Le système d’évaluation de logements SEL est un outil d’aide à la conception, à l’évaluation et à la comparaison d’objets résidentiels. A partir d’un éventail de 25 critères, la valeur d’usage d’un objet est déterminée sous les trois aspects que sont la situation, l’environnement immédiat et le logement. L’évaluation privilégie l’utilité concrète, ainsi que la plus-value qui en résultent pour les habitants.
Couverture de la brochure
Diagramme araignée d'une évaluation SEL
Domaines d'application
Dans la phase de conception, ce sera moins la systématique linéaire du SEL qui sera au premier plan que des thèmes précis pour pointer les caractéristiques indissociables d’une valeur d’usage élevée de l’habitation. Les thématiques et critères liés à la situation, à l’environnement immédiat et au logement offrent une vue d’ensemble et servent de base d’inspiration, de discussion et de décision pour l’étude du projet.
L’évaluation, effectuable en ligne, a pour but de déterminer la valeur d’usage d’immeubles d’habitation. La procédure suit une systématique articulée selon un catalogue de 25 critères répartis sur les trois rubriques Situation, Environnement immédiat et Logement. Sur la base d’une déclaration volontaire, la quantité, le potentiel, la qualité et les éventuelles innovations liés à chaque critère sont documentés pas à pas. Un maximum de 4 points peut être attribué à chacun des critères, si bien que la valeur d’usage maximale est de 100 points. L’addition des résultats obtenus par l’immeuble évalué détermine donc sa valeur d’usage, laquelle en résume la qualité comme objet d’habitation.
Pour la comparaison, la valeur d’usage est mise en contexte. L’exploitation des données recourt à une infographie (diagramme araignée) qui représente les rapports respectifs entre les trois rubriques Situation, Environnement immédiat et Logement, ainsi qu’entre les critères particuliers C1–C25 et les éléments novateurs. De plus, les valeurs d’usage déterminées peuvent être confrontées à celles d’autres immeubles d’habitation sur la base d’exemples d'évaluation disponibles en ligne.
Le SEL constitue une aide importante à la décision, ainsi qu’un outil de contrôle pour la promotion du logement à loyer ou à prix modérés par la Confédération et les cantons. Des informations sur la promotion d’immeubles d’habitation bénéficiant de l’aide fédérale au logement sont disponibles sous la rubrique Aide au logement.
Conditions-cadres
L’application du système d’évaluation de logements SEL comme outil de conception, d’évaluation, de comparaison ou de promotion implique le respect de conditions-cadres.
Les règlements fédéraux, cantonaux et communaux d’urbanisme et de construction, ainsi que les normes des associations professionnelles englobent d’importantes prescriptions relatives aux immeubles d’habitation.
Selon la norme SIA 500 «Constructions sans obstacles» (en particulier Catégorie II: Constructions comprenant des logements, chapitres 9 et 10), les immeubles d’habitation et leurs alentours doivent être conçus de manière à ne pas présenter d’obstacles. Ainsi, les accès à l’immeuble, les logements du rez-de-chaussée, les locaux annexes tels que les espaces de rangement communautaires ou les séchoirs, de même que les étages supérieurs desservis par des ascenseurs doivent pouvoir être atteints sans rencontrer d’obstacles. Les dimensions d’accès minimales doivent être observées dans tous les logements.
La conception et l’évaluation d’immeubles d’habitation présuppose des équipements de base appropriés. En principe, les équipements de base répertoriés par le SEL pour les immeubles d’habitation doivent être assurés. Si l’équipement de base ne peut être attesté pour certaines rubriques, il est possible de compenser cette lacune par des solutions alternatives inédites offrant une plus-value qualitative.
Les conditions-cadres suivantes doivent être impérativement respectées pour qu’un projet puisse être évalué: – les règlements fédéraux, cantonaux et communaux d’urbanisme et de construction, ainsi que les normes des associations professionnelles; – la norme SIA 500 «Constructions sans obstacles» (en particulier Catégorie II: Constructions comprenant des logements, chapitres 9 et 10). Il convient de relever que les projets présen-tant des portes avec une largeur utile de moins de 80 cm ou ne comportant pas de local sani-taire dont l’accès ou l’utilisation ne sont pas entravés par des obstacles doivent être adaptés. Les toilettes doivent être placées à côté d’une paroi de sorte qu’il soit possible d’y installer une poignée au besoin.
Les éléments suivants ne revêtent pas de caractère obligatoire, mais sont recommandés: – ouverture vers l’extérieur des portes de la zone de rangement et du local sanitaire; – largeur des pièces de ≥300cm, de préférence.
Catalogue de critères
Dans les trois rubriques thématiques définies – situation, environnement immédiat et logement – les immeubles d’habitation sont analysés à la lumière de 25 critères distincts.
Glossaire
Le glossaire explique les termes clés du SEL et définit les notions de surface nette habitable, de taille des pièces, de zones d’utilisation et des équipements correspondants.
Outil SEL
L'outil SEL permet à toutes les personnes intéressées d'évaluer un bien immobilier, seules ou en équipe.
Exemples d'évaluations
Les exemples d'évaluation SEL permettent de comparer des immeubles d'habitation présentant une valeur d'usage élevée. La valeur d’usage déterminée est systématiquement présentée avec la liste des critères et sous forme d’infographie.
Le système d'évaluation des logements (SEL) a son origine dans les années 1970, lorsque, en 1974, avec la loi fédérale encourageant la construction et l’accession à la propriété de logements (LCAP ; SR 843), une base légale pour l'encouragement au logement par la Confédération a été introduite. Il s'agissait alors de développer un instrument permettant d'évaluer de manière compréhensible, objective et comparable les demandes d'aides financières.
Le SEL est révisé à intervalles réguliers afin d'intégrer les dernières évolutions en matière de construction de logements.
Le SEL est adapté aux changements des modes de vie. Réduit à 39 critères, il devient un outil simplifié de conception, d’évaluation et de comparaison.
Le SEL est adapté à des besoins modifiés en matière de logement. La nouvelle édition s’établit comme outil clairement ordonné avec 66 critères d’évaluation.
Le système d’évaluation de logements est utilisé par l’Office fédéral du logement OFL pour évaluer des bâtiments d’habitation dans le cadre de l’application de la loi fédérale encourageant la construction et l’accession à la propriété LCAP.
