- 18 settembre 2020: il Consiglio federale ha approvato il messaggio concernente la legge sulle pigioni commerciali COVID-19 e lo ha trasmesso al Parlamento: https://www.bwo.admin.ch/bwo/it/home/das-bwo/informationen/medienmitteilungen.msg-id-80448.html
- 9 ottobre 2020: La Commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale ha discusso il progetto di legge riguardante la legge sulle pigioni commerciali COVID-19 e raccomanda al plenum del Consiglio nazionale di non entrare in materia sul progetto (14 voti contro 11): https://www.parlament.ch/press-releases/Pages/mm-rk-n-2020-10-09.aspx
- 29 ottobre 2020: Il Consiglio nazionale (Camera prioritaria) ha deciso l’entrata in materia sul progetto di legge sulle pigioni commerciali COVID-19 (91 voti a 89 e 4 astenuti). Il progetto di legge ritorna così alla Commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale.
- 12 novembre 2020 : La Commissione degli affari giuridici del Consiglio degli Stati ha discusso il progetto di legge riguardante la legge sulle pigioni commerciali COVID-19 e raccomanda al plenum del Consiglio degli Stati di non entrare in materia sul progetto (8 voti contro 5):
https://www.parlament.ch/press-releases/Pages/mm-rk-s-2020-11-13.aspx?lang=1040 - Il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati discuteranno quindi il progetto di legge in assemblea plenaria nella sessione invernale 2020 (30.11.2020 - 18.12.2020).
- Il Consiglio nazionale ha respinto la legge sulle pigioni commerciali nella votazione finale del 30 novembre. Il Consiglio degli Stati ha deciso il 2 dicembre di non entrare in materia sul progetto. La legge sulle pigioni commerciali è quindi definitivamente respinta.
- Domande e risposte sul diritto di locazione e la crisi del Coronavirus
- Seconod rapporto sulle pigioni commerciali
- «Gruppo di lavoro sulle pigioni commerciali»
- 07.10.2020: Il Consiglio federale presenta il rapporto di monitoraggio sulla situazione delle pigioni commerciali
- 18.09.2020: Il Consiglio federale approva il messaggio concernente la legge sulle pigioni commerciali COVID-19
- 01.07.2020: Ripartizione tra locatari e locatori della pigione di locali commerciali
- 08.04.2020: il Consiglio federale invita le parti interessate a trovare soluzioni per le pigioni dei locali commerciali
- 27.03.2020: traslochi possibili nel rispetto delle prescrizioni dell’UFSP
Terzo rapporto sulle pigioni commerciali
Il terzo rapporto di monitoraggio si basa in gran parte su un’indagine condotta dall’istituto di ricerca gfs.bern nell’estate 2022 rivolta alle aziende particolarmente colpite dalle misure anti-COVID-19. Un sondaggio tra le aziende particolarmente colpite dalle misure adottate durante la pandemia ha dimostrato che quest’ultima ha lasciato il segno. Grazie alle misure di sostegno economico, tuttavia, la situazione è migliorata notevolmente per molte aziende.
Domande e risposte sul diritto di locazione e la crisi del Coronavirus
Legge sulle pigioni commerciali COVID-19: Stato dei lavori
Quali sono le misure che il Consiglio federale ha adottato per attenuare le conseguenze economiche della crisi del Coronavirus nel settore immobiliare?
Che cosa contiene l'ordinanza COVID-19 del 27.03.2020 sui contratti di locazione e di affitto?
Su quali altre questioni sta lavorando la Task Force "Diritto della locazione e crisi del Coronavirus"?
Perché abbiamo bisogno di questa ordinanza urgente?
Abbiamo bisogno adesso di questa ordinanza urgente? Non potevamo aspettare ancora un po'?
Non è irresponsabile continuare a permettere i traslochi, anche per le persone infettate dal coronavirus?
Cosa devo fare come inquilino di locali commerciali se non posso pagare l'affitto?
Cosa posso fare come locatore per poter riaffittare i miei appartamenti vacanti?
Quali sono i vantaggi delle proroghe dei termini previste dalla nuova ordinanza urgente sui contratti di locazione e di affitto?
Si deve continuare a pagare il canone di locazione o l'affitto se un'attività come un ristorante o un salone di parrucchiere deve rimanere chiusa a causa delle restrizioni in vigore per combattere il coronavirus?
Che cosa ha deciso il Consiglio federale l’8 aprile 2020?
Perché il Consiglio federale non ha disposto una riduzione generalizzata, per esempio del 50 %, delle pigioni in questione?
