Il Cantone di Ginevra, caratterizzato da un’economia florida e da un profilo internazionale, attira un gran numero di turisti, soprattutto per viaggi d’affari. Dato che alloggi di norma destinati all’affitto a lungo termine vengono offerti su piattaforme di prenotazione online, si riduce ulteriormente l’offerta per la popolazione residente. Nel 2018 il Cantone ha quindi deciso di limitare a 90 giorni l'anno l’affitto ripetuto per brevi periodi e ha pubblicato online alcune informazioni per facilitare l'applicazione delle norme esistenti.
Cosa ha spinto il Cantone di Ginevra ad attivarsi?
Le organizzazioni internazionali, le imprese attive soprattutto nel settore finanziario e commerciale e la reputazione turistica della regione rendono Ginevra un Cantone particolarmente gettonato. Nell'ultimo decennio, il settore dell’edilizia non ha saputo tenere il passo con la crescita demografica e il mercato immobiliare soffre quindi di una carenza di abitazioni che dura ormai da tempo. Il significativo aumento dell'offerta di alloggi sulle piattaforme di prenotazione online (circa 2000 appartamenti) aumenta la pressione sul mercato immobiliare e crea una situazione di concorrenza sleale nei confronti delle strutture alberghiere. Questo problema è stato discusso dai media e, a partire dal 2014, ha dato vita a numerose iniziative politiche. Il Consiglio di Stato ha inoltre deciso di disciplinare gli affitti e di risolvere alcune questioni.
Meno affitti di lunga durata
Nel Cantone di Ginevra i prezzi di affitto e di vendita sono tra i più alti di tutta la Svizzera egli alloggi vacanti sono estremamente rari. Molte delle persone che lavorano nel Cantone decidono quindi di stabilirsi nelle regioni limitrofe. Mettere a disposizione un alloggio per brevi periodi (di tempo) su delle piattaforme di prenotazione online significa tuttavia sottrarlo al normale mercato degli affitti, contribuendo ad accrescere la carenza di alloggi destinati alla popolazione attiva e residente.
Concorrenza sleale tra i diversi attori coinvolti nell’affitto
L’atteggiamento di alcuni fornitori di servizi che −pur agendo in maniera professionale tramite le piattaforme di prenotazione online − non applicano le norme relative alla tassa di soggiorno, alla registrazione di ospiti stranieri presso le autorità di polizia e alla dichiarazione dei redditi sta mettendo a dura prova la concorrenza leale tra le diverse strutture ricettive di tipo alberghiero. Sulle piattaforme di prenotazione online si trovano anche alloggi messi a disposizione da privati che le utilizzano occasionalmente. È probabile che alcuni di loro non rispettino tutti gli obblighi legali e che ciò sia dovuto alle loro scarse conoscenze in materia.
Disagi e rischi d’infrazione legati all’affitto per brevi periodi
Affittare un alloggio per brevi periodi (di tempo) può creare disagi anche a livello di quartiere. Il continuo viavai di ospiti porta in alcuni casi a veri e propri problemi di sicurezza, per esempio quando i codici di accesso agli immobili vengono comunicati a molti ospiti. Inoltre, è stato dimostrato che l'affitto di breve durata su piattaforme online rischia di favorire alcune attività criminali, tra cui soprattutto la prostituzione forzata.
Come si comporta il Cantone?
Per disciplinare il fenomeno, il Cantone di Ginevra si è ispirato alle misure adottate da altre città e ha deciso di limitare la durata degli affitti inserendo una restrizione nel regolamento di applicazione della legge sulle demolizioni, trasformazioni e rinnovazioni di case d’abitazione (Règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation RDTR). Allo stesso tempo, il Cantone ha pubblicato sul proprio sito web una rubrica che presenta in maniera semplice ed esaustiva le disposizioni di legge da applicare quando si mette in affitto un alloggio su una piattaforma di prenotazione. Inoltre, ha negoziato un accordo con Airbnb per la riscossione automatica della tassa di soggiorno.
Limitazione dell’affitto a 90 giorni l’anno
L’articolo 4a del RDTR è entrato in vigore il 1° aprile 2018, e limita a 90 giorni l’anno la possibilità di affittare un intero alloggio tramite una piattaforma di prenotazione. Per gli affitti superiori a 90 giorni è necessaria un'autorizzazione che modifichi la destinazione d’uso dei locali: l'immobile in questione passa infatti dallo stato di abitazione a quello di locale commerciale (residenza ammobiliata). In periodi in cui gli alloggi scarseggiano, l'autorizzazione alla modifica della destinazione d'uso viene concessa solo a determinate condizioni e risulta di conseguenza difficile da ottenere. L'obiettivo della modifica (normativa) non è quello di vietare la condivisione di un alloggio, ma di limitarla escludendo l'uso commerciale e consentendo allo stesso tempo l’affitto parziale e occasionale.
