Per gli adeguamenti delle pigioni in base ai cambiamenti del tasso ipotecario, da settembre del 2008 è in vigore il tasso di riferimento ipotecario, che corrisponde alla media dei tassi ipotecari praticati dalle banche ed è ogni volta calcolato arrotondando il tasso ipotecario medio al quarto di punto percentuale più vicino.
Tasso ipotecario di riferimento attuale: 1,75%
dal 02.12.2023, invariato dal 03.09.2024
Date di pubblicazione 2024
Date di pubblicazione 2025
02.12.2024
03.03.2025
02.06.2025
01.09.2025
01.12.2025
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Che importanza ha il tasso guida per il tasso di interesse di riferimento?
Cos’è il tasso guida?
Come si ripercuote il taglio del tasso guida sui canoni di locazione?
Il taglio del tasso guida farà scendere il tasso ipotecario di riferimento?
Il taglio del tasso guida si ripercuote sui mutui SARON e su quelli a tasso fisso?
Il tasso guida, fissato dalla Banca nazionale svizzera (BNS), è uno strumento di gestione delle misure di politica monetaria. Costituisce la base per altri tassi d’interesse e influenza pertanto le condizioni e i tassi ai quali i privati, le aziende e lo Stato possono contrarre prestiti.
Il fattore determinante per un adeguamento dei canoni di locazione in Svizzera non è il tasso guida, bensì il tasso ipotecario di riferimento. Questo tasso viene calcolato dalla BNS in base al volume delle ipoteche in essere che le banche svizzere, soggette all’obbligo di notifica, le comunicano a cadenza trimestrale. Si può così determinare il tasso d’interesse medio che – arrotondato per difetto o per eccesso a un quarto di punto percentuale – dà il tasso ipotecario di riferimento. Dal momento che nel calcolo confluiscono anche i tassi fissi dei mutui a lungo termine, il tasso ipotecario di riferimento oscilla molto lentamente, e questo sia al rialzo che al ribasso. Sui canoni di locazione, quindi, la variazione del tasso guida si ripercuoterà soltanto indirettamente e con grande ritardo.
Vista l’inerzia del tasso ipotecario di riferimento, non si prevedono grandi cambiamenti a breve termine. Molti mutui stipulati negli ultimi mesi hanno un tasso superiore al tasso d’interesse medio, che attualmente è dell’1,72 % e che tende tuttora al rialzo, seppur lievemente. Finché non salirà al di sopra dell’1,87 % né scenderà al di sotto dell’1,63 %, il tasso ipotecario di riferimento rimarrà fermo all’1,75 %.
È difficile stimare con precisione quale sarà il suo futuro andamento, anche perché non dipende solo dalla politica monetaria della BNS, ma anche dal comportamento delle banche e dei mutuatari.
Sì, ma in modi diversi. Il taglio del tasso guida da parte della BNS ha un impatto diretto sul tasso d’interesse dei mutui SARON, che finora si aggirava tra il 2,0 e il 2,5 % e che ora scenderà. Tuttavia, mentre i mutui SARON rappresentano circa il 20-25 % del portafoglio totale, gli altri sono soprattutto a tasso fisso con durate più o meno lunghe.
Questi mutui, stipulati durante la fase dei tassi negativi (a un interesse dello 0,8 - 1,5 %), sono ora in scadenza e saranno normalmente rinnovati a un tasso d’interesse superiore, che al momento si aggira attorno al 1,7 - 2,2 %. A seguito del taglio del tasso guida questi tassi dovrebbero variare soltanto di poco.
Tasso ipotecario di riferimento - Domande e risposte
1) Il 1° dicembre 2023 il tasso ipotecario di riferimento è aumentato dall'1,50 % all'1,75 %. Cosa significa per gli inquilini di immobili abitativi e commerciali?
Che cosa significa l'aumento del tasso di interesse di riferimento all'1,75% per gli inquilini di immobili abitativi e commerciali il cui affitto è ancora basato su un tasso di riferimento dell'1,25%?
3) Quando è possibile chiedere una riduzione dell’affitto?
4) Su quale tasso ipotecario di riferimento si basa l’affitto attuale?
5) Di cosa deve tenere conto il proprietario quando aumenta l’affitto?
6) Cosa posso fare come inquilino per oppormi a un aumento dell’affitto?
7) Come ed entro quando l’inquilino può contestare un aumento dell’affitto?
8) In che modo è possibile verificare matematicamente un aumento dell’affitto dovuto all’aumento del tasso ipotecario di riferimento?
9) Quando il tasso di interesse di riferimento non è applicabile?
10) A quali enti posso rivolgermi per una consulenza individuale?
Se l'affitto attuale si basa su un tasso ipotecario di riferimento dell'1,50 %, il proprietario può aumentarlo del 3 % (cfr. art. 13 cpv. 1 lett. c OLAL).
Questo vale in particolare per i contratti stipulati tra giugno 2017 e febbraio 2020 che da allora non hanno subito adeguamenti dell’affitto, o ai contratti più recenti che hanno subito l’adeguamento al tasso ipotecario di riferimento a partire da giugno 2023 (cfr. domanda 2).
Se l’affitto attuale si basa su un tasso ipotecario di riferimento dell’1,25 %, il proprietario può aumentarlo del 6 % (cfr. art. 13 cpv. 1 lett. c OLAL). Questo vale in particolare per i contratti stipulati tra marzo 2020 e la fine di maggio 2023, o per quelli meno recenti che il proprietario ha adattato nel tempo in base ai vari tassi ipotecari di riferimento, senza però usufruire dell'ultima possibilita' di aumento, il 1° giugno 2023.
