Pubblicato il 1 settembre 2025
Tasso ipotecario di riferimento
Per gli adeguamenti delle pigioni in base ai cambiamenti del tasso ipotecario, da settembre del 2008 è in vigore il tasso di riferimento ipotecario, che corrisponde alla media dei tassi ipotecari praticati dalle banche ed è ogni volta calcolato arrotondando il tasso ipotecario medio al quarto di punto percentuale più vicino.
Tasso ipotecario di riferimento attuale: 1,25%
dal 02.09.2025
Evoluzione del tasso ipotecario di riferimento e del tasso d'interesse medio
01.12.2025
02.03.2026
01.06.2026
01.09.2026
01.12.2026
Che importanza ha il tasso guida per il tasso di interesse di riferimento?
Il tasso guida, fissato dalla Banca nazionale svizzera (BNS), è uno strumento di gestione delle misure di politica monetaria. Costituisce la base per altri tassi d’interesse e influenza pertanto le condizioni e i tassi ai quali i privati, le aziende e lo Stato possono contrarre prestiti.
Il fattore determinante per un adeguamento dei canoni di locazione in Svizzera non è il tasso guida, bensì il tasso ipotecario di riferimento. Questo tasso viene calcolato dalla BNS in base al volume delle ipoteche in essere che le banche svizzere, soggette all’obbligo di notifica, le comunicano a cadenza trimestrale. Si può così determinare il tasso d’interesse medio che – arrotondato per difetto o per eccesso a un quarto di punto percentuale – dà il tasso ipotecario di riferimento. Dal momento che nel calcolo confluiscono anche i tassi fissi dei mutui a lungo termine, il tasso ipotecario di riferimento oscilla molto lentamente, e questo sia al rialzo che al ribasso. Sui canoni di locazione, quindi, la variazione del tasso guida si ripercuoterà soltanto indirettamente e con grande ritardo.
Vista l’inerzia del tasso ipotecario di riferimento, non si prevedono grandi cambiamenti a breve termine. Finché il tasso d’interesse medio non salirà al di sopra dell’1,62% né scenderà al di sotto dell’1,38%, il tasso ipotecario di riferimento rimarrà fermo all’1,5%.
Sì, ma in modi diversi. Il taglio del tasso guida da parte della BNS ha un impatto diretto sul tasso d’interesse dei mutui SARON. Tuttavia, mentre i mutui SARON rappresentano circa il 20-25 % del portafoglio totale, gli altri sono soprattutto a tasso fisso con durate più o meno lunghe.
A seguito del taglio del tasso guida questi tassi dovrebbero variare soltanto di poco.
Tasso ipotecario di riferimento - Domande e risposte
In caso di variazione del tasso d’interesse di riferimento di 0,25 punti percentuali, l’affitto può essere adeguato.
- Se il tasso d’interesse di riferimento aumenta di 0,25 punti percentuali, l’affitto può essere aumentato del 3% (cfr. art. 13 cpv. 1 lett. c OLAL).
- Se il tasso d’interesse di riferimento diminuisce di 0,25 punti percentuali, i locatari hanno in linea di principio diritto a una riduzione dell’affitto del 2,91%.
In caso di variazioni superiori a 0,25 punti percentuali si applicano altre aliquote, cfr. domanda 2.
Inoltre, è bene sapere che ci sono fattori di costo aggiuntivi che influenzano l’importo dell’affitto (cfr. anche domande 3 e 6). Pertanto eventuali adeguamenti dell’affitto possono essere calcolati solo in base al singolo rapporto contrattuale. A causa dell’andamento del tasso d’interesse di riferimento, solo l’affitto (netto) può essere adeguato. Ciò non tange le spese di riscaldamento né le spese accessorie, concordate separatamente.
È possibile che l’affitto si basi su un tasso d’interesse di riferimento che differisce di 0,5 punti percentuali o più dal tasso di riferimento attualmente in vigore. Ad esempio, se il tasso d’interesse di riferimento attuale è dell’1,5%, ma l’affitto si basa sul 2%. In tal caso è possibile adeguare l’affitto in misura maggiore. Le aliquote corrispondenti sono pubblicate qui o qui. Inoltre, ci sono altri fattori di costo che influenzano l’importo dell’affitto (cfr. anche domande 1, 3 e 6). Diverse organizzazioni mettono a disposizione dei «calcolatori dell’affitto» per aiutare a calcolare il diritto individuale all’adeguamento (cfr. domanda 8).
Solitamente il valore del tasso ipotecario di riferimento preso come base per stabilire l’affitto è indicato nel contratto. Viene applicato il tasso in vigore al momento della conclusione del contratto.
Se però l’affitto è stato adeguato nel tempo a causa di un aumento o di una diminuzione del tasso ipotecario di riferimento, e questo adeguamento non è stato contestato, va adattato al valore attuale del tasso di riferimento.
