Il Cantone Vaud ha introdotto un obbligo di autorizzazione per cambiare la destinazione d’uso degli alloggi che prima erano dati in locazione e ora vengono proposti su Airbnb per più di 90 giorni all’anno. Per sostenere l’attuazione di questa misura, nell’ambito di un mandato di prestazioni il Cantone mette a disposizione dei Comuni un sistema di monitoraggio e analisi degli affitti di breve durata sviluppato da un partner esterno e adeguato alle specificità del territorio e della regolamentazione locale.
Se la diversità di luoghi e paesaggi conferisce al Cantone Vaud un’attrattiva particolare, per questo stesso motivo il mercato dell’alloggio è messo a dura prova e registra una situazione di penuria di oggetti locativi dai primi anni 2000. Da qualche tempo, questa tendenza è accentuata dalla possibilità di proporre, sulle piattaforme online, i cosiddetti «affitti brevi».
Di solito il mercato è considerato equilibrato se il tasso di alloggi sfitti è dell’1,5 per cento, una percentuale che nel Canton Vaud è stata raggiunta per l’ultima volta nel 1999. Le camere e le abitazioni messe a disposizione per affitti brevi aggravano la situazione sottraendo una parte – se non la totalità – degli alloggi al mercato dell’affitto regolare. Questo sviluppo potrebbe anche far aumentare il prezzo dei subaffitti, e quindi degli affitti in generale.
Quali misure ha adottato il Cantone?
Consapevole di questa problematica il Consiglio di Stato riconosce però alle piattaforme online alcuni meriti, fra cui quello di aumentare l’offerta di alloggi e stimolare così il potenziale turistico ancora latente. Il Cantone, pertanto, non intende frenare questi sviluppi, che rispondono a una domanda effettiva, quanto piuttosto fornire un quadro di riferimento per evitare che le piattaforme come Airbnb proliferino e sottraggano al mercato dell’affitto regolare ulteriori alloggi.
La legge cantonale del 31 maggio 2005 sull’esercizio delle attività economiche (LEAE) e il regolamento di attuazione della legge cantonale del 10 maggio 2016 sulla conservazione e la promozione del parco locativo (RLPPPL) sono stati integrati da disposizioni che disciplinano le attività delle piattaforme di affitto come Airbnb.
Le direttive relative al mantenimento del parco locativo riguardano soltanto gli alloggi che erano compresi già in precedenza nel parco locativo regolare e che sono ubicati in distretti in cui vi è penuria di alloggi ai sensi della definizione giuridica (tasso di alloggi sfitti inferiore all’1,5 % ripartito su 3 anni). La LEAE si applica invece a tutti gli attori, siano essi proprietari o locatari, che si avvalgono delle piattaforme di affitto, a prescindere dalla posizione dell’oggetto e dalla durata dell’offerta.
Le nuove disposizioni, entrate in vigore il 1° luglio 2022, contemplano diverse misure.
Su mandato del Parlamento cantonale, nel 2022 il Governo vodese ha introdotto una regolamentazione per le piattaforme di affitto breve: chiunque, per il proprio bene immobiliare, intenda passare dalla locazione regolare all’affitto breve per un periodo superiore ai 90 giorni per anno civile (in un solo blocco o ripartiti sull’anno), su Airbnb o su una piattaforma analoga, deve chiedere un’autorizzazione di cambio di destinazione d’uso. La domanda è da presentare al Comune di ubicazione (parere preliminare) e, in seguito, alla Direction cantonale du logement.
Questa disposizione è parte integrante della legislazione cantonale che intende preservare il parco locativo esistente e si applica solamente ai Comuni che, sulla base di criteri chiari, si confrontano con una penuria di alloggi. All’inizio di ogni anno il Consiglio di Stato pubblica in un decreto una lista di questi Comuni.
I locatori devono registrarsi presso il Comune in cui si trova l’alloggio almeno 10 giorni prima del primo pernottamento e fornire in seguito informazioni sulla loro attività una volta al mese. L’introduzione di questo obbligo consente ai Comuni di identificare i locatori, di garantire l’effettiva riscossione della tassa di soggiorno e di controllare più facilmente il numero di pernottamenti in relazione al tetto massimo di 90 giorni per anno civile, superati i quali occorre chiedere un’autorizzazione.
I Comuni devono tenere un registro delle persone fisiche o giuridiche che danno in affitto o in subaffitto un oggetto locativo sito sul loro territorio. I dati del registro devono includere nome, cognome, data di nascita e indirizzo del domicilio principale del locatore (la ragione sociale e la sede se si tratta di una persona giuridica), in aggiunta all’indirizzo e al numero di posti letto del bene affittato o subaffittato. I dati registrati sono consultabili dalle autorità comunali e cantonali per i controlli di polizia e gli accertamenti fiscali.
Per garantire la parità di trattamento tra gli hotel e i privati che propongono affitti di breve durata, questi ultimi devono chiedere la copia di un documento d’identità ai clienti e registrarne i dati personali insieme alle date di arrivo e di partenza. Il registro deve essere presentato una volta al mese alle autorità comunali.
I 300 Comuni vodesi godono di un elevato grado di autonomia, in particolare per quanto riguarda la riscossione della tassa di soggiorno. Per facilitare la riscossione, l’Union des communes vaudoises (UCV) ha firmato un accordo con Airbnb: la piattaforma preleva la tassa di soggiorno all’atto del pagamento e la riversa all’UCV, che a sua volta la trasferisce ai Comuni. La tassa ammonta a 3 franchi a persona e a notte.
Questo meccanismo contribuisce a garantire la parità di trattamento tra i professionisti del settore alberghiero e i privati che utilizzano la piattaforma. L’accordo è entrato in vigore il 1° aprile 2023, in un primo tempo con un gruppo pilota e poi estendendosi agli altri Comuni. A fine 2025 i Comuni affiliati erano più di 160. L’UCV è anche un intermediario importante fra Airbnb e i Comuni che hanno aderito o aderiranno al partenariato.
Il Cantone Vaud dal 2017 monitora lo sviluppo dell’attività di Airbnb sul suo territorio. A tal fine collabora con la piattaforma indipendente e non commerciale Inside Airbnb. I dati raccolti sono pubblicati e accessibili.
Primi effetti dall’adozione delle misure
I Comuni del Cantone Vaud fungono da autorità di vigilanza e controllano il rispetto delle esigenze legali sia per quanto riguarda il mantenimento del parco locativo esistente, sia per quanto concerne il settore paralberghiero.
Nel 2025 il Governo cantonale ha consultato i Comuni e i distretti per sapere come garantiscono il rispetto delle regole riguardanti gli affitti brevi proposti sulle piattaforme. Ne risulta che, a fronte di molti progetti per il controllo delle attività già attuati, alcuni Comuni non hanno invece ancora istituito un sistema di vigilanza, in primis per mancanza di risorse.
Numero di alloggi proposti sulle piattaforme di prenotazione nel Cantone Vaud: dall’inizio del sondaggio, nel 2017, il numero di oggetti proposti su Airbnb nel Canton Vaud non ha mai smesso di aumentare. Nel mese di febbraio 2026 si trattava di quasi 5400 appartamenti o camere, vale a dire tre volte il numero proposto nel 2017. Sono disponibili dati regolarmente aggiornati (soprattutto sotto forma di cartine) all’indirizzo: https://insideairbnb.com/vaud/
