Publié le 7 novembre 2025

Commune de Birsfelden

La commune de Birsfelden, qui jouxte directement la ville de Bâle, se caractérise par une offre de logements diversifiée et abordable, fruit d’une tradition coopérative sur plusieurs décennies. Par des mesures ciblées de politique du logement, la commune s’emploie à maintenir et à développer cette offre.

Orienter - Quotas dans les plans d’affectation

Financer - Cession de terrains communaux

Communiquer - Négociations

Pourquoi Birsfelden soutient-elle le logement à prix avantageux?

Birsfelden compte une forte proportion de logements coopératifs, construits en particulier depuis les années 1960 par les employés d’entreprises liées à la Confédération, comme les CFF. D’une part, ce parc de logements d’utilité publique s’accompagne de loyers avantageux et aboutit donc à une mixité de la population. D’autre part, il renforce l’enracinement des résidents dans la commune – en raison des possibilités de participation aux décisions et d’une perspective de logement à long terme. Pour qu’il en soit toujours ainsi, la commune prend différentes mesures afin de maintenir et de développer un habitat diversifié.

Comment Birsfelden soutient-elle le logement à prix avantageux?

Concept de développement et règlement

En 2015, Birsfelden a défini un concept de développement urbain qui sert de cadre stratégique pour orienter l’évolution de la commune. Sur cette base, elle a adopté en 2019 un règlement qui fixe des quotas de logements à prix avantageux: 20 % au moins pour les parcelles privées et 50 % au moins pour les parcelles communales. Ce règlement s’applique aux plans de quartier qui s’écartent du règlement général des constructions.
Les logements d’utilité publique neufs sont en général plus chers que ceux du parc construit dans les années 1960 et 1970, raison pour laquelle ce dernier doit être préservé. Les nouveaux logements permettent par ailleurs une redistribution. Ainsi, des appartements plus grands à loyer avantageux se libèrent pour les familles lorsque des personnes âgées déménagent dans des appartements plus petits et sans obstacles, situés au centre.

• Que signifie avantageux pour Birsfelden?

  Pour les nouvelles constructions, on applique à Birsfelden des critères d’appréciation différents pour juger du caractère avantageux des loyers selon que les parcelles appartiennent à la commune ou à des particuliers. Les terrains détenus par la commune sont principalement cédés à des coopératives d’habitation, selon le principe du loyer basé sur les coûts, qui exige que les loyers couvrent uniquement les frais effectifs, soit notamment les frais de construction, d’entretien et de gestion. Pour les parcelles privées, un prix avantageux signifie que les loyers initiaux sont inférieurs à la médiane des loyers des nouvelles constructions. Le calcul se base sur les valeurs médianes publiées par un institut d’estimation immobilière reconnu.

• Participation lors de l’élaboration des plans de quartier

  Birsfelden se développe. Il existe actuellement plusieurs plans de quartier visant à densifier la commune et à créer de nouveaux logements. La population peut s’impliquer via des procédures de dialogue et de participation, par votation ou par référendum. Elle trouve des informations à jour sur le site Développement de Birsfelden. Un plan de quartier est un plan d’affectation spécial qui définit des dérogations au règlement des constructions. Il sert à améliorer la qualité de l’urbanisme et peut contenir des dispositions spécifiques sur le logement, en fixant par exemple des quotas de logements à prix avantageux.

• L’encouragement par la réglementation

  En 2019, la commune de Birsfelden a mis en vigueur son règlement sur la promotion de la diversité des logements et de l’offre de logements à prix avantageux, qui s’applique aux plans de quartier. Selon ce règlement, la moitié au moins des nouveaux logements situés sur des parcelles appartenant à la commune doivent être réalisés par des maîtres d’ouvrage d’utilité publique et être offerts à des prix abordables. Il existe également des directives pour les parcelles privées, en vertu desquelles 20 % au moins des nouveaux logements doivent être proposés à des prix avantageux. La définition de ce qu’est un loyer avantageux varie toutefois selon que le terrain appartient à la commune ou qu’il est développé par des investisseurs privés – voir «Que signifie avantageux pour Birsfelden?»

Une valeur ajoutée grâce à la densification

Comme les réserves de terrains à bâtir sont épuisées à Birsfelden, le seul moyen de créer des logements supplémentaires est la densification. Le plan de quartier du centre de Birsfelden en est un exemple. Dans le cadre de ce projet, la commune prévoit de céder cinq terrains à bâtir en droit de superficie à des coopératives d’habitation. Ces dernières doivent densifier le quartier existant, situé au centre, via le remplacement de vieux immeubles et l’ajout de nouvelles constructions. Les nouveaux logements doivent respecter le principe du loyer basé sur les coûts. Pour le reste, la commune introduit le règlement susmentionné dans les contrats de droit de superficie. Elle s’assure ainsi que la diversité de logements souhaitée soit réalisée et qu’un quartier vivant puisse voir le jour.
Un plan de quartier permet en outre la participation de la population: c’est l’assemblée communale qui a le dernier mot pour l’approbation. Cela renforce les exigences imposées aux maîtres d’ouvrage pour développer un projet convaincant, axé sur l’intérêt général. Pour maximiser les chances que l’assemblée communale donne son accord, le projet doit réunir deux conditions: la qualité de l’habitat et une plus-value pour la population.

Quels enseignements Birsfelden en a-t-elle tirés?

La commune a fait de très bonnes expériences en cédant des terrains en droit de superficie à des coopératives d’habitation. La collaboration avec des maîtres d’ouvrage à but lucratif est elle aussi intéressante, même si elle requiert souvent davantage de persuasion. Un plan de quartier n’est en principe soumis au vote qu’au moment où les exigences en matière de logements à prix avantageux sont remplies. Dans le cas d’une démolition-reconstruction, la commune se soucie également de la protection des locataires occupants. Elle demande alors aux maîtres d’ouvrage de prouver qu’ils ont mis en place une gestion locative, ce qui signifie qu’ils s’occupent des locataires, organisent les déménagements et assurent une réattribution équitable des logements. Cela inclut notamment la possibilité de réemménager dans les nouveaux logements à des conditions préférentielles.

Christof Hiltmann — © Tobias Sutter

Nous encourageons la construction de logements coopératifs à prix coûtant, car cela favorise également la participation aux décisions et l’identification des locataires à la commune. De plus, comme il s’agit de contrats sur plusieurs générations, les coopératives ne sont pas obligées de suivre les maîtres d’ouvrage privés dans l’évolution des prix des loyers. C’est particulièrement intéressant sur le long terme.

Christof Hiltmann, conseiller communal à Birsfelden

Facteurs de réussite

• Sensibilisation et implication de la population
• Longue expérience de la commune avec les coopératives d’habitation
• Engagement des coopérateurs, qui s’identifient à la commune

Défis à relever

• Le concept de «logement à loyer avantageux» peut être interprété différemment d’une personne à l’autre. Une communication transparente permet d’éviter les malentendus.

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