Il Consiglio federale deve chiarire se, in caso d’interruzione dell’attività professionale ordinata dall’autorità, i conduttori devono continuare a pagare le pigioni (difetto della cosa locata).
L’esenzione dal pagamento della pigione ha conseguenze dal punto di vista fiscale? Se sì, quali?
- Ordinanza COVID-19 locazione e affitto del 27.03.2020
(si veda sotto) - Aiuto transitorio del 25.03.2020 (per coprire, tra l'altro, i costi fissi, ad esempio gli affitti)
https://www.seco.admin.ch/seco/it/home/Arbeit/neues_coronavirus/liquiditaetshilfen.html
- Perdita di guadagno per i lavoratori autonomi
https://www.seco.admin.ch/seco/it/home/Arbeit/neues_coronavirus/selbstaendige.html - Orario di lavoro ridotto (lavoro ridotto)
https://www.seco.admin.ch/seco/it/home/Arbeit/neues_coronavirus/kurzarbeit.html
- Una dichiarazione del Consiglio federale secondo cui i traslochi sono ancora consentiti a condizione che siano rispettate le raccomandazioni dell'Ufficio federale della sanità pubblica (UFSP).
- Un'estensione del termine di sollecito in caso di ritardo nel pagamento da parte dell'inquilino da 30 giorni ad almeno 90 giorni. Ciò vale tuttavia solo per gli affitti arretrati e le spese accessorie venuti a scadenza tra il 13 marzo e il 31 maggio 2020 e dovuti alle misure adottate dal Consiglio federale per combattere il coronavirus.
- È ammessa una proroga da due settimane a 30 giorni del termine di preavviso per la disdetta della locazione di un locale ammobiliato, di un parcheggio o di altre strutture simili affittate separatamente ai sensi dell'articolo 266e del Codice delle obbligazioni svizzero.
- L'obiettivo principale è quello di trovare soluzioni per gli inquilini commerciali che attualmente non hanno più alcun reddito.
- Se questi affitti non vengono più pagati, il problema passa ai proprietari, che hanno anch'essi degli oneri finanziari da sostenere.
- Si tratta quindi di una sorta di "condivisione degli oneri" tra le varie parti coinvolte. La discussione deve ora concentrarsi su come questa condivisione potrebbe essere attuata.
- Prima di tutto, c'è molta incertezza sul fatto che i traslochi siano ancora possibili. L'ordinanza lo dice chiaramente: sì, si possono effettuare ancora dei traslochi. Tuttavia, devono essere rispettate le disposizioni dell'UFSP in materia di igiene e distanza sociale.
- In secondo luogo, molti negozi in particolare hanno difficoltà a pagare i loro affitti perché non hanno più alcun reddito. Questo regolamento dà loro più "respiro", senza che essi debbano temere una rescissione del loro contratto di locazione.
- Prima di tutto, si stava avvicinando un'importante scadenza per i traslochi. Tra il 31 marzo e il 1° aprile si svolgono normalmente circa 50.000 traslochi. Negli ultimi giorni sono pervenute numerose richieste di informazioni da parte di associazioni di categoria e della Confederazione per sapere se fosse ancora possibile effettuare dei traslochi. Il Consiglio federale ha quindi dovuto chiarire la situazione.
- Inoltre, gli inquilini hanno dovuto pagare l'affitto di aprile per la fine del mese di marzo. Se non fossero stati in grado di farlo, avrebbero potuto ricevere un avviso di disdetta entro un mese. Con l'introduzione dell'estensione dei termini, hanno più tempo e più respiro.
- Il Consiglio federale vuole la certezza del diritto e si attiene nel limite del possibile al principio di mantenere il funzionamento dell'economia. In questo contesto, non c'è motivo di vietare in generale i traslochi. Occorre tuttavia rispettare le direttive dell'UFSP in materia di igiene e di distanza sociale.
- Non è certo facile traslocare e rispettare le esigenze dell'UFSP, ma i gestori degli immobili e le imprese di traslochi sostengono che ciò sia possibile.
- La consegna di un appartamento, ad esempio, può essere effettuata senza contatto diretto tra le parti coinvolte. Anche diverse associazioni d'interesse, come l'Associazione svizzera dell’economia immobiliare (SVIT) o l'Associazione svizzera degli inquilini (ASI), hanno pubblicato raccomandazioni pratiche che spiegano come traslocare - rispettando le raccomandazioni dell'UFSP:
https://www.svit.ch/de/svit-romandie/le-31-mars-demenage (solo in francese e tedesco)
https://www.mieterverband.ch/mv/politik-positionen/news/2020/corona-krise-fragen-und-antworten-zum-zuegeln.html (solo in tedesco)
https://asi-infoalloggio.ch/
- Contattate il vostro locatore per discutere di un adeguamento o un rinvio del versamento dell'affitto.
