Financer
Une commune peut également s’engager sur le plan financier. Elle peut financer directement la construction de logements communaux, constituer ou encourager des maîtres d’ouvrage d’utilité publique ou encore prévoir des aides au loyer. Elle peut également céder à prix préférentiels des terrains à des tiers pour y bâtir des logements à prix avantageux.
4. Logements communaux
Description
- La commune crée des logements (supplémentaires) sur ses propres terrains et les loue à un prix avantageux
- La commune acquiert des immeubles pour mettre en location des logements abordables (le cas échéant, après transformation ou agrandissement)
Conditions préalables
- Disponibilité (ou acquisition) de terrains ou d’immeubles communaux
- Ne nécessite pas de base légale communale ou cantonale, mais l’approbation des investissements par les autorités (exécutives ou législatives) communales
Charge financière et organisationnelle
- Charge financier élevé
- Charge organisationnelle élevée
Horizon temporel
Moyen à long terme
Effet sur la propriété privée
Sans effet
Pistes pour la mise en oeuvre
- Présuppose une forte adhésion politique en raison de l’engagement direct de la commune et des charges financières et organisationnelles impliquées
- La commune demeure propriétaire des terrains ainsi que des immeubles et préserve ainsi sa marge de manoeuvre à long terme
- Mixité à une échelle restreinte directement réalisable par la commune au moyen de sa politique de location
- La commune peut au besoin accorder des subventions complémentaires à certains logements pour de très bas revenus (voir Aides au loyer)
Facteurs de succès
Fixation de prescription de location afin de garantir une attribution conforme aux groupes cibles définis
Exemples
5. Constitution d’un maître d’ouvrage d’utilité publique
Description
- Constitution par la commune d’un maître d’ouvrage d’utilité publique (généralement une fondation ou une coopérative) dans le but de créer du logement à prix avantageux
- La commune dote le maître d’ouvrage d’utilité publique de terrains et / ou de capitaux
- Le maître d’ouvrage construit ou acquiert des logements dont il fixe les loyers sur la base des coûts
Conditions préalables
- Pas de nécessité de base légale cantonale ou communale
- Approbation des autorités (exécutives ou législatives) communales requise pour les investissements nécessaires
Charge financière et organisationnelle
- Charge financière moyenne à élevée
- Charge organisationnelle faible à moyenne
Horizon temporel
Moyen à long terme
Effet sur la propriété privée
Sans effet
Pistes pour la mise en oeuvre
- Par rapport à la création de logements communaux, la réalisation de projets est plus souple et plus rapide (p. ex. pas de longs processus politiques en cas d’acquisition de terrains)
- La constitution d’une fondation ou d’une coopérative réduit les tâches organisationnelles à la charge de la commune
- Grande flexibilité lors de la mise en place de la fondation ou de la coopérative : la formulation des statuts permet d’orienter l’activité vers des objectifs et des bénéficiaires précis
- Des projets à l’échelle régionale avec la participation de plusieurs communes sont aussi envisageables; c’est une solution qui est particulièrement fréquente pour le logement des seniors
Facteurs de succès
- Fixation de prescription de location afin de garantir une attribution conforme aux groupes cibles définis
- Garantie d’un droit de codécision à long terme pour la commune grâce à sa représentation au sein du conseil de fondation ou du comité de la coopérative
Exemple
6. Cession de terrains communaux
Description
- La commune cède des terrains qu’elle possède à des maîtres d’ouvrage en droit de superficie (à long terme) ou les leur vend à des conditions préférentielles avec l’exigence qu’ils y érigent des logements à prix avantageux
- Le maître d’ouvrage construit des logements sur ces parcelles et les loue à prix modérés
- Variante 1 : le terrain est cédé à un maître d’ouvrage d’utilité publique, p. ex. une fondation ou une coopérative
