le 13 mars et le 31 mai 2020 et dus aux mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus.
- Une extension de deux semaines à 30 jours du délai de préavis pour la résiliation du bail d’une chambre meublée, d’une place de stationnement ou d’une autre installation analogue louée séparément selon l’article 266e du Code suisse des obligations.
- Il s'agit pour l’essentiel de trouver des solutions pour les locataires commerciaux qui n'ont actuellement plus aucun revenu.
- Si ces loyers ne sont plus payés, le problème se déplace vers les bailleurs, qui ont eux-mêmes aussi des charges financières à honorer.
- Il s'agit donc en quelque sorte d’un "partage des charges" entre les différentes parties concernées. La discussion doit maintenant porter sur la manière dont ce partage pourrait se concrétiser.
- Il existe, tout d'abord, une grande incertitude sur la question de savoir si les déménagements sont encore possibles. L’ordonnance apporte de la clarté en la matière : oui, les déménagements peuvent toujours avoir lieu. Les prescriptions de l'OFSP en matière d'hygiène et de distance sociale doivent toutefois être respectées.
- Ensuite, de nombreux magasins en particulier ont des difficultés à payer leurs loyers parce qu'ils n'ont plus de revenus. Ce règlement leur donne plus « d'air », sans qu'ils aient à craindre une résiliation de leur bail.
- Tout d'abord, une échéance importante de déménagement était proche. Entre le 31 mars et le 1er avril, environ 50’000 déménagements ont normalement lieu. Ces derniers jours, de nombreuses demandes sont parvenues auprès des associations professionnelles et de la Confédération sur la question de savoir si l'on pouvait encore déménager. C’est pourquoi le Conseil fédéral devait alors clarifier la situation.
- Par ailleurs, les locataires ont dû payer leur loyer du mois d’avril à la fin du mois de mars. S’ils ne pouvaient le faire, ils auraient peut-être pu recevoir un avis de licenciement dans le délai d'un mois. Avec l’introduction de la prolongation des délais, ils disposent de plus de temps et d'air.
- Le Conseil fédéral souhaite la sécurité juridique et suit le principe, dans la mesure du possible, du maintien du fonctionnement de l'économie. Dans ce contexte, il n'y a aucune raison d'interdire de manière générale les déménagements. Les directives de l'OFSP en matière d'hygiène et de distance sociale doivent toutefois être respectées.
- Il n'est certainement pas facile de déménager et de respecter les exigences de l'OFSP mais les gérances immobilières et les entreprises de déménagement soutiennent que c'est possible.
- La remise d’un appartement peut par exemple être effectuée sans contact direct entre les parties concernées. Diverses associations d'intérêts, tels que l'Association suisse de l'économie immobilière (SVIT) ou l'Association suisse de défense des locataires (ASLOCA) ont également publié des recommandations pratiques qui montrent comment déménager – en respectant les recommandations de l’OFSP:
https://www.svit.ch/de/svit-romandie/le-31-mars-demenage
https://www.mieterverband.ch/mv/politik-positionen/news/2020/corona-krise-fragen-und-antworten-zum-zuegeln.html (seulement en allemand)
https://www.asloca.ch/infos-coronavirus/
- Contactez votre bailleresse ou votre bailleur pour discuter d'un ajustement du loyer ou d'un report de son versement.
- Une task force "Droit du bail et crise du coronavirus" travaille intensivement sur cette question et soumettra des propositions au Conseil fédéral.
- Les appartements vacants peuvent également être signalés aux communes. En ce qui concerne les conditions plus difficiles de visite d’appartements, les recommandations des associations d'intérêt tels que l'Association suisse des propriétaires (HEV Schweiz), l'Association suisse de l'économie immobilière (SVIT) ou Casafair doivent être respectées :
https://www.hev-zuerich.ch/ratschlaege-fuer-verwalter-und-eigentuemer/ (seulnt en allemand)
https://www.svit.ch/de/svit-romandie/actualites/coronavirus-covid-19
https://casafair.ch/project/liegenschaftsbewirtschaftung-covid-19-haeufige-fragen-und-unsere-antworten/ (seulement en allemand)
- Ils apportent "plus d'air". Les locataires commerciaux qui ont dû cesser leurs activités courent, en particulier, le risque d’avoir du retard dans le paiement de leur loyer. Jusqu'à présent, la règle était la suivante : si vous ne pouvez pas payer votre loyer pendant 30 jours, vous risquez d’être menacé de résiliation. Avec la nouvelle ordonnance et jusqu'au 31 mai 2020, le délai de paiement des arriérés a été porté de 30 à 90 jours.
