Pubblicato il 28 agosto 2026

Diritto di locazione

La Confederazione disciplina in modo esauriente i rapporti di locazione nel Codice delle obbligazioni. Il CO si applica anche in caso di affitto ripetuto per brevi periodi tramite piattaforme online. I Cantoni possono intervenire su queste tipologie di affitto soltanto nell’ambito del diritto pubblico.

Diritto di locazione come competenza della Confederazione

Con l’emanazione del Codice civile (CC) e del Codice delle obbligazioni (CO), la Confederazione ha disciplinato in modo esaustivo il diritto civile sfruttando completamente la sua competenza in questo ambito (art. 122 Cost.). Di regola non è quindi pervista la possibilità di emanare disposizioni di diritto civile valide solo a livello cantonale. Questo principio si applica anche al diritto civile federale non scritto, di cui fanno parte il diritto civile federale e la consuetudine (art. 49 Cost.). L’unica eccezione è costituita dai casi in cui il diritto civile federale prevede l’emanazione di disposizioni di diritto civile valide a livello cantonale (art. 5 cpv. 1 CC).

La locazione è contemplata all’interno del CO ed è stata quindi a sua volta già disciplinata in modo esaustivo da parte della Confederazione (art. 253 segg. CO). Ne consegue che il rilascio di disposizioni cantonali sulla locazione è consentito solo se il CO lo prevede espressamente, ovvero se esiste una corrispondente riserva legislativa che conferisce ai Cantoni una propria competenza normativa. Ad oggi, esistono solo poche riserve di questo tipo; i Cantoni possono ad esempio emanare disposizioni complementari relative alla forma delle garanzie concesse ai locatori (art. 257e cpv. 4 CO) e introdurre un modulo per l’indicazione della pigione iniziale (art. 270 cpv. 2 CO).

Per quanto riguarda le disposizioni all’interno del CO, fondamentali per tutte le questioni relative al fenomeno dell’affitto o subaffitto ripetuto per brevi periodi tramite piattaforme online, non esistono riserve in favore dei Cantoni (es. art 262 CO / sublocazione). A livello cantonale quindi la promozione o la limitazione della locazione per brevi periodi deve quindi avvenire in maniera diversa.

Intervenire tramite il diritto pubblico

Al contrario, è concesso ai Cantoni di servirsi del diritto pubblico per intervenire in questioni legate alla locazione e avere quindi un’influenza, seppur indiretta, sull’applicabilità delle disposizioni all’interno del CO (art. 6 CC). In questo modo il diritto pubblico di un Cantone o di un Comune può contribuire a promuovere o a limitare l’affitto o subaffitto ripetuto per brevi periodi tramite piattaforme online. Tali disposizioni potrebbero essere inserite all’interno del diritto in materia di pianificazione, nel diritto di superficie o nel diritto commerciale. Ad avere un impatto su questa nuova tendenza in materia di affitti sono tuttavia anche le prescrizioni antincendio e i tributi (tasse di soggiorno). La Città di Berna rappresenta ad esempio un caso concreto in cui sono state applicate delle limitazioni. Sta infatti considerando di rivedere il suo assetto edilizio in modo da impedire che le abitazioni secondarie vengano affittate in modo regolare per un periodo inferiore a tre mesi. Tale divieto dovrebbe comunque essere applicato ai soli edifici della città vecchia, che secondo l’assetto edilizio della Città possono essere adibiti unicamente a scopo abitativo. L’obiettivo ultimo di questo progetto è quello di creare possibilità di alloggio interessanti per la popolazione residente permanente (Esempio di applicazione della città di Berna / Mantenimento di alloggi).

Partecipare al coordinamento del contratto-quadro di locazione

Oltre a sfruttare l’influsso indiretto esercitato dalle disposizioni di diritto pubblico del Cantone (cfr. «Intervenire tramite il diritto pubblico»), è possibile derogare a disposizioni imperative del diritto di locazione concludendo un contratto-quadro di locazione e conferendogli l’obbligatorietà generale (cfr. tuttavia art. 3 cpv. 3 legge federale sui contratti-quadro di locazione). Tali operazioni possono limitarsi a unità territoriali molto piccole o essere estese a tutto il singolo Cantone (art. 1 cpv. 3 lett. b e c e art. 6 legge federale sul contratto-quadro di locazione). Lo strumento del contratto−quadro di locazione è riservato alle associazioni di interesse: solo a loro è concessa la possibilità di sottoscriverne uno e di inserirvi ad esempio disposizioni particolari che riguardano l’affitto o il subaffitto ripetuto per brevi periodi tramite piattaforme di prenotazione online (art. 1 cpv. 1 legge federale sul contratto-quadro di locazione).  Ma finora, tuttavia, non se ne è fatto esplicito uso.

Gli uffici amministrativi cantonali possono però partecipare al processo di realizzazione in veste di coordinatori. Ad esempio, verificano la disponibilità delle sezioni cantonali delle comunità di interessi a stipulare contratti. Inoltre, mettono a disposizione i locali per le tavole rotonde e, se necessario, ne assumono la moderazione. Svolgono inoltre un lavoro di base in materia di diritto locativo, ad esempio documentando le teorie e la giurisprudenza esistenti. Possono anche invitare esperti, apportando così importanti contributi specialistici.

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