Eventuali adeguamenti dell’affitto possono essere calcolati solo individualmente sulla base dei singoli contratti. Solo il canone netto dell’affitto può subire un adeguamento sulla base delle variazioni del tasso ipotecario di riferimento; le spese accessorie e di riscaldamento conteggiate a parte non ne sono toccate. Vi sono però ulteriori fattori di costo che influenzano l’importo (cfr. domande 4 e 6).
Se l’affitto è basato su un tasso ipotecario di riferimento delle 2 % o superiore, è ancora possibile richiederne una riduzione di almeno il 2,91 %. Per maggiori informazioni è possibile consultare questa tabella sul sito della rivista mietrechtspraxis (in tedesco) o questa tabella sul sito della sezione Ticino dell’associazione APF-HEV. Inoltre, esistono ulteriori fattori che possono influenzare l'importo dell’affitto (cfr. domande 4 e 6).
Solitamente il valore del tasso ipotecario di riferimento preso come base per stabilire l’affitto è indicato nel contratto. Viene applicato il tasso in vigore al momento della conclusione del contratto.
Se però l’affitto è stato adeguato nel tempo a causa di un aumento o di una diminuzione del tasso ipotecario di riferimento, e questo adeguamento non è stato contestato, va adattato al valore attuale del tasso di riferimento.
Quando il proprietario decide di aumentare l’affitto in virtù dell’incremento del tasso ipotecario di riferimento, deve tenere conto di alcuni aspetti formali (cfr. art. 269d e 266c CO):
- il proprietario deve comunicare e motivare all’inquilino l’aumento dell’affitto almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di disdetta (come minimo 3 mesi) tramite un modulo approvato dal Cantone (quindi in totale come minimo 3 mesi e 10 giorni prima);
- il canone non può essere aumentato prima del termine di disdetta successivo.
Il proprietario ha inoltre il diritto di aggiungere altri fattori di costo (p.es. tasse) o altri costi derivati dall’andamento dell’inflazione (fino a un massimo del 40 % dell’aumento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo).
Dipende dal singolo contratto se e come l’inquilino può opporsi. Di seguito sono elencate alcune possibili ragioni:
- l’aumento non è stato indicato correttamente a livello formale perché, ad esempio, non è stato utilizzato un modulo approvato dal Cantone o perché esso non conteneva la giustificazione (cfr. anche domanda 4);
- l’aumento non è stato calcolato correttamente perché ci si è basati su un valore errato del tasso ipotecario di riferimento o della percentuale che è possibile aggiungere al canone (quota trasferibile) (cfr. anche domande 1, 2 e 5);
- l’aumento porta a un reddito (netto) eccessivo o il nuovo affitto non è più in linea con la prassi locale e della zona circostante;
- determinati costi, anche legati all’inflazione, sono diminuiti (fino a un massimo del 40 % della riduzione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo).
In Svizzera non c’è un controllo dei canoni di affitto da parte dello Stato, e l’inquilino deve quindi agire in prima persona. L’inquilino può pertanto contestare l’aumento presso l’autorità di conciliazione competente a livello locale entro 30 giorni da quando riceve la notifica.
L’elenco con gli indirizzi delle autorità di conciliazione in materia di locazione è disponibile sul sito dell’UFAB o sul sito ch.ch.
Diverse organizzazioni mettono a disposizione dei calcolatori dell’affitto su Internet:
- Rivista «mietrechtspraxis» (in tedesco)
- Associazione inquilini della Svizzera tedesca (in tedesco)
- Associazione Svizzera Inquilini, Sezione della Svizzera Italiana
- Organizzazione mantello delle associazioni inquilini della Svizzera francese (ASLOCA) (in francese)
- Associazione APF-HEV (in tedesco)
- Tribunali del Cantone di Zurigo (in tedesco)
- Università di Neuchâtel (in basso a destra, in francese)
Il tasso di interesse di riferimento è determinante per gli adeguamenti dell'affitto di contratti esistenti. Tuttavia esso non è applicabile a tutti i contratti di locazione, essendo esclusi affitti indicizzati, affitti scalari, affitti sussidiati e unifamiliari di lusso.
- Affitto indicizzato: Nel caso dell’affitto indicizzato, le parti concordano che l’affitto debba seguire l’andamento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo. Durante una durata contrattuale fissa di almeno cinque anni, tutte le altre opzioni di adeguamento dell’affitto sono generalmente escluse.
- Affitto scalare: in caso di affitto scalare, l'affitto aumenta automaticamente nelle proporzioni concordate nel contratto di affitto, alle date indicate.
- Appartamenti di lusso e case unifamiliari con almeno sei stanze (esclusa la cucina): Gli affitti degli appartamenti di lusso possono essere concordati liberamente.
- Affitto sussidiati: Quando un alloggio è sussidiato dal settore pubblico, è soggetto a controlli ufficiali durante il periodo del sussidio, secondo sue regole. L'affitto è spesso calcolato sulla base dei costi.
Gli inquilini possono rivolgersi alle autorità di conciliazione in materia di locazione, alle associazioni inquilini, alle associazioni del settore immobiliare o dei proprietari, a studi specializzati o ad avvocati. Ulteriori enti sono elencati sul sito dell’UFAB.
Ulteriori informazioni
Ultima modifica 02.09.2024