Densificazione edilizia ed estromissione nei cinque principali agglomerati svizzeri
Berna, 24.06.2025 — Come ha inciso in Svizzera la densificazione edilizia sulla composizione della popolazione? Lo studio «Attività edilizia ed estromissione nelle grandi agglomerazioni svizzere», commissionato al PF di Zurigo dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), analizza lo sviluppo centripeto nei cinque principali agglomerati svizzeri – Basilea, Berna, Ginevra, Losanna e Zurigo – e il loro impatto sulla composizione della popolazione residente.
Negli ultimi 20 anni i cinque principali agglomerati svizzeri hanno registrato un notevole incremento percentuale degli edifici di nuova costruzione sull’attuale superficie insediativa. Soprattutto nelle città, le nuove abitazioni sono costituite principalmente da costruzioni sostitutive, ampliamenti o riconversioni di ex zone industriali e commerciali e non sorgono ormai quasi più su terreni sinora non edificati.
All’inizio degli anni 2000 le costruzioni sostitutive o le riconversioni di zone industriali erano ancora rare. Attualmente rappresentano invece, a seconda degli agglomerati, sino al 63 % delle nuove costruzioni. In particolare, il cambiamento di destinazione di zone industriali e commerciali ha determinato un notevole incremento degli spazi abitativi. A questa conclusione è giunto uno studio condotto dal Gruppo di ricerca sullo sviluppo territoriale e le politiche urbane (SPUR) diretto da David Kaufmann, professore al Politecnico di Zurigo. Un esempio rappresentativo è Basilea, dove fra il 2020 e il 2023 circa il 15 % dei nuovi edifici a uso abitativo sono sorti su ex zone industriali o commerciali. Questi edifici ospitano addirittura quasi il 24 % di tutte le nuove abitazioni.
L'effetto della densificazione: meno nuove costruzioni, più abitazioni
Nonostante un leggero calo del numero di nuove costruzioni, tra il 2020 e il 2023 l’incremento netto annuo di abitazioni (nuove abitazioni al netto di quelle demolite) è stato considerevole nella maggior parte degli agglomerati. Questa densificazione edilizia è dovuta per lo più a nuove costruzioni sostitutive. Notevoli sono tuttavia le differenze con cui si è concretizzata negli agglomerati. Particolarmente efficace è risultata a Basilea, Losanna e Ginevra, città in cui per ogni abitazione demolita sono sorte da 1,6 a 2 volte più abitazioni rispetto a Zurigo o Berna.
Impatto sociale della densificazione
La frequenza con cui i locatari di lunga data sono stati costretti a lasciare le loro case dopo demolizioni o risanamenti totali varia nettamente da un agglomerato all’altro. Fra il 2015 e il 2020 si sono ritrovati in questa condizione lo 0,08 % della popolazione residente permanente dell’agglomerato di Ginevra e l’1,02 % di quella di Zurigo. Complessivamente negli agglomerati di Ginevra e Losanna il fenomeno della cosiddetta «estromissione» ha interessato, a dispetto di una più intensa attività edilizia, meno persone rispetto alla Svizzera tedesca. Se si considerano tutti gli agglomerati, la maggior parte degli estromessi (fra il 43,6 % e il 64,1 %) ha ritrovato una nuova abitazione nello stesso Comune.
La disdetta del contratto di locazione in seguito a demolizione o risanamento totale della costruzione ha riguardato per lo più economie domestiche a basso reddito. Quello delle persone costrette a lasciare la propria abitazione era fra il 30,5 % e il 39,6 % inferiore al reddito medio della popolazione complessiva. Fra gli occupanti di nuove costruzioni sostitutive, invece, è risultato fra il 14,6 % e il 38,7 % superiore. A essere particolarmente interessati dalle estromissioni sono stati i richiedenti l’asilo, i rifugiati riconosciuti e le persone nate in un Paese africano. Ciò dimostra che nei cinque agglomerati svizzeri analizzati il fenomeno colpisce in particolare coloro che hanno probabilmente difficoltà a ritrovare un’abitazione a prezzi accessibili.