L’introduzione del nuovo articolo presenta due vantaggi per il Cantone di Ginevra. Innanzitutto, dato che il regolamento prevedeva già delle limitazioni al cambiamento di destinazione d'uso, la nuova norma si basa su una procedura esistente e su strumenti già noti agli operatori del settore immobiliare. Inoltre, poiché la modifica di un regolamento è di competenza dell'esecutivo, le modifiche desiderate hanno potuto essere apportate in tempi brevi.
In seguito a un ricorso con richiesta di annullamento di questa disposizione, il regolamento è stato presentato alla Corte di giustizia del Cantone di Ginevra, la quale lo ha giudicato legittimo ma ha portato a 90 giorni il limite massimo annuale per gli affitti sulle piattaforme di prenotazione, limite che il Cantone aveva inizialmente fissato a 60 giorni. Il Tribunale federale ha successivamente convalidato quest'ultima soluzione e ha respinto il ricorso.
Comunicazione delle norme a inquilini e proprietari
Le autorità del Cantone (di Ginevra) hanno dedicato particolare attenzione alla comunicazione degli obblighi legali legati agli affitti ripetuti di breve durata. Nel corso della conferenza stampa del 7 marzo 2018, il Consiglio di Stato ha ricordato le norme da applicare nei settori della ricettività, del turismo e della legislazione sugli stranieri. Queste informazioni sono anche state pubblicate sul sito web del Cantone, inserite nella rubrica dedicata all’ affitto di un alloggio su Airbnb e su altre piattaforme di prenotazione (« Louer mon logement via une plateforme d'hébergement (type airbnb) »). La procedura da seguire è consultabile in francese e in inglese e riassunta in sei capitoli. Tra i temi trattati rientra anche il divieto di subaffitto per immobili sussidiati dal Cantone, pena la risoluzione del contratto di affitto. A partire dal 2016, tale divieto è stato notificato varie volte per posta a tutti i soggetti interessati.
Deduzione automatica della tassa di soggiorno
Lo Stato di Ginevra e Airbnb hanno firmato un accordo per dedurre automaticamente la tassa di soggiorno cantonale. Questo nuovo meccanismo, entrato in vigore il 1° settembre 2020, è interamente digitale e garantisce il trasferimento diretto degli importi raccolti alle autorità, senza alcun costo. Airbnb è la prima piattaforma di prenotazione di alloggi online a firmare un tale accordo con il Cantone di Ginevra. Questa cooperazione è stata facilitata dall'adozione di una nuova legge sul turismo nel novembre 2019, che ha introdotto la parità di trattamento tra operatori ricettivi tradizionali e digitali.
Cosa ha tratto il Cantone di Ginevra da questa esperienza?
L'esperienza del Cantone di Ginevra ha dimostrato che il regolamento adottato è stato accettato dai tribunali, i quali hanno esteso a 90 giorni il periodo di affitto autorizzato. La sfida quindi non risiede più nel fissare lo standard, ma nell'applicarlo. Il Cantone aveva avviato un dialogo con le piattaforme principali, affinché la pubblicazione degli affitti che superano il limite prescritto venisse bloccata automaticamente dal sistema informatico delle piattaforme stesse. Tuttavia, le discussioni non hanno portato ai risultati sperati, in quanto le piattaforme hanno sostenuto che un blocco trasversale sulle singole piattaforme si sarebbe rivelato poco pratico dal punto di vista tecnico. Di fronte alla varietà di possibili frodi, l'amministrazione fa affidamento in particolare alle informazioni fornite dai diversi soggetti coinvolti (vicini, società immobiliari, associazioni di difesa degli inquilini, ecc.). Da quando è stata introdotta la modifica, l’amministrazione ha già ricevuto circa sei denunce, attualmente in corso di elaborazione. Inoltre, il Consiglio di Stato è alla ricerca di nuovi metodi che permettano di riconoscere le infrazioni.
Consigli del Cantone di Ginevra ad altre autorità che stanno valutando la possibilità di regolamentare gli affitti su piattaforme di prenotazione
- Integrare le nuove disposizioni all’interno di normative già esistenti e note a chi lavora nel settore immobiliare, per facilitarne l'adozione e l’attuazione.
- Per quanto riguarda la comunicazione ai diretti interessati, concentrarsi sugli obblighi di legge e sui provvedimenti amministrativi da adottare, indicando le norme specifiche per ogni caso (es. inquilino, inquilino di alloggi sussidiati, proprietario).
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Fatti e cifre
Il numero di alloggi messi a disposizione sulle piattaforme di prenotazione fluttua secondo l'evoluzione del mercato e varia secondo le fonti. Per il cantone di Ginevra, InsideAirbnb aveva registrato 2991 alloggi sulla piattaforma Airbnb a novembre 2018, di cui 1980 interi. A partire da luglio 2021, l'Observatoire Valaisan du Tourisme, che si basa sui dati AirDNA, ha identificato 1377 oggetti su Airbnb e Homeaway, tra cui 900 case intere.
Ultima modifica 22.07.2024