Massnahmen planen
Für die Regulierung der Kurzzeitvermietung benötigen Gemeinden, Städte und Kantone Massnahmen, die auf ihre individuellen Rahmenbedingungen und Herausforderungen zugeschnitten sind. Nur so können sie im jeweiligen Kontext wirksam, verhältnismässig und politisch tragfähig sein. Bei der Planung müssen die Auswirkungen auf Wohnungsmarkt, Siedlungsentwicklung, Tourismus und Gastgewerbe berücksichtigt werden. Im Folgenden wird geschildert, wie Verwaltungen vorgehen können. Weitere Hinweise zur Planung von Massnahmen finden sich im Baukasten preisgünstiger Wohnraum.
1. Planung behördenintern breit abstützen
Die Planung von Regulierungsmassnahmen erfordert viel interne Abstimmung, auch zwischen Verwaltung und Politik. Deshalb ist es sinnvoll, eine Arbeitsgruppe einzurichten, in der zuständige Personen aus Bau, Planung, Tourismus, Recht, Finanzen und Kommunikation vertreten sind. Diese Arbeitsgruppe erarbeitet eine Ausgangsanalyse, bewertet Herausforderungen und Chancen und entwickelt darauf basierend eine Übersicht möglicher Massnahmen.
Um Zeit für eine vertiefte Analyse sowie die Entwicklung einer schlüssigen Strategie zu gewinnen, kann es sinnvoll sein, eine Planungszone festzulegen. Diesen Weg haben beispielsweise die Gemeinden Interlaken und Davos gewählt.
Nebst Massnahmen zu Regulierung gilt es auch, Kommunikationsmassnahmen und Durchsetzungsmassnahmen zu planen. Die Praxisbeispiele liefern dafür wertvolles Erfahrungswissen. Die Lösungen müssen aber immer auf den lokalen Kontext übertragen werden.
2. Belastbare Daten als Grundlage nutzen
Die Planung von Regulierungsmassnahmen sollte auf belastbaren Daten basieren. Sie zeigen, wie stark Kurzzeitvermietungen den lokalen Wohnungsmarkt, die Quartiere und das Gastgewerbe beeinflussen. Darüber hinaus sind sie wichtig, um die Wirksamkeit von Massnahmen zu überprüfen und politische Entscheidungen auf eine evidenzbasierte Grundlage zu stellen.
Mehr über die Erhebung relevanter Daten und den Umgang mit ihnen
3. Bedürfnisse von Bevölkerung und Zielgruppen einbeziehen
Um ein realistisches Bild der Lage zu erhalten und tragfähige Lösungen entwickeln zu können, ist zu empfehlen, die Meinung der Bevölkerung und Bedürfnisse der betroffenen Personenkreise zu erheben. Der frühzeitige Einbezug relevanter Zielgruppen in Dialogprozesse ermöglicht es, Spannungsfelder sichtbar zu machen, Bedürfnisse gegenseitig zu verstehen und Lösungsoptionen zu diskutieren.
Zu den relevanten Zielgruppen zählen: Behörden, Vermietende von Kurzzeitunterkünften, lokales Hotel- und Gastgewerbe, Eigentümerinnen und Eigentümer von Zweitwohnungen, Vertreterinnen und Vertreter von betroffenen Quartieren, Mieter- und Hauseigentümerverbände, touristische Leistungsträger sowie Fachexpertinnen und -experten.
Der Einbezug von Zielgruppen kann nur gelingen, wenn diese ausreichend informiert sind. Klarheit über vorgesehene Regeln, Registrierungsverfahren, Abgaben und mögliche Konsequenzen bei Nichteinhaltung sind entscheidend. Dafür bieten sich verschiedene Kommunikationskanäle an: Website, Merkblätter, Social Media, lokale und regionale Medien, Informationsveranstaltungen für Anbietende (als Online- oder Präsenzveranstaltung) wie auch Sprechstunden oder Online-Foren.
Mehr über Information und Einbezug der Zielgruppen
4. Massnahmen in umfassende Wohnraumstrategie einbetten
Gemeinden, Städte und Kantone sind mit unterschiedlichen Herausforderungen hinsichtlich Wohnraumentwicklung konfrontiert, die sich gegenseitig beeinflussen. Deshalb ist es von Vorteil, wenn auch die Massnahmen zur Regulierung von Kurzzeitvermietung im Kontext einer umfassenden Wohnraumstrategie geplant werden.
Eine gesamtheitliche Strategie hilft, sowohl die Nachfrage als auch die Bedürfnisse in Bezug auf Wohnraum besser zu verstehen und dementsprechend Wohnraum für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen zu erhalten und zu schaffen. Nicht zuletzt können die Massnahmen dank einer breiten Abstützung besser legitimiert werden.
Basis für die Wohnraumstrategie bildet eine ganzheitliche Wohnraumanalyse, welche verschiedene Aspekte wie demografische Entwicklung, Pendlerströme, Verfügbarkeit und Preise von Miet- und Eigentumswohnungen, Zweitwohnungsanteile, Wohnflächenverbrauch, Förderinstrumente und Entwicklungsperspektiven berücksichtigt.
Ergänzend sind räumliche Unterschiede innerhalb von Gemeinden sowie die Umsetzbarkeit und der Vollzug der Massnahmen zu berücksichtigen. Eine differenzierte Betrachtung ermöglicht es, die Regulierung gezielt dort einzusetzen, wo Wohnraummärkte besonders unter Druck stehen.
5. Entwicklung beobachten, Massnahmen anpassen, Erfahrungen teilen
Der Markt verändert sich laufend – ebenso die Plattformen, Angebotsformen und Umgehungsstrategien. Deshalb ist es wichtig, die Entwicklungen systematisch zu beobachten, die Wirkung der Massnahmen zu überprüfen und bei Bedarf Anpassungen vorzunehmen. Indikatoren können sein: Anzahl registrierter Objekte, Vermietungsdauer, Verstösse und Sanktionen, Wirkung auf Mietmarkt, Reklamationen von Anwohnenden oder die Erträge der allfälligen Beherbergungsabgaben. In regelmässigen Abständen sollten Behörden prüfen, ob Justierungen nötig sind, um Wirksamkeit und Verhältnismässigkeit zu erhalten.
Ein Erfahrungsaustausch mit anderen Gemeinden, Städten, Kantonen und Regionen ist wertvoll, um voneinander zu lernen und gemeinsam Standards weiterzuentwickeln. Netzwerke, Fachkonferenzen, interkommunale Arbeitsgruppen und regionale Plattformen können für diesen Wissensaustausch genutzt werden.