Pubblicato il 13 giugno 2024

Alloggio e penuria di energia

In Svizzera nell’ultimo periodo i prezzi dell’energia sono aumentati notevolmente. Il riscaldamento e l’acqua calda costituiscono una parte essenziale delle spese accessorie dell’affitto. Per la maggior parte di esse il periodo di conteggio va da luglio a giugno dell’anno successivo. L’evoluzione dei costi dell’energia avrà quindi un impatto notevole soprattutto dopo la metà del 2023, quando la maggior parte delle famiglie in affitto riceverà la bolletta delle spese accessorie.

Le parti contraenti di un contratto di locazione non possono influenzare l’andamento dei prezzi dell’energia. Ciononostante, ogni famiglia ha la possibilità di risparmiare energia andando così a contrastare l’aumento dei costi per il riscaldamento, specialmente in relazione al conteggio individuale delle spese dell’energia e dell’acqua (CISE). In ogni caso la riduzione del consumo energetico risulta essere quasi sempre vantaggiosa con tutti i modelli contabili. Per tutti i consigli di risparmio rivolti alle famiglie consultare i siti web di organizzazioni sia governative che private riportati di seguito:

www.zero-spreco.ch

svizzeraenergia.ch

Appello a ridurre il consumo di energia elettrica

SVIT TICINO

Associazione Proprietari Fondiari APF-HEV

Camera ticinese dell’economia fondiaria

Associazione Svizzera inquilini

Casafair (in tedesco e francese)

Alleanza risparmio energetico

Energie-Dashboard Bundesamt für Energie (admin.ch)

Unione delle città svizzere (in tedesco e francese)

Associazione dei Comuni Svizzeri

Cooperative d’abitazione svizzera – federazione dei committenti di immobili d’utilità pubblica (in tedesco e francese)

WOHNEN SCHWEIZ – Verband der Baugenossenschaften (in tedesco e francese)

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Domande sul diritto di locazione

Per quanto riguarda il consumo di energia negli immobili in affitto possono sorgere diverse questioni legali. Riportiamo di seguito alcuni esempi.

• Cosa posso fare se il riscaldamento è stato abbassato troppo e ho freddo?

  I costi per il riscaldamento aumentano del 6% per ogni grado di temperatura: è quindi importante regolare il riscaldamento in base al fabbisogno. Se la temperatura è troppo bassa, ciò costituisce un difetto ai sensi dell’articolo 259 e seguenti del Codice delle obbligazioni (CO). In questo caso, la prima cosa da fare è contattare il locatore e chiedere un adeguamento.

  Di norma si riesce a trovare una soluzione piuttosto rapidamente. In caso contrario si consiglia di inviare una raccomandata al locatore in cui si riportano le temperature misurate. Il locatario ha anche la possibilità di fissare un termine per la riparazione del difetto e di comminare il deposito della pigione nel caso in cui il termine scada infruttuoso.

  ch.ch  > Diritti e doveri del locatario > Difetti dell’appartamento

  Mieterinnen- & Mieterverband – Das Recht auf eine 20 Grad warme Stube

• Fino a quale temperatura ambiente minima l’oggetto locato non presenta difetti?

  La percezione del calore è molto soggettiva. Non esiste una normativa che indichi una temperatura minima o massima specifica. Tuttavia, sul sito web svizzeraenergia.ch si trovano le temperature ideali per i diversi ambienti domestici:

  -       Bagno: 23 gradi
  -       Soggiorno e salotto: 20 gradi
  -       Camere da letto e corridoi: 17 gradi

  Analogamente, anche il superamento del limite di temperatura da determinare nel singolo caso può costituire un difetto ai sensi del diritto di locazione.

  Mieterinnen- & Mieterverband – Das Recht auf eine 20 Grad warme Stube
  Mieterinnen- & Mieterverband - Lass die Sonne rein! - Mieten und Wohnen

• Ho diritto di chiedere una riduzione della pigione?

  L’abbassamento chiaro della temperatura al di sotto dei valori standard ciò può costituire un difetto. Finché questa condizione persiste, il locatario ha in linea di principio diritto a una riduzione della pigione.

  L’importo della riduzione dipende dal caso specifico. La riduzione della pigione può essere richiesta anche retroattivamente. L’esatta entità della riduzione viene stabilita dall’autorità giudiziaria. In alcuni casi in cui la temperatura era di pochi gradi inferiore al minimo stabilito, è stata concessa una riduzione tra il 10 e il 20%.