- Una task force "Diritto di locazione e crisi del Coronavirus" sta lavorando intensamente su questo tema e presenterà proposte al Consiglio federale.
- Gli appartamenti vacanti possono essere anche segnalati ai comuni. Per condizioni più difficili per la visita degli appartamenti, è necessario rispettare le raccomandazioni delle associazioni d'interesse come l'Associazione svizzera dei proprietari di case (HEV Schweiz), l'Associazione svizzera dell’economia immobiliare(SVIT) o Casafair:
https://www.hev-zuerich.ch/ratschlaege-fuer-verwalter-und-eigentuemer/ (solo in tedesco)
https://www.svit.ch/it/svit-ticino
https://casafair.ch/project/liegenschaftsbewirtschaftung-covid-19-haeufige-fragen-und-unsere-antworten/ (solo in tedesco)
- Fanno respirare di più. In particolare, gli affittuari commerciali che hanno dovuto cessare l'attività rischiano di essere in ritardo nel pagamento dell'affitto. Finora la regola era che se non si riesce a pagare l'affitto per 30 giorni, si rischia di essere minacciati di disdetta del contratto. Con la nuova ordinanza e fino al 31 maggio 2020, il termine di pagamento degli arretrati è stato prorogato da 30 a 90 giorni.
- Prorogando il termine di pagamento degli arretrati, il Consiglio federale ha voluto far sì che gli inquilini commerciali colpiti dalla crisi del coronavirus avessero una cosa in meno di cui preoccuparsi. Ora hanno il tempo, ad esempio, di chiedere un prestito-ponte nell'ambito del pacchetto di misure introdotto dal Consiglio federale.
- Gli esperti e la dottrina differiscono sulla questione se l'attuale situazione di confinamento costituisca un difetto del bene locato ai sensi del diritto di locazione che esonera totalmente o parzialmente l'inquilino dall'obbligo di pagare la locazione o l’affitto. L'esistenza di un difetto e la misura in cui una riduzione dell'affitto sarebbe allora giustificata è in ultima analisi una questione da valutare in ogni singolo caso. Se le parti non riescono a raggiungere un accordo, la loro controversia dovrà essere deferita ai tribunali.
- Proprio perché la questione è fondamentalmente controversa e perché le procedure giudiziarie sono sempre associate a molti rischi, si consiglia alle parti del contratto coinvolte di discutere la situazione in modo chiaro tra loro e, se necessario, di concordare un adeguamento temporaneo del contratto di locazione o dell'affitto alle circostanze attuali o ancora un rinvio del pagamento del canone di locazione.
- Il Consiglio federale è giunto alla conclusione di non voler intervenire nei rapporti di diritto privato tra conduttori e locatori.
- Il Consiglio federale esorta però tutte le parti coinvolte – conduttori, locatori, gestori di immobili, associazioni ecc. – ad adoperarsi per individuare soluzioni costruttive e pragmatiche.
- Il Consiglio federale ha inoltre incaricato l’UFAB di monitorare, insieme ad altri servizi federali, le pigioni commerciali e di presentargli un rapporto entro l’autunno 2020 includendo eventuali proposte.
- Innanzitutto, il Consiglio federale ricorre al diritto di necessità con molta cautela e ha ancora più riserve quando si tratta di intervenire in rapporti contrattuali tra privati.
- Secondariamente, le situazioni specifiche sono spesso molto diverse l’una dall’altra. Quella di un salone di parrucchieri non è sicuramente la stessa di quella di una pasticceria con locale caffè o di un grande negozio di articoli sportivi, e le soluzioni variano di conseguenza. Se in un caso è possibile rinunciare a percepire la pigione di aprile, in un altro è meglio ridurla del 20-30 % e in un altro ancora si può forse prorogare il contratto di locazione.
- Infine, il Consiglio federale ha già messo a punto gli strumenti necessari a garantire la liquidità – soprattutto per le PMI – grazie ai quali anche i piccoli dettaglianti ricevono denaro per far fronte ai costi fissi (e quindi anche alla pigione).
- Dal punto di vista giuridico, è controverso se le misure ordinate per combattere il coronavirus comportino un difetto della cosa locata.
- La questione dovrà probabilmente essere chiarita in via definitiva dal Tribunale federale.
