Publié le 7 juin 2024
Politique du logement de la Confédération
La politique du logement de la Confédération repose sur un mandat constitutionnel (art. 108 Cst.). La loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) a servi de loi d'exécution jusqu'en 2003. Elle a eu effet jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi fédérale du 21 mars 2003 encourageant le logement à loyer ou à prix modérés (loi sur le logement; LOG).
Enfin, l'art. 109 Cst. charge la Confédération de légiférer afin de lutter contre les abus en matière de bail. Le code des obligations du 15 décembre 1989 (droit du bail) et la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire servent de lois d'exécution.
voir aussi: Politique du droit du bail
Le 7 juin 2024, le Conseil fédéral a été informé du plan d’action sur la pénurie de logements et des priorités des offices fédéraux compétents concernant sa mise en œuvre. La Confédération entend mettre en œuvre sans délai les mesures relevant de sa compétence et contribuer, en étroite collaboration avec les acteurs concernés, à élargir l’offre de logements et à augmenter le parc de logements de qualité et adaptés aux besoins, à prix abordables.
Calendrier
Lors de la deuxième table ronde sur la pénurie de logements, qui s’est tenue le 13 février 2024 à Berne sous la houlette du conseiller fédéral Guy Parmelin, les représentants des cantons, des villes et des communes, des secteurs de la construction et de l’immobilier ainsi que de la société civile se sont accordés sur un plan d’action. Celui-ci recommande plus de 30 mesures dans le but d’augmenter l’offre de logements et de créer davantage de logements de qualité, à loyer modéré et adaptés aux besoins.
Que faire pour pallier le manque de logements ? C’est sur cette question que s’est penchée la table ronde organisée le 12 mai 2023 par le conseiller fédéral Guy Parmelin. La situation actuelle a été analysée et des pistes ont été envisagées avec le concours de représentants des cantons, des villes et des communes ainsi que du secteur de la construction et de l’immobilier. La prochaine étape consistera à établir un plan de mesures.
Le programme spécial pour la promotion de rénovations énergétiques d’envergure est prolongé de deux ans, soit jusqu’à fin 2025. L’objectif est que les maîtres d’ouvrage d’utilité publique puissent procéder à des rénovations énergétiques à des conditions favorables, de sorte que les coûts de leurs lo-gements restent abordables.
L’Office fédéral du logement (OFL), l’association «coopératives d’habitation Suisse» et les CFF définissent dans un contrat-cadre les conditions de cession de terrains en droit de superficie. Ensemble, ils posent ainsi un fondement essentiel à la construction de logements d’utilité publique, à loyer ou à prix modéré à long terme, sur le territoire des CFF.
Le Conseil fédéral entend renouveler le crédit-cadre destiné à cautionner la promotion du logement. Il propose au Parlement de prévoir 1,7 milliard de francs pour des engagements éventuels en faveur de la construction de logements d’utilité publique. Conformément au message approuvé le 2 septembre 2020, ce crédit servira avant tout à cautionner les emprunts de la Centrale d’émission pour la construction de logements (CCL). Ces moyens n’entraîneront de dépenses effectives que si un cautionnement devait être honoré, ce qui n’est jamais arrivé depuis l’entrée en vigueur de la loi sur le logement (LOG) en 2003.
Le Conseil des Etats a traité le message relatif à l’initiative populaire «Davantage de logements abordables» le 11 mars 2019. Il a suivi l’avis du Conseil national et a décidé, par 31 voix contre 12, de recommander le refus de l’initiative populaire et, par 36 voix contre 5, d’accepter l’arrêté fédéral relatif à un crédit-cadre destiné à alimenter le fonds de roulement.
Le Conseil national a traité le message relatif à l’initiative populaire «Davantage de logements abordables» le 12 décembre 2018, en tant que conseil prioritaire. Il a décidé, par 143 voix contre 54, de recommander le refus de l’initiative populaire et, par 124 voix contre 73, d‘accepter l’arrêté fédéral relatif à un crédit-cadre destiné à alimenter le fonds de roulement. Il a par ailleurs prolongé d’une année, jusqu’au 18 avril 2020, le délai de traitement de l’initiative populaire. Le dossier est transmis à la commission chargée de l’examen préalable (CER) du Conseil des Etats.
