Lenken
Eine Gemeinde kann durch planerische und rechtliche Vorgaben lenkend in den Immobilienmarkt eingreifen. Sie kann Anteile an preisgünstigem Wohnraum festschreiben, Nutzungsprivilegien gewähren und Wohnraum über Vorkaufsrechte sichern.
1. Anteile in Nutzungsplanung
Kurzbeschrieb
- Gemeinde sieht in der Nutzungsplanung Zonen vor, in denen ein bestimmter Anteil an preisgünstigem Wohnraum vorgeschrieben ist
- Sie wendet diese Zonen bei gleichzeitiger Ein-, Auf- oder Umzonung an
- Bei einem Bauprojekt in dieser Zone muss die Bauherrschaft den festgelegten Anteil an preisgünstigen Wohnraum realisieren
Voraussetzungen
- Bedingt neu ein- / um- / aufzonbares Land
- Bedingt Grundlage im kantonalen Planungs- und Baugesetz (in gewissen Kantonen vorhanden)
Aufwand
- Finanzieller Aufwand tief
- Organisatorischer Aufwand mittel bis hoch
Zeitliche Wirkung
Mittel- bis langfristig
Eingriff in das Privateigentum
Hoch, durch rechtliche Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten
Hinweise zur Umsetzung
- Funktioniert nur, wenn die Bauherrschaft trotz Verpflichtung eine Rendite realisieren kann
- Realisierung des preisgünstigen Wohnraums sowohl durch private als auch gemeinnützige Bauträgerschaften möglich
- Möglich sowohl generell (Grundordnung) als auch projektspezifisch (Sondernutzungsplanung)
- Klare Definition der Preisgünstigkeit / Mieten notwendig, Vorgaben zu Wohnungsgrössen und -standards hilfreich
Erfolgsfaktoren
- Vorab direkte Verhandlungen mit Grundeigentümerschaften, Investierenden und Bauträgerschaften suchen, um Bereitschaft der Grundeigentümerschaften für die Realisierung von preisgünstigem Wohnraum zu fördern.
- Abgabe von Wohnungen / ganzen Gebäuden an gemeinnützige Bauträger reduziert Aufwand für Gemeinde. Vermietungsvorschriften garantieren zielgruppengerechte Nutzung.
Beispiele
2. Nutzungsprivilegien als Anreiz
Kurzbeschrieb
- Die Gemeinde sieht Nutzungsprivilegien als Anreiz vor, wenn auf Grundstücken ein bestimmter Anteil an preisgünstigem Wohnraum realisiert wird. Beispiele: Erhöhte Ausnützungsziffer («Ausnützungsbonus»), Zuschlag bei der Gebäudehöhe oder -länge, Reduktion der internen Grenz- und Gebäudeabstände, Erhöhung des Wohnanteils in Mischzonen.
- Grundeigentümerschaften nehmen Anreiz in Anspruch und realisieren preisgünstigen Wohnraum.
- Variante 1: Gemeinde handelt im Rahmen von Sondernutzungsplanungen mit Bauträgerschaften individuell Nutzungsprivilegien aus, wenn sich diese zur Realisierung von preisgünstigem Wohnraum verpflichten (Festsetzung z. B. in Gestaltungsplänen und /oder Verträgen).
- Variante 2: Gemeinde sieht in der Bauordnung generell oder zonenweise Nutzungsprivilegien als Anreiz vor, wenn auf Grundstücken ein Mindestanteil von preisgünstigem Wohnraum realisiert wird.
Voraussetzungen
Bedingt allenfalls Grundlage im kantonalen Baugesetz (in gewissen Kantonen vorhanden) und in kommunaler Bauordnung
Aufwand
- Finanzieller Aufwand tief
- Organisatorischer Aufwand mittel bis hoch
Zeitliche Wirkung
Mittel- bis langfristig
Eingriff in das Privateigentum
Kein Eingriff, Anreiz auf freiwilliger Basis
Hinweise zur Umsetzung
- Funktioniert, wenn die Bauherrschaft dank der Anreize einen Gewinn realisieren kann
- Klare Definition der Preisgünstigkeit / Mieten sowie Vorgaben zu Wohnungsgrössen und -standards notwendig
- Umsetzung grundsätzlich sowohl über allgemeine Bauvorschriften als auch im Einzelfall in Sondernutzungsplänen oder Verträgen denkbar (siehe Varianten)
- Variante 1: Bedingt Entscheide durch zuständige Behörde (Exekutive oder Legislative) im Anschluss an Verhandlung
- Variante 2: Birgt Gefahr, dass hohe Dichten an Orten entstehen, die aus raumplanerischer Sicht ungeeignet sind; städtebauliche Qualität nur schwer steuerbar
Erfolgsfaktoren
- Vermietungsvorschriften garantieren zielgruppengerechte Nutzung
- Variante 1: In Verhandlungen können weitere Anliegen der Gemeinde eingebracht werden
- Variante 2: Koordination der Ausnützungsboni in den kommunalen Entwicklungsgebieten, um die Siedlungsqualität zu gewährleisten
Beispiele
3. Kauf- und Vorkaufsrecht
Kurzbeschrieb
- Variante 1: Gesetzliches Vorkaufsrecht für preisgünstigen Wohnraum: Wenn ein Grundeigentümer ein bebautes oder unbebautes Grundstück verkaufen möchte und die Bedingungen für das Vorkaufsrecht erfüllt sind, wird die Gemeinde über den Verkaufsfall und den mit einem potenziellen Käufer vereinbarten Preis informiert. Die Gemeinde kann dann das Grundstück zum selben Preis übernehmen.
- Variante 2: Kauf- oder Vorkaufsrecht bei Einzonungen: Entweder wird mit der Einzonung aufgrund kantonalen Rechts ein Kaufs- / Vorkaufsrecht zum Zweck der Baulandmobilisierung eingeräumt oder ein solches mit dem Grundeigentümer vor der Einzonung vertraglich vereinbart. Sobald die Voraussetzungen für ein Kaufs- / Vorkaufsrecht erfüllt sind, wird die Gemeinde informiert und kann ihr Recht ausüben.
- Beide Varianten: Nach Ausübung des Kauf- oder Vorkaufrechts: Erstellung von / Umwandlung in kommunale Wohnungen oder Abgabe an gemeinnützigen Bauträger.
Voraussetzungen
- Variante 1: Bedingt gesetzliche Grundlage auf kantonaler Ebene, aktuell in den Kantonen Genf, Jura und Waadt
- Variante 2: Bedingt neu einzonbares Land sowie gesetzliche Grundlage oder Vertrag
Aufwand
- Finanzieller Aufwand tief bis hoch (hängt von den Bedingungen der Weiternutzung ab)
- Organisatorischer Aufwand mittel bis hoch
Zeitliche Wirkung
Mittel- bis langfristig
Eingriff in das Privateigentum
Hoch (bei Kaufrecht), mittel (bei Vorkaufsrecht)
Hinweise zur Umsetzung
Vorkaufsrecht sichert der Gemeinde auch ohne Ausübung ihres Rechts eine Einsicht in Transaktionskonditionen, was ihren Informationsstand über den Immobilienmarkt deutlich verbessert.
Erfolgsfaktoren
- Variante 1: Ein Fonds oder ein Rahmenkredit für den Erwerb von Immobilien ermöglicht es der Gemeinde, innerhalb der Frist für das Vorkaufsrecht zu handeln.
- Variante 2: Vorab direkte Verhandlungen mit Landeigentümerschaften suchen, um gegenseitiges Vertrauen herzustellen.