- In ogni caso, lo Stato non dovrebbe intervenire, in assenza di necessità, nei rapporti di diritto privato tra due parti che hanno stipulato un contratto di locazione.
- Innanzitutto va sottolineato che per una valutazione esaustiva bisogna considerare il caso concreto e la tassazione stabilita dalle autorità fiscali cantonali. In queste FAQ è quindi possibile riportare solo indicazioni generali, quindi non vincolanti. Inoltre è possibile partire dal presupposto che si applicano i principi del diritto tributario, dato che finora non sono note disposizioni particolari per l’esenzione dal pagamento della pigione.
- Se le parti interessate si accordano su una riduzione della pigione, ciò può avere diverse conseguenze sul piano fiscale.
- Per quanto riguarda l’imposta sul reddito, la rinuncia alla pigione stabilita contrattualmente comporta – per il locatore – un minore reddito da sostanza immobiliare e di conseguenza una minore imposta su reddito;
- Per quanto riguarda l’imposta sull’utile, l’esenzione dal pagamento della pigione comporta per il locatario una riduzione delle spese, il che aumenta l’utile e riduce le perdite; per il locatore è esattamente il contrario.
- Per quanto riguarda l’imposta sulle donazioni, bisogna innanzitutto stabilire se la pigione sia effettivamente dovuta; si tratta di una questione controversa. Una donazione può infatti avvenire soltanto se la pigione è dovuta. Tuttavia, solo le donazioni in un rapporto privato sono soggette all’imposta sulle donazioni; in un rapporto commerciale un’esenzione (parziale) della pigione potrebbe presentare un interesse economico e non è dunque qualificabile come donazione. Di conseguenza non viene riscossa l’imposta sulle donazioni. Si tratta di un’imposta a livello cantonale, per cui per ogni Cantone vigono le rispettive regolamentazioni.
A tale riguardo è possibile consultare le spiegazioni dell’’Amministrazione federale delle contribuzioni (AFC): https://www.estv.admin.ch/estv/it/home/covid19/news.html
Seconod rapporto sulle pigioni commerciali
Il secondo rapporto di monitoraggio esamina l'evoluzione delle pigioni commerciali a seguito della pandemia di Covid 19 tra l'autunno 2020 e il maggio 2021, sulla base di indagini e studi commissionati dall' UFAB. Il rapporto mostra, tra l'altro, quante imprese sono state colpite dalla perdita di vendite e sono incappate in difficoltà nel pagamento delle pigioni.
«Gruppo di lavoro sulle pigioni commerciali» / Task Force «Diritto della locazione e crisi del Corona»
La task force istituita dal Consigliere Federale Guy Parmelin sotto la regia del direttore dell'UFAB, ha avuto un quinto scambio di opinioni il 27.04.2020. Il compito della task force era quello di sondare possibili soluzioni, in particolare per la questione della pigione di immobili commerciali che non generano alcun reddito o lo generano in misura ridotta a causa delle misure anti-Corona messe in atto dal Consiglio Federale.
Il 28.04.2020 la task force è stata rinominata "Gruppo di lavoro sulle pigioni commerciali". Essa accompagna il monitoraggio nel settore delle pigioni commerciali con il quale il Consiglio federale ha incaricato il DEFR l'8.4.2020. Il 22 ottobre 2020 si è svolto il nona riunione (virtuale).
07.10.2020: Il Consiglio federale presenta il rapporto di monitoraggio sulla situazione delle pigioni commerciali
Il 7 ottobre 2020 il Consiglio federale ha presentato il rapporto di monitoraggio sulla situazione delle pigioni commerciali in seguito alla pandemia di COVID-19. Nel documento giunge alla conclusione che attualmente sussistono pochi indizi di criticità estese e diffuse nel settore delle pigioni commerciali. Ciò è dovuto in particolare alla rapida e sostenuta ripresa economica e al sorprendente numero di intese sulla riduzione delle pigioni a cui le parti contraenti sono giunte. Il Consiglio federale intende tuttavia continuare a monitorare la situazione e ha incaricato l’Ufficio federale delle abitazioni di mantenere il gruppo di lavoro sulle pigioni commerciali e di concertarsi con i Cantoni su eventuali misure di sostegno sotto forma di consulenze e informazioni.
