Veröffentlicht am 7. November 2025

Gemeinde Birsfelden

Die direkt an die Stadt Basel angrenzende Agglomerationsgemeinde Birsfelden zeichnet sich durch ein vielfältiges und bezahlbares Wohnungsangebot aus, in Ergebnis einer jahrzehntelangen Genossenschaftstradition. Mit gezielten wohnungspolitischen Massnahmen setzt sich die Gemeinde aktiv dafür ein, dieses Angebot zu erhalten und auszubauen.

Lenken - Anteile in Nutzungsplanung

Finanzieren - Abgabe von kommunalem Land

Kommunizieren - Verhandlungen

Warum fördert Birsfelden preisgünstigen Wohnraum?

Birsfelden hat einen hohen Anteil an genossenschaftlichen Wohnungen, die insbesondere seit den 1960er-Jahren durch die Mitarbeitenden von bundesnahen Betrieben wie die SBB entstanden sind. Zum einen führt dieser gemeinnützige Wohnungsbestand zu günstigen Mietpreisen und damit zu einer durchmischten Bevölkerung. Zum anderen stärkt er die Verwurzelung der Bewohnenden in der Gemeinde – aufgrund der Möglichkeiten zur Mitbestimmung und einer langfristigen Wohnperspektive. Damit dies so bleibt, trifft die Gemeinde verschiedene Massnahmen, um den vielfältigen Wohnraum zu erhalten und auszubauen.

Wie fördert Birsfelden preisgünstigen Wohnraum?

Entwicklungskonzept und Reglement

Mit einem Stadtentwicklungskonzept hat Birsfelden 2015 den übergeordneten Rahmen für die zukünftige Ausrichtung der Gemeinde geschaffen. Darauf aufbauend hat sie 2019 ein Reglement verabschiedet, das bestimmte Anteile für preisgünstigen Wohnraum festlegt: Bei privaten Parzellen sind dies mindestens 20 Prozent und bei kommunalen mindestens 50 Prozent. Das Reglement gilt für Quartierplanungen, die von der baurechtlichen Grundordnung abweichen.
Preisgünstige Neubauwohnungen sind in der Regel immer noch teurer als der gemeinnützige Wohnungsbestand aus den 1960er- und 1970er Jahren, weshalb letzterer erhalten bleiben soll. Die neuen Wohnungen ermöglichen zusätzlich eine Umverteilung. So werden grössere preisgünstige Wohnungen für Familien frei, wenn ältere Menschen in kleinere, hindernisfreie Wohnungen an zentraler Lage ziehen.

• Was bedeutet preisgünstig für Birsfelden?

  Bei Neubauten gibt es in Birsfelden unterschiedliche Vorgaben zur Berechnung der Preisgünstigkeit, je nachdem ob es sich um gemeindeeigene oder um private Parzellen handelt. Gemeindeeigene Grundstücke werden hauptsächlich an Wohnbaugenossenschaften abgegeben, wobei das Prinzip der Kostenmiete gilt. Das bedeutet, dass die Mieten lediglich die effektiven Kosten decken dürfen, darunter Bau-, Unterhalts- und Verwaltungskosten. Für private Parzellen bedeutet Preisgünstigkeit bei Neubauprojekten, dass die Anfangsmieten unter dem Median der Neubaumieten liegen. Als Grundlage der Berechnung dienen die von einem anerkannten Immobilien-Schätzungsinstitut publizierten Medianwerte für erstvermietete Wohnungen in Birsfelden.

• Mitbestimmung bei Quartierplanungen

  Birsfelden entwickelt sich. Aktuell gibt es mehrere Quartierplanungen mit dem Ziel, die Gemeinde zu verdichten und neuen Wohnraum zu schaffen. Die Bevölkerung kann sich dabei über Dialog- und Mitwirkungsverfahren, Abstimmungen und Referenden einbringen. Auf der Website Entwicklung Birsfelden finden die Einwohnerinnen und Einwohner jeweils aktuelle Informationen. Eine Quartierplanung ist eine Sondernutzungsplanung, die Abweichungen zur baulichen Grundordnung definiert. Das Instrument dient der Erhöhung der Siedlungsqualität und kann auch spezifische Bestimmungen zum Wohnraum beinhalten, wie zum Beispiel Anteile an preisgünstigen Wohnungen festlegen.