Le 21 mars 2018, le Conseil fédéral a approuvé le message relatif à l’initiative populaire «Davantage de logements abordables». Il propose aux Chambres fédérales de recommander au peuple et aux cantons de rejeter l’initiative. Il soumet en même temps au Parlement un arrêté fédéral octroyant un crédit-cadre d’un montant de 250 millions de francs destiné à augmenter la dotation du fonds de roulement en faveur de la construction de logements d’utilité publique. Le secteur de la construction de logements d’utilité publique devrait ainsi pouvoir maintenir à long terme sa part actuelle de marché, qui se situe entre 4 et 5 %.
Le Conseil fédéral entend augmenter la dotation du fonds de roulement destiné au financement des prêts aux maîtres d’ouvrage d’utilité publique de 250 millions de francs. Le 30 août 2017, il a chargé le DEFR de rédiger un message sur l’initiative populaire «Davantage de logements abordables» et sur un projet d’acte en rapport étroit avec l’initiative.
Le Conseil fédéral veut injecter jusqu’à 250 millions de francs dans le fonds de roulement destiné à l’octroi de prêts aux maîtres d’ouvrage d’utilité publique. En réponse à l’initiative populaire «Davantage de logements abordables», il a mis en consultation le 5 avril 2017 un projet de crédit-cadre dans ce but. La procédure de consultation prendra fin le 12 juillet 2017.
Le Conseil fédéral rejette l’initiative populaire «Davantage de logements abordables». Il prévoit néanmoins de soumettre au Parlement un projet d’augmentation des crédits en faveur des logements d’utilité publique, une décision de principe qu’il a prise le 25 janvier 2017. Le DEFR a été chargé de rédiger un projet en vue d’une consultation.
Le Conseil fédéral a pris connaissance du rapport final du dialogue instauré entre la Confédération, les cantons et les villes en matière de politique du logement. Le rapport fait la synthèse des résultats des échanges intervenus et se focalise sur les défis à long terme en matière d’habitat. Le groupe de travail demande aux trois partenaires de poursuivre et de renforcer leur collaboration avec le secteur d’utilité publique. Le dialogue doit se poursuivre sous la forme d’une plateforme d’information et de coordination.
L'assainissement énergétique des bâtiments dans le domaine du logement locatif constitue un important défi. Il n'est possible que si les incitations économiques sont suffisantes. Il y a lieu, par ailleurs, d'œuvrer à concrétiser les objectifs fixés en matière d'économies d'énergie et à favoriser le maintien de logements abordables. Dans un rapport, le Conseil fédéral constate, en dressant un inventaire des mesures possibles, qu'il n'est pas aisé de conjuguer tous ces objectifs.
Le 27 mai 2015, le Conseil fédéral a adopté un message relatif à la révision partielle du droit du bail dans le code des obligations, qui sera soumis au Parlement. Le point central du projet est l'amélioration de la transparence des loyers en cas de changement de locataire.
L'obligation de produire un certificat énergétique des bâtiments pourrait avoir un impact positif sur le nombre d'assainissements énergétiques d'immeubles. Telle est la conclusion d'un rapport de l'Office fédéral du logement OFL dont le Conseil fédéral a pris connaissance le 13 mai 2015. La compétence de l'introduction de cette obligation incombe aux cantons.