18.09.2020: Il Consiglio federale approva il messaggio concernente la legge sulle pigioni commerciali COVID-19
Il 18 settembre 2020 il Consiglio federale ha approvato il messaggio concernente la legge sulle pigioni commerciali COVID-19 in adempimento di un mandato parlamentare. L'Esecutivo, tuttavia, non chiederà al Parlamento di approvare l'avamprogetto di legge. In base al disegno di legge, i locatari che nella primavera 2020 hanno dovuto chiudere o limitare fortemente la loro attività dovranno corrispondere ai locatori solo il 40 per cento della pigione per il periodo in questione. Il 60 per cento andrà a carico di questi ultimi. In fase di consultazione il progetto ha suscitato reazioni contrastanti. Spetta ora al Parlamento decidere se approvarlo.
01.07.2020: Ripartizione tra locatari e locatori della pigione di locali commerciali
In relazione alla crisi legata al coronavirus, la pigione dei locali commerciali dovrà essere ripartita tra locatari e locatori. Il 1° luglio il Consiglio federale ha posto in consultazione il relativo progetto. Per il periodo di chiusura o limitazione delle attività imposto dalle autorità, i locatari verseranno il 40 per cento della pigione, mentre il 60 per cento sarà a carico dei locatori. La procedura di consultazione termina il 4 agosto 2020.
08.04.2020: il Consiglio federale invita le parti interessate a trovare soluzioni per le pigioni dei locali commerciali
L’8 aprile 2020 il Consiglio federale si è occupato della situazione relativa alle pigioni dei locali commerciali. A seguito dei provvedimenti adottati contro il coronavirus, molti esercizi al momento sono chiusi e i locatari temono di non essere più in grado di pagare le pigioni. Il Consiglio federale non intende intervenire nei rapporti di diritto privato tra locatari e locatori, ma esorta le parti interessate a cercare soluzioni costruttive e pragmatiche attraverso il dialogo.
27.03.2020: traslochi possibili nel rispetto delle prescrizioni dell’UFSP
Il 27 marzo 2020 il Consiglio federale ha esaminato una serie di provvedimenti riguardanti il diritto della locazione in seguito alla diffusione del coronavirus. Precisa ora espressamente che i traslochi sono ancora possibili, ma solo a condizione che vengano rispettate le prescrizioni dell’Ufficio federale della sanità pubblica (UFSP). Il Consiglio federale ha inoltre prorogato da 30 a 90 giorni i termini di pagamento delle pigioni per i locali d’abitazione o commerciali in caso di mora. Ciò vale per i casi di mora dovuti ai provvedimenti contro il coronavirus e per le pigioni che giungono a scadenza nel periodo compreso tra il 13 marzo e il 31 maggio 2020. L’Esecutivo esorta i locatori e gli inquilini ad adoperarsi per trovare una soluzione consensuale.
Negli ultimi tempi in molti si sono chiesti se sia ancora possibile effettuare traslochi. In diverse località il 31 marzo è una scadenza di trasloco ufficiale, che darà luogo a circa 50 000 traslochi. Il Consiglio federale precisa espressamente che i traslochi sono ancora ammessi, ma solo a condizione che vengano rispettate le raccomandazioni dell’Ufficio federale della sanità pubblica (UFSP). Le ditte di traslochi e gli operatori del settore immobiliare assicurano che ciò è fattibile.
Viste le circostanze attuali, aumenta fortemente il rischio di mora nel pagamento delle pigioni di locali d’abitazione o commerciali e, di conseguenza, quello di ingiunzioni e disdette. Per ridurre le tensioni, il Consiglio federale proroga ora da 30 a 90 giorni il termine previsto all’articolo 257d capoverso 1 del Codice delle obbligazioni (CO) per i locali d’abitazione o commerciali in mora nel pagamento a causa dei provvedimenti ordinati dalle autorità per combattere il coronavirus. La proroga del termine vale per le pigioni e le spese accessorie che giungono a scadenza nel periodo compreso tra il 13 marzo e il 31 maggio 2020. Alle stesse condizioni viene prorogato da 60 a 120 giorni il termine di pagamento di «fitti» scaduti previsto all’articolo 282 capoverso 1 CO.
Come altra misura urgente l’Esecutivo proroga da due settimane a 30 giorni il termine di preavviso, molto breve in base al diritto vigente, previsto all’articolo 266e CO per le camere ammobiliate e i posteggi.
Alla luce della situazione di difficoltà, soprattutto per gli inquilini di locali commerciali, il 24 marzo 2020 il consigliere federale Guy Parmelin ha istituito una task force guidata dal direttore dell’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB). La task force – che riunisce rappresentanti dell’Amministrazione, delle organizzazioni degli inquilini e dei locatori, del settore immobiliare nonché di città e Cantoni – proporrà se necessario al Consiglio federale ulteriori provvedimenti.
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Ultima modifica 22.07.2024