Le migliorie nei rinnovi importanti

Grenchen, 11.11.2019 - In che misura un rinnovo importante valorizza un edificio? Qual è invece la componente di manutenzione? Uno studio commissionato alla Scuola universitaria di Lucerna (HSLU) dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) e dall’Ufficio federale dell’energia (UFE) cerca di rispondere a queste domande analizzando 20 progetti. Nel caso degli esempi considerati la quota di miglioria si situa tra il 34 e il 58 per cento.

Per raggiungere gli obiettivi della politica energetica e di protezione del clima è necessario aumentare gli interventi di rinnovo importante degli edifici. Nel caso degli immobili in affitto gli investimenti di miglioria sono importanti, perché i loro costi possono essere addebitati con la pigione. Tuttavia non è facile distinguere tra manutenzione dell'edificio (già coperta dall'affitto) e migliorie vere e proprie, e ciò può ostacolare questo tipo di interventi.

Da ormai quasi cinquant'anni per i rinnovi importanti si adotta una semplice regola di calcolo: le migliorie corrispondono al 50-70 per cento dei costi. Si tratta di margini elevati, finalizzati a incentivare il rinnovo degli immobili.

Però spesso questa regola («del 50-70 per cento») è stata oggetto di discussioni e causa di vertenze giudiziarie tra inquilini e proprietari. Inoltre, nel corso degli anni la situazione del mercato immobiliare si è evoluta rapidamente, così come la tecnica edilizia. Lo studio della HSLU serve a stimare l'entità reale delle quote di miglioria e di quelle di manutenzione nei rinnovi edilizi importanti.

Il metodo adottato nello studio è stato ideato dalla HSLU in collaborazione con l'Associazione svizzera dei proprietari fondiari (APF Svizzera) e l'Associazione svizzera inquilini (ASI). Si basa sul codice dei costi di costruzione (CCC), e per ogni singola voce distingue tra le parti di miglioria e quelle di manutenzione. Si può ipotizzare che, in un sviluppo futuro, questo metodo venga applicato in varie situazioni: ad esempio, per pianificare e realizzare progetti di rinnovo, a fini di accertamento (se, in una revisione importante, una delle parti interessate fa valere una quota di valorizzazione superiore al 70 % o inferiore al 50 %) oppure per definire l'imposizione degli investimenti (manutenzione o miglioria).

Dai 20 progetti di rinnovo totale analizzati emergono quote di investimenti di valorizzazione comprese tra il 34 e il 58 per cento. Viste le dimensioni relativamente ridotte del campione, i risultati non sono però rappresentativi dell'intero parco immobiliare svizzero.

Indirizzo cui rivolgere domande

Felix König, UFAB, Diritto, tel. +41 58 480 91 31, e-mail: felix.koenig@bwo.admin.ch
Claudio Menn, UFE, Edifici, Tel. +41 58 461 41 24, e-mail: claudio.menn@bfe.admin.ch