• A chi mi devo rivolgere per ottenere una consulenza indipendente riguardo alle spese accessorie?

  L’articolo 21 capoverso 2 dell’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abituazione o commerciali (OLAL) obbliga l’autorità di conciliazione a prestare consulenza a conduttori e locatori indipendentemente da una procedura di consultazione. Essa deve in particolare aiutare conduttori e locatori a determinare da sé se una pigione è abusiva.

  L’elenco (pdf) con gli indirizzi delle autorità di conciliazione in materia di locazione è pubblicato sulla homepage dell’UFAB.

  Procedura di conciliazione in materia di diritto di locazione e d’affitto

• Quali tipi di accordi esistono in merito alle spese accessorie?

  La forma più comune è il conteggio annuale delle spese accessorie effettive, combinato di solito con un pagamento mensile in acconto. A seconda del conteggio, il saldo è a favore del locatore o del locatario.

  È possibile anche concordare un importo forfettario per le spese accessorie.

  È inoltre possibile che le spese accessorie siano già incluse nella pigione o che il loro addebito non venga riscosso.

• Fino a quale importo sono consentiti pagamenti retroattivi per l’acconto delle spese accessorie?

  Con l’aumento dei costi dell’energia aumenta inevitabilmente anche il rischio di un aumento delle spese accessorie. Secondo il Tribunale federale le richieste retroattive in questo senso sono generalmente dovute per intero. Un’eccezione è possibile solo qualora il locatario, in presenza di circostanze particolari, come è ad esempio il caso di un esplicito consenso scritto, abbia potuto credere che l’importo dell’acconto fosse realistico.

  Per evitare spiacevoli sorprese, si consiglia di adeguare i pagamenti in acconto all’andamento dei costi. L’iniziativa può provenire da entrambe le parti contraenti.

  SVIT Raccomandazione di settore Adeguamento degli acconti sulle spese accessorie a causa dell’aumento dei prezzi dell’energia

• Cos’altro posso fare per evitare pagamenti retroattivi elevati?

  Oltre al proprio risparmio energetico, è possibile incoraggiare il locatore ad adottare misure atte al medesimo scopo.

  Locabene – Vademecum sui risanamenti per inquilini/e

  Renovabene – Vademecum sui risanamenti per locatori/trici

  Conferenza dei direttori cantonali dell’energia CdEN

  Calore rinnovabile e efficienza energetica

  svizzeraenergia.ch

  riscaldamento.ch

  Appello a ridurre il consumo di energia elettrica

• Che influenza hanno le ristrutturazioni ad alta efficienza energetica sulla pigione?

  Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che sono giustificate da prestazioni suppletive del locatore (art. 269a lett. b CO). Secondo l’articolo 14 capoverso 1 dell’OLAL sono prestazioni suppletive ai sensi dell’articolo 269a lettera b CO investimenti per migliorie di valorizzazione. Solitamente, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.

  Stando all’articolo 14 capoverso 2 OLAL sono considerate prestazioni suppletive le seguenti migliorie energetiche:

  - le misure volte a ridurre la dispersione energetica dell’involucro degli edifici;
  - le misure volte a razionalizzare l’uso dell’energia;
  - le misure volte a ridurre le emissioni degli impianti tecnici degli edifici;
  - le misure volte a utilizzare le energie rinnovabili;
  - la sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo energetico tramite apparecchi a risparmio energetico.

  Può essere considerata prestazione suppletiva soltanto la parte dei costi eccedente i costi per il ripristino o il mantenimento dello stato preesistente (art. 14 cpv. 3 OLAL). I contributi accordati per migliorie di valorizzazione vanno detratti dall’importo della prestazione suppletiva (art. 14 cpv. 3^bis OLAL).

• Oltre al risparmio energetico, quali sono le opzioni per evitare i costi elevati delle spese accessorie?

  Né il locatore né il locatario hanno la possibilità di influenzare l’andamento generale dei costi dell’energia. Può essere significativo ottimizzare gli acquisti individuali, sfruttando ad esempio le differenze di prezzo tra i diversi fornitori. È legittimo chiedere all’amministrazione immobiliare se esiste un potenziale di mercato che potrebbe essere sfruttato ai fini di una riduzione dei costi dell’energia.

  Se necessario si consiglia al locatario di chiedere un conteggio dettagliato delle spese accessorie in modo da poterlo controllare attentamente e confrontarlo con quello dell’anno precedente. Secondo l’articolo 257b capoverso 2 del CO il locatore deve dar visione, a domande del conduttore, dei documenti giustificativi. Possono essere addebitate solo le spese accessorie elencate nel contratto di locazione.

