Pubblicato il 22 settembre 2023

Affitto a breve termine e piattaforme di prenotazione

Il presente portale informativo è pensato per fornire agli enti pubblici le informazioni necessarie per elaborare e attuare misure d’incoraggiamento relative all’affitto ripetuto per brevi periodi di alloggi prenotati utilizzando piattaforme online.

• Il fenomeno dell’home sharing

  La digitalizzazione ha dato origine a una serie di piattaforme di prenotazione online, come Airbnb o Booking.com, che operano a livello globale. Queste piattaforme non solo permettono di accedere con facilità a numerose offerte di alloggio, ma anche di contattare gli offerenti e di prenotare in tutta semplicità. Il loro successo ha favorito la diffusione del fenomeno dell’home sharing, ossia la condivisione temporanea della propria abitazione. Soggetti privati – proprietari e inquilini – diventano quindi a loro volta datori d’alloggio, o in gergo host, lasciando la propria casa (per intero o in parte) ad altri, soprattutto a turisti che viaggiano per affari o per piacere. Si tratta di alloggi che di norma vengono messi in affitto a pagamento per brevi periodi e con regolarità. Negli ultimi anni la Svizzera si sta anche muovendo verso una professionalizzazione di questa attività: ad oggi infatti non sono pochi i privati che mettono a disposizione più di un alloggio su piattaforme di prenotazione online. Al mercato dell’home sharing, oltre alla condivisione della propria casa, si sono dunque aggiunti nuovi modelli commerciali. Anche il tradizionale settore del turismo trae vantaggio dal successo delle piattaforme in questione, utilizzandole per proporre sul mercato camere d’albergo e case di vacanza.

• Difficoltà di legislazione

  L’aumento dell’affitto ripetuto di alloggi per brevi periodi ha fatto molto discutere a livello mondiale e ha spinto diversi Paesi a creare misure di regolamentazione nazionali. La Svizzera non fa eccezione: nel nostro Paese si è diffuso il timore di un’ulteriore penuria di abitazioni (primarie) in città e di svantaggi competitivi per l’industria alberghiera tradizionale. Per questa ragione sempre più Cantoni, Comuni e autorità amministrative si trovano di fronte a una questione difficile: come va affrontato il fenomeno e quali misure di regolamentazione bisogna adottare? Va inoltre considerato che un’analisi generale di tutte le possibilità di intervento a livello statale richiede un grande dispendio di risorse e un forte coordinamento, soprattutto perché si tratta di un fenomeno che coinvolge diversi ambiti e perché la struttura federale della Svizzera rende difficile istituire norme giuridiche valide su tutto il territorio.

• Obiettivo principale

  Data la situazione di partenza poco chiara, il presente portale informativo intende fornire indicazioni in modo semplice agli enti pubblici per aiutarli a definire e ad applicare misure di incoraggiamento.

• Incarico

  Con una mozione presentata a giugno 2018, la consigliera nazionale Géraldine Marchand-Balet intendeva incaricare il Consiglio federale di pubblicare una guida esplicativa, destinata ai Comuni, per chiarire la situazione delle piattaforme di prenotazione online e in particolare di Airbnb. Il Consiglio federale aveva respinto la mozione, ma aveva indicato nella risposta che l'UFAB stava accertando se fosse possibile creare una piattaforma informativa.

  La necessità di avere a disposizione informazioni più dettagliate e raccolte in un unico punto è emersa anche in occasione del dialogo sulla politica dell’alloggio e della tavola rotonda relativa alle piattaforme di prenotazione.

• Struttura

  Il presente portale informativo indica gli ambiti giuridici di riferimento per realizzare misure di incoraggiamento e quali possibilità di intervento ci sono per gli enti pubblici. Vengono inoltre elencati e illustrati nel loro contesto casi di singoli Comuni o Cantoni (Esempi pratici) che hanno adottato particolari misure per affrontare il fenomeno dell’home sharing e la diffusione di piattaforme di prenotazione online.

Basi giuridiche

Nella rubrica «Basi giuridiche» sono elencati gli ambiti giuridici di riferimento per l’affitto ripetuto di alloggi a breve termine tramite piattaforme di prenotazione online come Airnbnb o Booking.com. L’obiettivo principale è quello di consentire una coordinazione efficiente di progetti di legge a livello cantonale e comunale e di fornire alle autorità amministrative un primo input per la definizione di nuove norme giuridiche o per la revisione di norme esistenti.

Nell’elenco sottostante vengono illustrati gli ambiti giuridici da considerare:

Competenze dei livelli statali

Sistema semaforico

Il sistema semaforico per quanto riguarda le competenze è un orientamento iniziale molto semplificato, senza distinzione tra i singoli tipi di competenza (ad esempio, competenza esecutiva e/o legislativa).

• Ripartizione di compiti e competenze

  Ripartizione che concerne soprattutto il rapporto tra Confederazione e Cantoni e che definisce le modalità d’intervento dei singoli livelli statali.

• Norme giuridiche cantonali e/o comunali

  Progetti di revisione in corso, già adottati o falliti che sono nati in risposta all’aumento progressivo dei casi di affitto ripetuto di alloggi per brevi periodi. Disposizioni che possono essere applicate al fenomeno dell’affitto ripetuto a breve termine senza ulteriori specificazioni e senza una base legale di riferimento.