- Variante 2 : le terrain est cédé à un promoteur à but lucratif, p. ex. une caisse de pension
Conditions préalables
- Disponibilité de terrains communaux
- Ne nécessite pas de base légale communale ou cantonale, mais l’approbation des autorités (exécutives ou législatives) communales pour la cession
Charge financière et organisationnelle
- Charge financière faible à élevée (selon la tarification lors de la vente/l'octroi du droit de superficie)
- Charge organisationnelle faible à moyenne
Horizon temporel
Moyen à long terme
Effet sur la propriété privée
Sans effet
Pistes pour la mise en oeuvre
- Variante 1 : la cession à une coopérative de construction expérimentée réduit les besoins en personnel et garantit l’objectif d’utilité publique
- Variante 2 : la cession à des promoteurs à but lucratif est encore peu documentée, les tâches de négociation, réglementation et contrôle sont tendanciellement plus importantes
Facteurs de succès
- La cession à des promoteurs à vocation définie (p. ex. logements pour familles, seniors) permet d’aider des groupes particuliers
- La cession par le biais d’un processus structuré (p. ex. appel d’offre ou concours pour l’architecture ou l’utilisation) permet de susciter de nouvelles idées et de nouveaux concepts
- Fixation de prescription pour garantir une attribution aux groupes cibles définis
- Le contrat de droit de superficie peut inclure des conditions supplémentaires (p. ex. interdiction de résidences secondaires)
Exemples
7. Prêts / soutiens à des maîtres d’ouvrage d’utilité publique
Description
- La commune octroie des prêts sans intérêts ou à taux réduit à des maîtres d’ouvrage d’utilité publique (réduction de la charge d’intérêts), ou accorde des cautionnements ou des contributions à fonds perdu pour amortir les coûts du capital
- Les taux et les coûts du capital supportés par les maîtres d’ouvrage d’utilité publique sont ainsi réduits et les économies sont répercutées sur les loyers à la charge des locataires
Conditions préalables
Dispositif général inscrit dans un règlement ou une ordonnance communale, ou approbation ponctuelle par les autorités communales de l’octroi de soutiens ou de prêts
Charge financière et organisationnelle
- Charge financière: Faible (cautionnements ou octroi de prêts à taux préférentiels, car faible risque de défaut de paiement) à élevée (contributions à fonds perdu)
- Charges organisationelles modestes
Horizon temporel
Mittel- bis langfristig
Effet sur la propriété privée
Sans effet
Pistes pour la mise en oeuvre
- Les loyers fixés sur la base des coûts peuvent eux aussi s’avérer onéreux en raison du prix élevé du terrain, ce qui peut amener certaines communes à octroyer des contributions à fonds perdu afin d’abaisser le loyer initial
- Possibilité de combiner des prêts octroyés par la commune et d’autres prêts (p. ex. du Fonds de roulement)
Facteurs de succès
Fixation de prescriptions de location afin de garantir une attribution conforme aux groupes cibles définis
Exemple
8. Aides au loyer
Description
La commune octroie directement des aides au loyer aux ménages de condition modeste
Conditions préalables
Base légale cantonale et communale (p. ex. règlement communal)
Charge financière et organisationnelle
- Pas d’investissement unique, mais des coûts récurrents dépendant du cercle des bénéficiaires et de l’aide allouée
- Moyennes (contrôle périodique du respect des prescriptions)
Horizon temporel
Court terme
Effet sur la propriété privée
Sans effet
Pistes pour la mise en oeuvre
- Attribution précise des allocations aux groupes cibles définis grâce à l’inscription dans le règlement d’un plafond de revenu et de fortune
- Mise en oeuvre dans beaucoup de communes pour éviter la dépendance à d’autres prestations de soutien étatiques (p. ex. aide sociale)
Facteurs de succès
Option qui déploie tous ses effets en combinaison avec d’autres mesures (p. ex. 4. Logements communaux) pour rendre certains logements abordables pour des ménages à bas revenu