• La pigione per i locali commerciali rimane comunque dovuta per intero se l’uso completo dell’oggetto locato non è più possibile in caso di situazioni di penuria dovute a interruzioni alternate?

  In relazione alle misure adottate dalla Confederazione per far fronte alla pandemia di COVID-19, è stato raccomandato che le parti contraenti raggiungano accordi comuni e gestiscano la situazione in collaborazione. Su queste tematiche esistono solo poche decisioni dei tribunali. Trovare soluzioni congiunte sembra anche essere una soluzione sostenibile e mirata in caso di penuria di elettricità.

• Sussiste un vero e proprio obbligo di risparmiare energia, sia in qualità di locatore che di locatario?

  I diritti e i doveri del locatario e del locatore sono regolati dall’articolo 253 e seguenti del CO e dall’ OLAL. Se non diversamente concordato nel contratto di locazione, dal CO e dall’OLAL non può derivare alcun obbligo diretto e giuridicamente vincolante di risparmio delle risorse. Un uso attento e responsabile è nell’interesse di tutte le parti, anche in tempi in cui non si profila una crisi energetica.

  L’uso sostenibile delle risorse disponibili può contribuire a evitare, nella migliore delle ipotesi, una penuria di elettricità e interruzioni alternate. Tali misure avrebbero un impatto drastico sui contratti d’affitto sia commerciali che residenziali.

  Gli appelli al risparmio sono rivolti a tutti i soggetti, a prescindere dal loro ruolo di parti contraenti.

• Esistono termini di pagamento più lunghi per un conteggio delle spese accessorie che si discosta notevolmente dai livelli abituali?

  I termini sono regolati nel CO. Le parti contraenti possono concordare tra loro un diverso metodo di pagamento.

  Come nel caso dell’ordinanza COVID-19 locazione e affitto, una proroga dei termini di pagamento dovrebbe basarsi sul diritto di necessità.

• Cosa posso fare in qualità locatore qualora il locatario non pagasse le spese accessorie, le pagasse solo in parte oppure non entro i termini?

  A causa della particolare situazione dovuta alla crisi energetica, nel caso di un locatario che in passato è stato solvibile e disposto a pagare, potrebbe essere utile cercare il dialogo e, se necessario, concludere un accordo di pagamento.

  Per tutti gli altri aspetti si applica l’articolo 257d del CO. Nell’eventualità di arretrati di pigioni o di spese accessorie, il locatore può fissare per iscritto un termine di pagamento e minacciare il locatario di scindere il contratto in caso di mancato rispetto del termine. Nel caso di contratti di locazione residenziali e commerciali, il termine deve essere di almeno 30 giorni. Se il pagamento non viene effettuato entro il termine stabilito, il locatore può scindere il contratto con un preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese.

• Il locatario vuole installare pannelli solari. Cosa va tenuto presente nel contratto di locazione?

  Dipende se i pannelli solari sono mobili e dalla loro posizione.

  Pannelli solari mobili che vengono appoggiati a una parete o posizionati a terra:

  • fuori dal balcone: è necessario il consenso del locatore.
  • interni al balcone: se i pannelli solari sono visibili dall'esterno e incidono sull'aspetto dell'immobile, è necessario il consenso del locatore. L’autorizzazione potrebbe essere rifiutata se i pannelli solari costituiscono un pericolo per gli altri inquilini o per terzi. In linea di principio, in tutti gli altri casi il consenso del locatore non è necessario e i pannelli solari possono essere collocati all’interno del balcone o appoggiati a una parete.

  Pannelli solari fissi per cui sono necessari interventi sulla facciata:

  Si tratta di una modificazione della cosa locata. In questo caso l'articolo 260a capoverso 1 CO richiede il consenso scritto del locatore.

  Beobachter – Pannelli solari sul balcone. I locatari possono fare di testa propria? (in tedesco)

  Oltre alle questioni legate al diritto di locazione, prima di acquistare i pannelli solari è necessario chiarire anche le questioni tecniche (potenza massima consentita) e, se necessario, quelle legate al diritto edilizio.

  Ispettorato federale degli impianti a corrente forte ESTI - Impianti fotovoltaici Plug & Play. Limitazione della potenza degli impianti fotovoltaici liberamente innestabili

  svizzeraenergia – Elettricità solare per gli inquilini