L’avvento delle piattaforme di prenotazione online ha determinato un forte aumento del numero di abitazioni secondarie nel Comune di Interlaken. Contemporaneamente si sono registrati sia un calo dell’offerta abitativa per la popolazione locale, sia un aumento dei disagi nelle zone residenziali. Per questo motivo, l'amministrazione comunale ha elaborato un catalogo di misure per registrare i pernottamenti offerti su queste piattaforme e per disciplinarli in modo specifico per ogni area comunale.
Il comune di Interlaken conta circa 6000 abitanti ed è una delle mete turistiche più visitate della Svizzera. Gli ospiti provenienti dall'estero contribuiscono al dinamismo economico del Comune, che vanta un vivace centro cittadino con numerosi negozi e una vasta gamma di servizi e possibilità di alloggio. Tuttavia negli ultimi anni l’offerta di alloggi è molto cambiata. Alla fine del 2019 i pernottamenti disponibili su piattaforme di prenotazione come Airbnb erano più di 300 per il solo territorio comunale. Questa nuova forma di affitto sta causando una serie di problemi e disagi non solo alla popolazione, ma anche all'economia locale e alle autorità:
Se le abitazioni esistenti vengono convertite in seconde case e adibite ad alloggi per turisti, rimangono meno abitazioni primarie per la popolazione locale. Di conseguenza, le abitazioni a prezzi accessibili iniziano a scarseggiare. Il fatto è preoccupante, soprattutto perché molti lavoratori sono attivi in settori in cui vigono salari bassi (vendite, alberghiero) e non possono quindi permettersi di destinare troppe risorse all’affitto di una casa.
Grazie alle piattaforme di prenotazione è ora possibile trovare molte offerte di alloggio anche in zone residenziali. Tuttavia, il frequente viavai di ospiti porta a problemi legati soprattutto al rumore e all’aumento del traffico, che si ripercuotono negativamente sulla qualità della vita del vicinato.
Tra il 2014 e il 2018 la percentuale di abitazioni secondarie è più o meno raddoppiata. Stando ai dati del Registro federale degli edifici e delle abitazioni, alla fine del 2018 le abitazioni secondarie erano poco meno del 18 %. Non appena la quota supera il 20%, il Comune dovrebbe applicare le disposizioni della legge federale sulle abitazioni secondarie, fatto che ne rallenterebbe notevolmente la costruzione.
La riscossione di imposte e tributi su redditi da un’attività di affitto rappresenta un'ulteriore sfida per le autorità comunali.
Come si comporta il Comune?
In considerazione del forte aumento di questo fenomeno, il Comune ha deciso di agire il più rapidamente possibile. Tuttavia, a causa delle specifiche caratteristiche locali e della mancanza di esempi di altri comuni svizzeri, è stato necessario innanzitutto trovare soluzioni adeguate. Sono stati seguiti due approcci in parallelo: da un lato, per poter classificare e registrare le corrispondenti offerte di alloggi, è stato modificato il regolamento sulle tasse di soggiorno; dall’altro, il Comune ha prima stabilito una «zona di pianificazione» e poi deciso una modifica del regolamento edilizio per disciplinare il numero di abitazioni secondarie.
Con la modifica delle norme relative alla tassa di soggiorno è stato introdotto l'obbligo di notifica per chi mette a disposizione un alloggio, il quale deve informare il Comune dell'inizio e della fine dell’attività ed iscriversi in un registro. È inoltre necessario nominare una persona del posto da poter contattare per risolvere nel minor tempo possibile eventuali problemi relativi al parcheggio, allo smaltimento dei rifiuti, alla quiete notturna o alla riscossione della tassa di soggiorno. È previsto inoltre che altri enti pubblici, in particolare le autorità fiscali ma anche l’organizzazione turistica responsabile della riscossione della tassa di soggiorno e le assicurazioni sociali, abbiano accesso ai dati contenuti nel registro per scopi ufficiali.
L'altra novità del regolamento riguarda l'obbligo di apporre una segnaletica uniforme sugli edifici che indichi il numero di camere e letti in affitto: rendere visibili e registrare in questo modo attività di affitto permette al Comune di dotarsi indirettamente dei mezzi per fare in modo che i redditi che ne derivano vengano dichiarati e le tasse vengano effettivamente pagate.