Basi giuridiche con il sistema semaforico

• Mantenimento di alloggi

  All’interno della Costituzione, l’«alloggio» viene considerato un obiettivo sociale che consente ai Cantoni e ai Comuni di regolamentare l’affitto ripetuto per brevi periodi di alloggi tramite piattaforme online, intervenendo con misure di regolamentazione in diversi settori giuridici, quali la promozione dell'alloggio, la pianificazione del territorio e il diritto di superficie.
  

  

  Promozione dell'alloggio

  

  Pianificazione del territorio e diritto di superficie

  Dettagli «Mantenimento di alloggi»

• Diritto di locazione

  La Confederazione ha regolamentato definitivamente la locazione all’interno del Codice delle obbligazioni. Non esistono riserve legali a favore dei Cantoni che permettono loro di intervenire con misure di regolamentazione sull’affitto o subaffitto ripetuto per brevi periodi di alloggi tramite piattaforme online.
  

  

  Diritto di locazione

  Dettagli «Diritto di locazione»

• Imposte e tributi

  Per quanto riguarda l’affitto ripetuto per brevi periodi di alloggi privati (prenotati utilizzando) tramite piattaforme online, bisogna considerare in particolare le imposte dirette sul reddito delle persone fisiche e la tassa sull’alloggio o tasse simili. Confederazione, Cantoni e Comuni si suddividono la competenza di riscuotere le imposte dirette sul reddito; questi ultimi possono tuttavia agire solo entro i limiti dell’autorizzazione loro accordata dal proprio Cantone. La Confederazione non è competente per riscuotere la tassa di soggiorno.
  

  

  Imposte dirette sul reddito

  

  Tassa di soggiorno e altre tasse

  Dettagli «Imposte e tributi»

• Settore ricettività

  Spetta ai Cantoni decidere se l'affitto ripetuto per brevi periodi di alloggi (prenotati utilizzando) tramite piattaforme online si qualifica come attività lucrativa ed è quindi soggetto a una licenza d'esercizio o ad altri obblighi.
  

  

  Settore ricettività

  Detaggli «Settore ricettività»

• Obbligo di notificazione

  Chiunque ospiti un turista straniero dietro pagamento è tenuto a comunicarlo all'autorità competente. I Cantoni possono inasprire questo requisito minimo previsto dal diritto federale e ad esempio estendere l'obbligo di notificazione anche ai cittadini svizzeri.
  

  

  Obbligo di notificazione

  Dettagli «Obbligo di notificazione»

• Sicurezza

  Spetta ai Cantoni (e ai Comuni) stabilire in che misura le prescrizioni in materia di protezione antincendio e di igiene dei prodotti alimentari devono essere rispettate anche in caso di affitto ripetuto per brevi periodi.
  

  

  Prescrizioni di protezione antincendio

  

  Igiene alimentare

  Dettagli «Sicurezza»

Esempi pratici

In questa sezione sono riportati i casi di alcuni Comuni e Cantoni che hanno adottato misure per regolamentare l’affitto di breve durata su piattaforme online. Si tratta di esempi contestualizzati che potranno servire da spunto per gli enti pubblici che intendono iniziare a muoversi in questo ambito.

I casi descritti di seguito sono stati scelti per mostrare situazioni diverse dal punto di vista delle dimensioni del territorio, del numero di abitanti interessati, del contesto geografico e della tipologia di misure previste e realizzate. La struttura generale rimane tuttavia sempre la stessa e permette di fornire una risposta a tre importanti interrogativi: quali sfide dovrà affrontare il Comune o Cantone in seguito alla diffusione di questo nuovo tipo di affitto? Quali misure sono previste o sono già state messe in atto per porvi rimedio? Quali sono i consigli per gli enti che stanno cercando di stabilire regole per limitare gli effetti indesiderati legati all’utilizzo delle piattaforme online? Le informazioni sono state raccolte mediante un analisi documentale nonché interviste a rappresentanti politici o amministrativi dei territori interessati.

Ulteriori informazioni

• Documenti

  • Rapport du Conseil fédéral sur les principales conditions-cadre pour l'économie numérique du 11 janvier 2017

    PDF1.98 MB16 aprile 2020

  • Rapport du Conseil fédéral sur la réglementation dans le secteur de l'hébergement du 15 novembre 2017

    PDF1.17 MB16 aprile 2020

  • Sharing-Economy-Plattformen. Mögliche Auswirkungen auf den schweizerischen Wohnungsmarkt

    Il rapporto è disponibile solo in tedesco. Una sintesi è disponibile in tedesco e francese.

    PDF703.36 kB15 maggio 2018

  • Sharing Economy - Teilen statt besitzen von 2018

    PDF4.67 MB24 aprile 2020

  • Regulierungen in der Beherbergungswirtschaft. Analyse der Deregulierungspotenziale aufgrund neuer internetbasierter Geschäftsmodelle

    PDF498.30 kB24 aprile 2020

  • Unterkunft-Vermittlungsplattformen: Effekte, Regulierungen und Erfahrungen

    PDF4.57 MB24 aprile 2020

• Comunicati stampa

  Tutti i comunicati stampa