Il mercato degli alloggi si sviluppa in modo eterogeneo
Grenchen, 06.07.2018 - Anche nel 2017 l’offerta di alloggi in Svizzera è risultata sufficiente. Tuttavia, la forbice tra mercato degli affitti e mercato della proprietà si sta aprendo ulteriormente a causa degli sviluppi sia sul fronte della domanda che su quello dell’offerta. L’anno scorso il calo dell’immigrazione si è fatto sentire, come risulta da uno studio aggiornato riguardante gli effetti della libera circolazione delle persone sul mercato dell’alloggio, commissionato dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB).
Per quanto riguarda sia la locazione sia la proprietà, il mercato degli alloggi continua a presentarsi sostanzialmente equilibrato in tutte le regioni, seppur con una lieve tendenza alla contrazione. Come già negli anni precedenti, la crescita dell'offerta ha superato l'aumento dei nuclei familiari. La tendenza tuttora marcata a costruire soprattutto alloggi da locazione e gli sviluppi dell'immigrazione e dell'emigrazione hanno però fatto aumentare anche gli squilibri.
Una caratteristica importante del 2017 è stata il rallentamento della crescita dei nuclei familiari, che con un valore dello 0,7 per cento si è dimezzata rispetto all'anno precedente. Mentre l'aumento dei nuclei familiari svizzeri è rimasto costante (+0,6 %), quello delle famiglie straniere è passato dal 2,5 all'1,1 per cento. L'affievolimento dell'immigrazione comporta un rilassamento del mercato degli affitti, ma non di quello della proprietà, influenzato principalmente dall'evoluzione della domanda svizzera.
Dietro l'equilibrio complessivo si celano pertanto tre squilibri: per regione, tipologia di fruizione (affitto/proprietà) e segmento di prezzo.
A livello regionale l'offerta è abbondante in Ticino, nella Svizzera orientale e nella Svizzera nord-occidentale. La situazione rimane invece tesa nella Svizzera centrale, nella regione di Zurigo (nonostante un lieve rilassamento) e, di nuovo, nell'Altopiano.
Negli ultimi anni le attività edilizie si sono spostate fortemente verso gli alloggi da locazione, tendenza che non ha tardato a farsi percepire: siccome la domanda di abitazioni di proprietà è rimasta alta (grazie ai tassi d'interesse tuttora molto bassi) e l'immigrazione è calata sensibilmente, la forbice tra mercato degli affitti e mercato della proprietà si è aperta in modo marcato. Mentre sul primo si osserva nel suo complesso un leggero surplus dell'offerta, sul secondo c'è una forte eccedenza della domanda.
Nell'ambito dello studio in questione la caratteristica più palese fino al 2015 circa è stata la scarsità dell'offerta sul mercato degli affitti. Ora, invece, possiamo affermare che negli ultimi due anni gli effetti dell'attività edilizia si notano soprattutto nel segmento alto, dove nel 2017 si è registrata una forte eccedenza dell'offerta. Per quanto riguarda il mercato della proprietà è lecito supporre che una parte degli inquilini preferirebbe essere proprietaria di un'abitazione. Il tendenziale aumento della quota di inquilini dal 2012 a questa parte è probabilmente riconducibile alla situazione di scarsità sul mercato della proprietà.
Un effetto positivo di questo sviluppo è che la situazione sul mercato degli affitti si sta ora rilassando anche nel segmento di prezzo medio-basso, anche se nell'estremo inferiore la domanda supera tuttora l'offerta. Il mercato della proprietà risulta invece prosciugato in tutti i segmenti di prezzo.
Il monitoraggio degli effetti della libera circolazione delle persone sul mercato svizzero degli alloggi - svolto congiuntamente dal 2009 da Meta-Sys AG e ZHAW su incarico dell'UFAB - si distingue da altre analisi di mercato per tre caratteristiche specifiche. In primo luogo, l'attenzione si concentra sullo sviluppo dei nuclei familiari svizzeri e stranieri (e non «soltanto» della popolazione) e dei loro redditi, cioè sui principali motori della domanda. Secondariamente, per tener conto della funzione di ammortizzatore che il mercato della proprietà ha rispetto a quello degli affitti e per avere una visione globale dell'offerta, i due mercati vengono considerati come un unico aggregato. L'analisi, in terzo luogo, valuta categorie di potere d'acquisto e segmenti di prezzo diversi.
I risultati sono pubblicati sotto forma di rapporti sintetici per la Svizzera nel suo complesso e per le sette grandi regioni prese in considerazione dall'UST.
Indirizzo cui rivolgere domande
Christoph Enzler, Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), tel. +41 58 480 91 87; christoph.enzler@bwo.admin.ch
Daniel Sager, Meta-Sys AG, tel. +41 43 322 17 70; dsager@meta-sys.ch
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Ufficio federale delle abitazioni
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