Pubblicato il 26 febbraio 2026
Politica del diritto di locazione
Il diritto di locazione è uno degli ambiti più delicati della politica dell’alloggio: non solo regola la facoltà di utilizzare e disporre di un bene essenziale con il quale abbiamo spesso un legame emotivo, ma influisce anche sulla costruzione di alloggi e sul mercato fondiario, edilizio e dei capitali, nonché sull’intera economia. Inoltre, il diritto di locazione tocca interessi di vario tipo, con conseguenti conflitti, anche di natura politica.
26 febbraio 2026
Diritto di locazione: una più chiara regolamentazione del reddito ammissibile
Il 25 febbraio 2026 il Consiglio federale ha avviato la procedura di consultazione su una modifica dell’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL). La modifica è volta a precisare il calcolo del reddito ammissibile nel diritto di locazione, a chiarire l’applicazione della più recente prassi del Tribunale federale e ad aumentare in questo modo la certezza del diritto. Questa modifica attua la mozione 22.4448 Engler. La procedura di consultazione durerà fino al 5 giugno 2026.
Calendario
Il 10 aprile 2024 il Consiglio federale ha avviato la procedura di consultazione relativa alla modifica dell’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL). Le modifiche sono intese a introdurre misure attuabili a breve termine per attenuare l’evoluzione delle pigioni e ad abrogare delle prescrizioni formali riguardanti le pigioni scalari. La procedura di consultazione si concluderà l’11 luglio 2024.
Il 22 novembre 2023 il Consiglio federale ha affrontato la questione dell’aumento dei costi di locazione e deciso di contribuire ad attenuare questa tendenza con misure mirate e attuabili a breve termine. Il Dipartimento dell’economia, della formazione e della ricerca (DEFR) è stato incaricato di preparare un progetto di revisione dell’ordinanza, da porre in consultazione. Il DEFR dovrà inoltre commissionare uno studio scientifico per verificare se l’attuale modello di adeguamento degli affitti è ancora al passo con i tempi.
Sospese le discussioni sul diritto di locazione
Il 7 settembre 2022 il Consiglio federale ha preso atto della decisione della Confederazione di sospendere le discussioni con le parti sociali sul diritto di locazione e di non istituire un gruppo di esperti in materia. Dalla consultazione con le parti sociali, infatti, è emerso che non ci sono le condizioni per proseguire il processo avviato dal DEFR per dare vita a un dialogo costruttivo sull’aggiornamento delle norme pertinenti.
Tavola rotonda con il presidente della Confederazione
Il 21 giugno 2021, il presidente della Confederazione Guy Parmelin ha presieduto una tavola rotonda sul tema del diritto di locazione, organizzata dall'UFAB e tenutasi a Berna. Oltre ad altri temi, è stata discussa la necessità di un intervento nel diritto di locazione svizzero.
L’analisi dei risultati della tavola rotonda ha mostrato che alcune questioni meritano ulteriori chiarimenti. Pertanto, seguirà ora una fase di consultazione con gli attori coinvolti. Il presidente dekka Confederazione Guy Parmelin deciderà poi i prossimi passi.La Legge sulle pigioni commerciali COVID-19, la quale era stata elaborata dal Consiglio federale su incarico del Parlamento, è stata respinta il 30 novembre 2020 dal Consiglio nazionale nella votazione finale. Con la decisione del Consiglio degli Stati del 2 dicembre 2020, di non occuparsi affatto della questione, la Legge sulle pigioni commerciali COVID-19 è ormai fallita definitivamente.
In relazione alla crisi legata al coronavirus, la pigione dei locali commerciali dovrà essere ripartita tra locatari e locatori. Il 1° luglio il Consiglio federale ha posto in consultazione il relativo progetto. Per il periodo di chiusura o limitazione delle attività imposto dalle autorità, i locatari verseranno il 40 per cento della pigione, mentre il 60 per cento sarà a carico dei locatori. La procedura di consultazione termina il 4 agosto 2020.
Il Consiglio federale ha approvato una modifica dell’ordinanza sul diritto di locazione, che entrerà in vigore il 1° giugno 2020. Il nuovo articolo 6c dell’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL) prevede che, a determinate condizioni, il locatore possa addebitare come spese accessorie i costi relativi a un contratto di rendimento energetico (CRE). Questa possibilità consentirà di promuovere le misure di risparmio energetico per gli immobili locativi senza gravare finanziariamente sui locatari.
L’8 aprile 2020 il Consiglio federale si è occupato della situazione relativa alle pigioni dei locali commerciali. A seguito dei provvedimenti adottati contro il coronavirus, molti esercizi al momento sono chiusi e i locatari temono di non essere più in grado di pagare le pigioni. Il Consiglio federale non intende intervenire nei rapporti di diritto privato tra locatari e locatori, ma esorta le parti interessate a cercare soluzioni costruttive e pragmatiche attraverso il dialogo.