- En prolongeant le délai de paiement des arriérés, le Conseil fédéral a voulu faire en sorte que les locataires commerciaux touchés par la crise du coronavirus aient un souci de moins. Ils ont dorénavant le temps, par exemple, de demander un crédit-relais dans le cadre du train de mesures instauré par le Conseil fédéral.
- Les avis d'experts et doctrinaux sont divergents à la question de savoir si la situation de confinement actuelle constitue, en regard du droit du bail, un défaut de la chose louée qui exonère totalement ou partiellement de l'obligation de payer le loyer ou le fermage. La question de savoir si un défaut existe et dans quelle mesure une réduction de loyer serait alors justifiée est en fin de compte une question qui relève de l’appréciation de chaque cas particulier. Si les parties ne peuvent trouver un accord, leur différend devra alors être soumis aux tribunaux.
- C’est précisément en raison du fait que la question est fondamentalement controversée et que les procédures judiciaires sont toujours liées à de nombreux risques, qu’il faut recommander aux parties contractuelles concernées d’évoquer clairement entre elles la situation lors d'une discussion et, si nécessaire, de convenir d'un ajustement temporaire du loyer ou du fermage aux circonstances actuelles ou encore d'un report du paiement du loyer.
- Le Conseil fédéral est parvenu à la conclusion qu'il ne voulait pas intervenir dans les relations de droit privé entre locataires et propriétaires.
- Le Conseil fédéral exhorte tous les acteurs – locataires, propriétaires, gérants immobiliers, associations faîtières etc. – à trouver des solutions constructives et pragmatiques.
- En outre, le Conseil fédéral a chargé l'OFL, en collaboration avec d'autres offices fédéraux, de suivre la situation des baux commerciaux et de lui faire rapport au plus tard à l'automne 2020 et, le cas échéant, de présenter des propositions.
- Premièrement, pour le Conseil fédéral il est important, de faire appel seulement de manière très réticente au droit d’urgence. Le Conseil fédéral a d’autant plus de réserves importantes quant à l’idée d’intervenir dans les relations contractuelles entre particuliers.
- Deuxièmement, parce que la situation sur place est souvent très différente d’un cas à l’autre. La situation d’un salon de coiffeur, d’une boulangerie avec un café et celle d’un grand magasin d’article de sport n’est pas la même. Il faut donc des solutions adaptées sur la situation concrète. Dans un premier cas, il est peut-être possible de renoncer sur le loyer du mois d’avril. Dans un autre cas c’est mieux de réduire le loyer de 20 ou 30 %. Dans un troisième cas on trouve peut-être une solution en prolongeant le contrat.
- Troisièmement, le Conseil fédéral a mis sur pied déjà des instruments pour assurer la liquidité, tout particulièrement des PME. Avec aides de liquidité, aussi les petits commerçants reçoivent de l’argent pour payer leurs coûts fixes (incl. les loyers).
- Il est juridiquement controversé de savoir si les mesures de lutte contre les coronavirus signifient un défaut du bien loué.
- Cette question sera probablement finalement clarifiée par le Tribunal fédéral.
- Il s'agit d'une relation de droit privé entre deux parties qui ont conclu un contrat de location. L'État ne devrait pas intervenir ici sans nécessité.
- N.B.: il est difficile d’apporter des réponses définitives puisque chaque situation dépend du cas d’espèce et de la taxation des autorités fiscales cantonales. La présente FAQ ne peut par conséquent que livrer des informations générales, et donc non contraignantes. On peut en outre considérer que les principes généraux du droit fiscal s’appliquent, puisqu’aucun règlement spécifique n’a pour le moment été publié sur les exonérations de loyer.