Se sono soddisfatte le condizioni per una riduzione dell'affitto, è possibile presentare la richiesta al proprietario, preferibilmente tramite raccomandata. Dopo l'invio della lettera, il proprietario deve rispondere alla richiesta entro 30 giorni. Può approvare la richiesta e ridurre l'affitto. Può anche respingere la richiesta o compensare la riduzione con altri fattori (cfr. domanda 6). Se il proprietario respinge la richiesta o la compensa, deve spiegarne il motivo. Se non siete d'accordo con la risposta – o se non ricevete alcuna risposta entro 30 giorni – potete rivolgervi all'autorità di conciliazione competente (cfr. domanda 7). È importante farlo entro 30 giorni, altrimenti dovrete ricominciare da capo e inviare una nuova richiesta al proprietario. In altre parole, dovete presentare la vostra richiesta di riduzione dell'affitto all'autorità di conciliazione entro e non oltre 60 giorni dall'invio della richiesta iniziale al proprietario.
Quando il proprietario decide di aumentare l’affitto in virtù dell’incremento del tasso ipotecario di riferimento, deve tenere conto di alcuni aspetti formali (cfr. art. 269d e 266c CO):
- il proprietario deve comunicare e motivare all’inquilino l’aumento dell’affitto almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di disdetta (come minimo 3 mesi) tramite un modulo approvato dal Cantone (quindi in totale come minimo 3 mesi e 10 giorni prima);
- il canone non può essere aumentato prima del termine di disdetta successivo.
Il proprietario ha inoltre il diritto di aggiungere altri fattori di costo (p.es. tasse) o altri costi derivati dall’andamento dell’inflazione (fino a un massimo del 40% dell’aumento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo).
Dipende dal singolo contratto se e come l’inquilino può opporsi. Di seguito sono elencate alcune possibili ragioni:
- l’aumento non è stato indicato correttamente a livello formale perché, ad esempio, non è stato utilizzato un modulo approvato dal Cantone o perché esso non conteneva la giustificazione (cfr. anche domanda 5);
- l’aumento non è stato calcolato correttamente perché ci si è basati su un valore errato del tasso ipotecario di riferimento o della percentuale che è possibile aggiungere al canone (quota trasferibile) (cfr. anche domande 1, 2 e 5);
- l’aumento porta a un reddito (netto) eccessivo o il nuovo affitto non è più in linea con la prassi locale e della zona circostante;
- determinati costi, anche legati all’inflazione, sono diminuiti (fino a un massimo del 40% della riduzione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo).
Diverse organizzazioni mettono a disposizione dei «calcolatori dell’affitto» per aiutare a calcolare il diritto individuale all’adeguamento (cfr. domanda 8).
In Svizzera non c’è un controllo generalizzato dei canoni di affitto da parte dello Stato, e le parti del contratto di locazione devono quindi agire in prima persona. L’inquilino può pertanto contestare l’aumento presso l’autorità di conciliazione competente a livello locale entro 30 giorni da quando riceve la notifica dell’aumento (cfr. art. 270b CO)
L’elenco con gli indirizzi delle autorità di conciliazione in materia di locazione è disponibile sul sito dell’UFAB o sul sito ch.ch.
Diverse organizzazioni mettono a disposizione dei calcolatori dell’affitto su Internet:
- Rivista «mietrechtspraxis» (in tedesco)
- Associazione inquilini della Svizzera tedesca (in tedesco)
- Associazione Svizzera Inquilini, Sezione della Svizzera Italiana
- Organizzazione mantello delle associazioni inquilini della Svizzera francese (ASLOCA) (in francese)
- Associazione APF-HEV (in tedesco)
- Tribunali del Cantone di Zurigo (in tedesco)
- Università di Neuchâtel (in basso a destra, in francese)
Il tasso di interesse di riferimento è determinante per gli adeguamenti dell'affitto di contratti esistenti. Tuttavia esso non è applicabile a tutti i contratti di locazione, essendo esclusi affitti indicizzati, affitti scalari, affitti sussidiati e unifamiliari di lusso.
- Affitto indicizzato: Nel caso dell’affitto indicizzato, le parti concordano che l’affitto debba seguire l’andamento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo. Durante una durata contrattuale fissa di almeno cinque anni, tutte le altre opzioni di adeguamento dell’affitto sono generalmente escluse.
- Affitto scalare: in caso di affitto scalare, l'affitto aumenta automaticamente nelle proporzioni concordate nel contratto di affitto, alle date indicate.
- Appartamenti di lusso e case unifamiliari con almeno sei stanze (esclusa la cucina): Gli affitti degli appartamenti di lusso possono essere concordati liberamente.
- Affitto sussidiati: Quando un alloggio è sussidiato dal settore pubblico, è soggetto a controlli ufficiali durante il periodo del sussidio, secondo sue regole. L'affitto è spesso calcolato sulla base dei costi.
Gli inquilini possono rivolgersi alle autorità di conciliazione in materia di locazione, alle associazioni inquilini, alle associazioni del settore immobiliare o dei proprietari, a studi specializzati o ad avvocati. Ulteriori enti sono elencati sul sito dell’UFAB.
Pagina speciale Affitti delle abitazioni (Ufficio federale di statistica)
Ulteriori informazioni
1 settembre 2025
Il tasso ipotecario di riferimento nei contratti di locazione scende all’1,25 %
Il tasso ipotecario di riferimento è ora dell’1,25 %, ossia 0,25 punti percentuali al di sotto dell’ultimo tasso pubblicato. In tutta la Svizzera le pigioni vengono stabilite in base a questo tasso.