Il 27 marzo 2020 il Consiglio federale ha esaminato una serie di provvedimenti riguardanti il diritto della locazione in seguito alla diffusione del coronavirus. Precisa ora espressamente che i traslochi sono ancora possibili, ma solo a condizione che vengano rispettate le prescrizioni dell’Ufficio federale della sanità pubblica (UFSP). Il Consiglio federale ha inoltre prorogato da 30 a 90 giorni i termini di pagamento delle pigioni per i locali d’abitazione o commerciali in caso di mora. Ciò vale per i casi di mora dovuti ai provvedimenti contro il coronavirus e per le pigioni che giungono a scadenza nel periodo compreso tra il 13 marzo e il 31 maggio 2020. L’Esecutivo esorta i locatori e gli inquilini ad adoperarsi per trovare una soluzione consensuale.
In seguito ai risultati della procedura di consultazione, nella seduta dell’8 marzo 2019 il Consiglio federale ha deciso di non modificare l’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL) con riferimento alla sublocazione ripetuta per brevi periodi.
Nell’era della digitalizzazione, il Consiglio federale intende integrare l’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali. Il nuovo articolo prevede un consenso generale alla sublocazione ripetuta per brevi periodi al fine di facilitare le procedure amministrative. Il 21 marzo 2018 il Consiglio federale ha avviato la procedura di consultazione relativa alla modifica dell’ordinanza, che si concluderà il 3 luglio 2018.
Il Consiglio federale ha preso atto del rapporto sulla regolamentazione nel settore degli alloggi, che analizza una serie di questioni normative legate ai portali di affitti online. In linea di massima le leggi federali vigenti coprono anche questa fattispecie. Quanto al diritto di locazione in generale, però, è opportuno adeguare in alcuni punti l’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL).
Con l’approvazione del rapporto sulle condizioni quadro dell’economia digitale, il Consiglio federale ha deciso di valutare possibili interventi riguardo ai portali specializzati in pernottamenti (p. es. Airbnb). Entro la fine del 2017 gli aspetti del diritto di locazione concernenti le procedure di approvazione della sublocazione da parte del locatore dovranno essere precisati.
Il 27 maggio 2015 il Consiglio federale ha approvato il messaggio concernente la revisione parziale del diritto di locazione nel Codice delle obbligazioni, che sarà sottoposto al Parlamento. Il progetto di modifica punta a creare più trasparenza sulle pigioni iniziali al momento di stipulare un nuovo contratto di locazione.
La pubblicazione obbligatoria del Certificato energetico degli edifici potrebbe avere effetti positivi sul numero di risanamenti energetici. A questa conclusione giunge un rapporto dell'UFAB di cui il Consiglio federale ha preso conoscenza il 13 maggio 2015. L'introduzione di quest'obbligo sarebbe di competenza dei Cantoni.
Il Consiglio federale intende rendere più trasparente il mercato degli affitti. Il 29 ottobre 2014 ha preso conoscenza dei risultati della procedura di consultazione relativa alla modifica del diritto di locazione nel Codice delle obbligazioni (CO). A tal proposito il Dipartimento federale dell'economia, della formazione e della ricerca (DEFR) è stato incaricato di elaborare un messaggio e un disegno di legge.
Durante la seduta del 20 giugno 2014 il Consiglio federale ha confermato l'obbligatorietà generale del contratto quadro di locazione per la Svizzera romanda. Restano quindi valide le disposizioni in vigore dal 1° luglio 2008.
In futuro si applicherà in tutta la Svizzera una procedura che prevede di comunicare al conduttore di un nuovo contratto di locazione la precedente pigione tramite un modulo e di motivare eventuali aumenti. Il 28 maggio 2014 il Consiglio federale ha posto in consultazione un'apposita modifica di legge, che contiene ulteriori vantaggi per locatori e conduttori mantenendo così l'equilibrio tra gli interessi delle due parti.
Il Consiglio federale si è pronunciato a favore di una revisione del diritto di locazione per aumentare la trasparenza del mercato degli affitti e apportare altri miglioramenti sia per gli inquilini che per i locatori. Infine, ha disciplinato le modalità per garantire una maggior trasparenza tra affitti e contributi di incentivazione.
Il tasso ipotecario di riferimento, che si basa sul tasso d'interesse medio, presto verrà calcolato secondo le regole dell'arrotondamento commerciale. Il 26 ottobre 2011 il Consiglio federale ha approvato una modifica dell'ordinanza sul diritto di locazione.
Ulteriori informazioni
Obbligo di usare un modulo per notificare la pigione iniziale
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