• Förderung durch Reglement

  2019 hat die Gemeinde Birsfelden das Reglement zur Förderung der Wohnungsvielfalt und des preisgünstigen Wohnangebots in Kraft gesetzt, das für Quartierplanungen gilt. Gemäss Reglement muss auf gemeindeeigenen Parzellen mindestens die Hälfte der neuen Wohnungen durch gemeinnützige Bauträgerschaften realisiert werden und preisgünstig sein. Auch für private Parzellen gibt es Vorgaben: Hier müssen mindestens 20 Prozent der Neubauwohnungen preisgünstig sein. Die Definition von günstigen Mietpreisen ist jedoch unterschiedlich, je nachdem ob das Land der Gemeinde gehört oder durch private Investoren entwickelt wird - siehe «Was bedeutet preisgünstig für Birsfelden?».

Mehrwert durch Verdichtung

Da es in Birsfelden keine Baulandreserven mehr gibt, kann zusätzlicher Wohnraum nur durch Verdichtung entstehen. Ein Beispiel dafür ist die Quartierplanung Zentrum Birsfelden. Im Rahmen des Projekts plant die Gemeinde, fünf Baufelder im Baurecht an Wohnbaugenossenschaften abzugeben. Die Genossenschaften sollen das bestehende, zentral gelegene Quartier verdichten, indem sie alte Gebäude ersetzen und neue hinzufügen. Die neuen Wohnungen sollen nach dem Grundsatz der Kostenmiete abgegeben werden. Zudem verankert die Gemeinde das bereits genannte Reglement in den Baurechtsverträgen. So stellt sie sicher, dass die angestrebte Wohnungsvielfalt umgesetzt wird und ein lebendiges Quartier entstehen kann.
Eine Quartierplanung ermöglicht darüber hinaus die Mitwirkung der Bevölkerung: Das letzte Wort für die Genehmigung hat die Gemeindeversammlung. Dies erhöht die Anforderungen an die Bauträgerschaften, ein überzeugendes und gemeinwohlorientiertes Projekt zu entwickeln. Nur wenn die Siedlungsqualität stimmt und ein Mehrwert für die Bevölkerung entsteht, ist die Zustimmung der Gemeindeversammlung wahrscheinlich.

Welche Erfahrungen hat Birsfelden gemacht?

Die Gemeinde hat sehr gute Erfahrungen damit gemacht, Land im Baurecht an Wohnbaugenossenschaften abzugeben. Auch die Zusammenarbeit mit gewinnorientierten Bauträgerschaften ist für die Gemeinde interessant, obwohl sie dabei oft mehr Überzeugungsarbeit leisten muss. Grundsätzlich gilt: Eine Quartierplanung kommt erst dann zur Abstimmung vor die Gemeindeversammlung, wenn die Anforderungen bezüglich preisgünstigen Wohnraums erfüllt sind. Geht es um Ersatzneubauten, ist der Gemeinde auch der Schutz der bisherigen Mieterschaft ein Anliegen. In dem Fall fordert sie von den Bauträgerschaften den Nachweis eines Mietmanagements. Dies bedeutet, dass die Bauträgerschaft die Mietenden betreut, Umzüge organisiert und eine faire Neubelegung der Wohnungen sicherstellt. Dazu gehört unter anderem die Möglichkeit, zu vergünstigten Konditionen in die neuen Wohnungen zurückzukehren.

Christof Hiltmann — © Tobias Sutter

Wir fördern genossenschaftlichen Wohnungsbau mit Kostenmiete, weil so auch die Mitbestimmung und Identifikation der Mieterschaft mit der Gemeinde gestärkt wird. Dabei geht es zudem um einen Generationenvertrag: Genossenschaften müssen bei der Entwicklung der Mietpreise nicht mit privaten Bauträgern mithalten. Das ist besonders auf lange Sicht interessant.

Christof Hiltmann, Gemeinderat Birsfelden

Erfolgsfaktoren

• Sensibilisierung und Mitbestimmung der Bevölkerung
• Langjährige Erfahrung der Gemeinde mit Wohnbaugenossenschaften
• Engagement von GenossenschaftlerInnen, die sich mit der Gemeinde identifizieren

Herausforderungen

• Das Verständnis von preisgünstigem Wohnraum ist individuell verschieden. Eine transparente Kommunikation beugt Missverständnissen vor.

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