Le parlement a approuvé le nouveau crédit-cadre destiné à cautionner la promotion du logement
Par 135 voix contre 50, le Conseil national a approuvé en date du 9 mars le nouveau crédit-cadre de 1900 millions de francs pour le cautionnement d'emprunts de la Centrale d'émission pour la construction de logements CCL. Le Conseil des Etats avait déjà adopté cet objet en décembre 2014.Le Conseil fédéral entend poursuivre le dialogue en matière de politique du logement
Le Conseil fédéral a pris connaissance du nouveau rapport concernant le dialogue en matière de politique du logement entre la Confédération, les cantons et les villes. Ce rapport comporte une série de recommandations destinées surtout aux cantons, aux communes et aux maîtres d'ouvrage d'utilité publique. Le dialogue en matière de politique du logement se poursuivra jusqu'à la fin de 2016. En outre, le Conseil fédéral a décidé de ne pas introduire pour l'instant un droit de préemption des communes en faveur de la construction de logements d'utilité publique.Davantage de transparence sur le marché du logement
Le Conseil fédéral souhaite créer davantage de transparence sur le marché du logement. Le 29 octobre 2014, il a pris acte des résultats de la procédure de consultation relative à une modification du droit du bail dans le code des obligations (CO). Le Département fédéral de l'économie, de la formation et de la recherche a été chargé de rédiger un message assorti d'un projet de révision.Crédit-cadre destiné à cautionner la promotion du logement
Le Conseil fédéral entend renouveler le crédit-cadre destiné à cautionner la promotion du logement. Il propose au Parlement d'adopter un crédit-cadre de 1900 millions de francs pour des engagements conditionnels en faveur de la construction de logements d'utilité publique. Conformément au message approuvé le 20 août 2014, ce crédit servira avant tout à cautionner les emprunts de la Centrale d'émission pour la construction de logements CCL. Il n'entraînera de dépenses effectives que si une caution devait être honorée.Le Conseil fédéral approfondit le dialogue en matière de politique du logement et poursuit l'examen de mesures
Le 15 janvier 2014, le Conseil fédéral a pris connaissance des résultats intermédiaires du dialogue instauré entre la Confédération, les cantons et les villes en matière de politique du logement. Ces résultats viennent conforter le Conseil fédéral dans son approche, selon laquelle l'offre de logements doit être avant tout déterminée par le marché. Afin d'optimiser sa politique, le Conseil fédéral a décidé d'étudier de manière approfondie les mesures recommandées par le groupe de travail et de poursuivre le dialogue. Il s'est en outre prononcé en faveur du principe d'une révision du droit du bail, qui doit augmenter la transparence du marché du logement locatif et apporter d'autres améliorations tant pour les locataires que pour les bailleurs. Enfin, il a réglé de manière plus transparente la prise en considération des subventions lors de la fixation des loyers.Le Conseil fédéral optimise sa politique en matière de logement
Le Conseil fédéral souhaite s'en tenir aux principes de sa politique actuelle en matière de logement. Dans ce domaine, le libre marché a fait ses preuves dans des contextes conjoncturels différents. La population suisse dispose de logements qui sont, en général, de qualité et dont le loyer est abordable pour le plus grand nombre.Cependant, la demande de logements a fortement progressé ces dernières années, principalement dans les villes et les régions périurbaines. Plusieurs facteurs expliquent ce phénomène, parmi lesquels la croissance de la population résultant de l'immigration, la réduction de la taille des ménages et la préférence pour les logements situés dans les zones urbaines. S'il est vrai que le secteur de la construction a répondu à cette hausse de la demande, les disparités régionales n'en demeurent pas moins considérables. La pénurie de logements que connaissent principalement l'Arc lémanique, Zurich, Bâle et la Suisse centrale se traduit par une hausse des prix des logements locatifs ou en propriété et par une offre insuffisante de logements abordables. Le Conseil fédéral a donc décidé d'optimiser sa politique en matière de logement.
Voici les principales mesures:
- Dialogue en matière de politique du logement: il appartient à la Confédération, mais aussi aux cantons et aux communes, de proposer une offre suffisante de logements abordables. Au vu des défis actuels, la Confédération a entamé un dialogue avec les cantons, les villes et les communes sur la politique du logement.
- Acquisition de terrains à bâtir: l'adaptation de l'ordonnance sur le logement doit permettre aux bailleurs de logements d'utilité publique de demander des prêts du fonds de roulement, afin non seulement de construire ou de rénover des logements, mais aussi d'acquérir des terrains à bâtir appropriés.
- Loi sur l'aménagement du territoire: il sera examiné la possibilité de promouvoir la construction de logements par le biais de la loi sur l'aménagement du territoire (LAT), par exemple en fixant au plan légal un objectif d'encouragement ou par le biais de la taxe sur la plus-value.
- Transparence sur le marché du logement locatif: dans le domaine du droit du bail, le Conseil fédéral entend examiner si, dans toute la Suisse, l'indication du précédent loyer au moyen d'un formulaire ad hoc doit être rendue obligatoire lors de la conclusion d'un contrat de bail. La transparence sur le marché du logement locatif s'en trouverait ainsi renforcée, ce qui favoriserait la concurrence et ferait baisser les prix.