Pubblicato il 8 ottobre 2024
Votazione popolare del 24 novembre 2024 su due proposte relative al diritto di locazione
Il Consiglio federale ha deciso di sottoporre due proposte relative al diritto di locazione alla votazione popolare del 24 novembre 2024:
- Modifica del 29 settembre 2023 del Codice delle obbligazioni (Diritto di locazione: sublocazione) (FF 2023 2288)
- Modifica del 29 settembre 2023 del Codice delle obbligazioni (Diritto di locazione: disdetta per bisogno personale) (FF 2023 2291)
Entrambe le proposte di legge possono avere ripercussioni sui contratti di locazione. Il Parlamento le ha approvate il 29 settembre 2023.
L'Associazione svizzera degli inquilini ha lanciato con successo un referendum contro questa decisione. Le due proposte di legge saranno quindi sottoposte a votazione.
Domande e risposte
Sublocazione
Secondo l’articolo 262 del Codice delle obbligazioni (CO), la sublocazione totale o parziale è possibile solo previo consenso del locatore. A determinate condizioni, elencate all’articolo 262 capoverso 2 CO, il locatore può rifiutarla.
Secondo le nuove disposizioni, l’inquilino dovrà presentare per iscritto una richiesta di sublocazione e avere il consenso scritto del locatore. La sublocazione potrà essere rifiutata se la durata prevista è di oltre due anni.
No, l’obbligo d’informazione di cui all’articolo 262 capoverso 3 CO non è soggetto a requisiti di forma. Viene però raccomandata la forma scritta perché permette di fornire le prove del caso, se necessario.
Secondo il comitato referendario, il progetto limiterebbe fortemente la sublocazione e vi sarebbe il rischio di essere data la disdetta per problemi di piccolo conto.
L’articolo 291 CO disciplina il subaffitto vero e proprio (contratto d’affitto tra un affittuario e un subaffittuario) e la locazione nel rapporto d’affitto. Se i locali affittati vengono concessi a terzi in base a un contratto di locazione, le nuove disposizioni sulla sublocazione si applicano per analogia. Per il subaffitto continua a valere il regolamento precedente, in base al quale il consenso può essere negato senza giustificazione.
Le nuove regole si applicano alle abitazioni e ai locali commerciali.
- Nel settore dei locali commerciali la sublocazione ha una funzione importante perché permette di reagire in modo flessibile al corso degli affari.
- Sia la legge vigente sia le nuove regole lasciano alle parti del contratto di locazione la possibilità di stipulare accordi che si scostano, a favore degli inquilini, dal testo normativo. È ad esempio possibile concordare periodi di sublocazione superiori a due anni.
- È difficile stimare in che misura le nuove regole influenzeranno nella pratica la sublocazione di locali commerciali.
Come in passato, il locatore deve inviare all’inquilino una diffida scritta prima di dare la disdetta. Se la diffida non va a buon fine, il contratto di locazione può essere disdetto.
No, non è vero, anche se in questi casi non si applica l’articolo 262 CO vigente, bensì la disposizione generica dell’articolo 257f CO sulla diligenza e il riguardo per i vicini. Il nuovo articolo 262 CO intende specificare questa fattispecie.
Disdetta per bisogno personale
Disdetta da parte del nuovo proprietario, termine d’attesa a seguito di una lite, protrazione della locazione in caso di effetti gravosi.
Oggi il bisogno personale deve essere urgente. Con le nuove regole basterà che sia importante e attuale sulla base di una valutazione oggettiva.
L’importanza e l’attualità di un bisogno personale deve essere accertata caso per caso. Le autorità di conciliazione e i tribunali civili dovranno interpretare e specificare questa disposizione. Secondo l’attuale prassi del Tribunale federale, il requisito dell’urgenza deve essere soddisfatto a livello sia temporale che sostanziale.
Secondo il comitato referendario i fautori del referendum, le nuove regole avrebbero lo scopo di facilitare le disdette dei contratti di locazione e di permettere ai proprietari di aumentare ulteriormente le pigioni.
Se, per aver fatto valere un bisogno personale, il nuovo proprietario può recedere dal contratto prima di quanto sarebbe stato possibile secondo il contratto precedente, l’inquilino ha diritto a un risarcimento da parte del locatore precedente. Questa regola non cambia.
Ulteriori informazioni
Spiegazioni di voto
Altri documenti
15.455 Iniziativa parlamentare «Impedire le sublocazioni abusive» (455, 1 MB, 08.10.2024)Rapporto della Commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale del 18 agosto 2022
18.475 Iniziativa parlamentare «Snellire la procedura in caso di disdetta della locazione per bisogno proprio del locatore o dei suoi familiari» (475, 739 kB, 08.10.2024)Rapporto della Commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale del 18 agosto 2022
15.455 Iniziativa parlamentare «Impedire le sublocazioni abusive» (455, 560 kB, 08.10.2024)Parere del Consiglio federale del 19 ottobre 2022
18.475 Iniziativa parlamentare «Snellire la procedura in caso di disdetta della locazione per bisogno proprio del locatore o dei suoi familiari» (475, 536 kB, 08.10.2024)Parere del Consiglio federale del 19 ottobre 2022
Nuovi testi normativi
Sinossi delle modifiche di legge
Articoli di legge vigenti
Art. 262 : RS 220 – Legge federale del 30 marzo 1911 di com… | Fedlex (admin.ch)
Art. 291 : RS 220 – Legge federale del 30 marzo 1911 di com… | Fedlex (admin.ch)
Art. 261 cpv. 2 lett. a : RS 220 – Legge federale del 30 marzo 1911 di com… | Fedlex (admin.ch)
Art. 271a cpv. 3 lett. a : RS 220 – Legge federale del 30 marzo 1911 di com… | Fedlex (admin.ch)
Art. 272 cpv. 2 lett. d : RS 220 – Legge federale del 30 marzo 1911 di com… | Fedlex (admin.ch)