- Lorsque le bailleur et le locataire conviennent d’une baisse de loyer, les conséquences sur le plan fiscal peuvent varier:
- Au niveau de l’impôt sur le revenu, renoncer à appliquer le loyer prévu par le bail entraîne, pour le bailleur, une baisse des revenus de biens immobiliers et donc de l’impôt sur le revenu.
- Au niveau de l’impôt sur le bénéfice, une exonération de loyer entraîne une baisse des charges côté locataire (ce qui augmente son bénéfice ou réduit ses pertes); côté bailleur, c’est exactement l’inverse.
- Au niveau de l’impôt sur les donations, il faut commencer par établir si le loyer est effectivement dû, et il s’agit là d’une question controversée. En effet, une donation n’est envisageable que si le loyer est dû. En outre, seules les donations relevant de rapports privés sont soumises à l’impôt sur les donations. Or, dans le cadre de rapports commerciaux, une exonération (partielle) de loyer relève normalement d’un intérêt économique, si bien qu’elle ne saurait être qualifiée de donation et être imposée à ce titre. Enfin, l’impôt sur les donations est un impôt cantonal et, dès lors, les règlements cantonaux pertinents sont applicables.
Pour davantage d’informations, vous pouvez également consulter les commentaires de l’Administration fédérale des contributions (AFC): www.estv.admin.ch/estv/fr/home/covid19/news.html#-167835711
Deuxième rapport sur les loyers commerciaux
Le deuxième rapport se penche sur l'évolution des loyers commerciaux suite à la pandémie de COVID-19 entre l'automne 2020 et mai 2021, sur la base d'enquêtes et d'études commandées par l’OFL. Le rapport montre, entre autres, combien d'entreprises ont été affectées par des pertes de chiffre d'affaires et ont rencontré des difficultés de paiement de loyers commerciaux.
«Groupe de travail sur les loyers commerciaux» / Task Force «Droit du bail et crise du coronavirus»
Le groupe d’action mis en place par le conseiller fédéral Guy Parmelin a échangé une cinquième fois le 27 avril 2020, sous l’égide du directeur de l’OFL. Le groupe d’action avait pour tâche de sonder les solutions possibles concernant notamment la question des loyers de locaux commerciaux qui, en raison des mesures décrétées par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus, ne génèrent aucun revenu ou un revenu réduit.
Le 28.04.2020, le groupe d’action a été converti en un «Groupe de travail sur les loyers commerciaux». Il accompagne le suivi de la situation en matière de loyers des locaux commerciaux, confié au DEFR le 8.4.2020 par le Conseil fédéral. La neuvième réunion (virtuelle) a eu lieu le 22 octobre 2020. D'autres sont prévues.
07.10.2020: Le Conseil fédéral présente le rapport relatif au monitoring des loyers commerciaux
Le 7 octobre 2020, le Conseil fédéral a présenté le rapport relatif au monitoring des loyers commerciaux à la suite de la pandémie de COVID-19. Il y parvient à la conclusion qu’à l’heure actuelle, rares sont les indices pointant des difficultés globales et généralisées dans le domaine des loyers commerciaux. La reprise économique, rapide et robuste, et le nombre étonnamment élevé d’accords entre les parties sur les réductions de loyer expliquent en bonne partie cette situation favorable. Le Conseil fédéral entend malgré tout rester vigilant et a chargé l’Office fédéral du logement de maintenir le groupe de travail sur les loyers commerciaux et de procéder à des échanges avec les cantons sur d’éventuels soutiens dans le domaine du conseil et de l’information.
18.09.2020: Le Conseil fédéral approuve le message concernant la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux
Le 18 septembre 2020, le Conseil fédéral a approuvé le message concernant la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux, remplissant ainsi un mandat du Parlement. Il ne demande par contre pas au Parlement d’approuver le projet de loi. Le projet prévoit que les locataires qui ont dû fermer leur établissement ou restreindre fortement leur activité au printemps 2020 doivent s’acquitter de 40 % de leur loyer pour la période concernée. Les 60 % restant sont à la charge des bailleurs. Le projet de loi a reçu un accueil contrasté en procédure de consultation. Il revient à présent au Parlement de trancher.