La modifica del regolamento è stata approvata nel maggio del 2019 in votazione popolare con il 92 % di voti favorevoli. Secondo le autorità, questo risultato e l'alta affluenza alle urne dimostrano che la popolazione si sente toccata da questo fenomeno e ritiene necessario trovare una soluzione. La segnaletica è oggetto di una nuova ordinanza sulla tassa di soggiorno redatta in collaborazione con tre Comuni limitrofi al fine di disporre di una base regionale uniforme. Il regolamento è in vigore dal luglio 2019, mentre l’ordinanza lo è dal gennaio 2020.
Illustrazione: Modello per la segnaletica delle strutture di pernottamento di un fornitore di alloggio (Fonte: ISR 666.111 – Ordinanza sulla tassa di soggiorno 2020, Appendice 1)
Il Comune ha inoltre stabilito una «zona di pianificazione», resa pubblica nel dicembre 2018. Essendo di competenza dell'esecutivo comunale, ha potuto essere realizzata rapidamente. Questa zona è da considerarsi vincolante a partire dal momento in cui è stata resa pubblica e agisce come una sorta di moratoria per un massimo di due anni. Durante questo periodo non è concesso intraprendere nessuna azione che possa pregiudicare la pianificazione: in questo caso la costruzione di abitazioni secondarie. Il perimetro della zona comprende aree residenziali, miste e centrali. La costruzione di abitazioni secondarie o la conversione da abitazione primaria a secondaria è quindi fondamentalmente esclusa.
Con l'adozione di questo provvedimento, il Consiglio comunale si è dato il tempo necessario per esaminare, elaborare e votare misure adeguate per frenare l’aumento delle abitazioni secondarie.
Per valutare l'introduzione di nuove misure di regolamentazione all’interno del regolamento edilizio è stato istituito un gruppo di lavoro composto da membri del Consiglio comunale, della commissione edilizia e del reparto costruzioni nonché da dipendenti di una società di consulenza esterna. In seguito, nel dicembre 2020 la revisione parziale della pianificazione locale "Residenze secondarie" è stata approvata all'unanimità dal parlamento municipale, sostituendo quindi la «zona di pianificazione» in seguito all'effetto anticipato delle norme emanate pubblicamente. L'approvazione delle autorità cantonali è avvenuta nel marzo 2021.
La proposta mira a creare un equilibrio tra gli interessi della popolazione e quelli delle aziende turistiche e dei loro clienti. Pertanto, per ogni zona vengono proposte misure diverse volte sia a mantenere la coesistenza di alloggi, affari, gastronomia e turismo in centro e nelle zone miste, sia per proteggere le zone residenziali da eventuali disagi.
Nel centro e nelle zone miste, la revisione del regolamento edilizio prevede l'introduzione di una quota di abitazioni primarie. In questo modo si intende garantire alla popolazione residente una percentuale minima di alloggi vicini al centro. In centro la percentuale di abitazioni primarie (25 %) è più bassa rispetto a quella nelle zone miste (50 %), data la necessità di lasciare più spazio ad attività commerciali e turistiche. Tuttavia, queste disposizioni si applicano solo alle nuove costruzioni e agli ampliamenti. Gli alloggi il cui affitto era già stato approvato prima dell'entrata in vigore della «zona di pianificazione» non sono quindi interessati da tale revisione.
Nelle zone residenziali è previsto il divieto di affitti per brevi periodi. Al fine di evitare disagi causati da frequenti arrivi e partenze, ai privati è vietato affittare i propri locali per meno di tre notti consecutive. È ancora consentito l’affitto per brevi periodi di uno o più locali di un appartamento occupato dalla persona ospitante così come l’affitto per brevi periodi da parte di una struttura ricettiva autorizzata. A differenza di quanto accade per le abitazioni primarie, questa disposizione si applica sia alle abitazioni esistenti sia alle nuove costruzioni.
Cosa ha tratto il Comune di Interlaken da questa esperienza?
Le nuove norme del regolamento edilizio relativo alle abitazioni secondarie e approvate nel marzo 2021, non hanno comportato problemi significativi nella loro applicazione.
Secondo i dati raccolti dal sito web AirDNA.co, sarebbero 335 gli alloggi nel Comune di Interlaken prenotabili sulle piattaforme Airbnb o vrbo (tra cui 236 appartamenti interi) nel luglio 2021.