01.07.2020: Répartition de la prise en charge du loyer des locaux commerciaux entre locataires et bailleurs
Dans le contexte de la crise du coronavirus, la prise en charge des loyers commerciaux sera répartie entre bailleurs et locataires. Le 1er juillet 2020, le Conseil fédéral a mis en consultation un projet allant en ce sens. Pour la période de fermeture ou de restriction ordonnée, les locataires devront payer 40 % du loyer et les bailleurs devront assumer les 60 % restants. La consultation se termine le 4 août 2020.
08.04.2020: Le Conseil fédéral appelle bailleurs et locataires à trouver des solutions pour les loyers des locaux commerciaux
Le 8 avril 2020, le Conseil fédéral s’est penché sur la question des loyers des locaux commerciaux. En raison des mesures dues au coronavirus, de nombreux magasins sont actuellement fermés et leurs locataires craignent de ne plus réussir à s’acquitter du loyer. Toutefois, le Conseil fédéral n’entend pas intervenir dans les rapports de droit privé entre locataires et bailleurs, et exhorte les parties concernées à dialoguer en vue de solutions constructives et pragmatiques.
27.03.2020: les déménagements restent possibles à condition de respecter les directives de l’OFSP
Le 27 mars 2020, le Conseil fédéral a examiné des mesures dans le domaine du droit du bail en lien avec la propagation du coronavirus. Il précise que les déménagements restent possibles, mais souligne que les directives de l’Office fédéral de la santé publique doivent être respectées. Il porte par ailleurs de 30 à 90 jours le délai pour s’acquitter du terme d’un logement locatif ou de locaux commerciaux en cas de retard de loyer. La règle s’applique aux retards de paiement en lien avec les mesures de lutte contre le coronavirus et aux loyers échus entre le 13 mars et le 31 mai 2020. Enfin, il appelle expressément bailleurs et locataires à chercher ensemble des solutions en bonne intelligence.
La question de savoir si les déménagements étaient encore possibles a occupé de nombreux esprits ces derniers jours. Le 31 mars est un délai de déménagement officiel en beaucoup d’endroits, ce qui conduit à environ 50 000 déménagements. Le Conseil fédéral précise que les déménagements restent possibles, mais souligne explicitement que les directives de l’Office fédéral de la santé publique (OFSP) doivent être respectées. Les entreprises de déménagement et les gérants d’immeubles assurent qu’elles sont en mesure de respecter ces directives.
Dans les circonstances actuelles, le risque de retard dans le paiement des loyers des habitations et des locaux commerciaux grandit et, avec lui, celui de mise en demeure et de notification de résiliation par le bailleur. En vue de détendre la situation, le Conseil fédéral porte de 30 à 90 jours le délai prévu à l’art. 257d, al. 1, du code des obligations (CO), pour s’acquitter du terme dans le cas de baux d’habitations et de locaux commerciaux pour les locataires en retard de paiement du fait de mesures ordonnées par les autorités pour lutter contre le coronavirus. La prolongation du délai s’applique aux termes et aux frais accessoires échéant entre le 13 mars et le 31 mai 2020. Aux mêmes conditions, il porte en outre de 60 à 120 jours le délai imparti aux fermiers pour s’acquitter d’un terme échu conformément à l’art. 282, al. 1, CO.
Par ailleurs, le Conseil fédéral porte à 30 jours avec effet immédiat le délai de congé extrêmement court prévu par le droit en vigueur (2 semaines, art. 266e CO) pour les chambres meublées et les places de stationnement.
En raison de la difficulté de la situation, en particulier pour de nombreux locataires de locaux commerciaux, le conseiller fédéral Guy Parmelin a institué, le 24 mars 2020, une task force sous la houlette du directeur de l’Office fédéral du logement (OFL). Ce groupe de travail est composé de membres de l’administration et de représentants des organisations de locataires et de bailleurs, du secteur immobilier ainsi que des villes et des cantons. Au besoin, le Conseil fédéral proposera des mesures supplémentaires.
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Dernière modification 21.12.2022