Ville de Küsnacht
Le marché du logement de l’attrayante commune de Küsnacht, au bord du lac de Zurich, est sous tension depuis longtemps. Bien que sise dans un contexte urbain, la commune se perçoit comme un village et s’engage depuis des décennies en faveur d’une offre de logements équilibrée permettant aux résidents locaux de rester.
Orienter- Quotas dans les plans d’affectation
Financer - Logements communaux, Cession de terrains communaux
Communiquer - Négociations, Conseils
Pourquoi Küsnacht soutient-elle le logement à prix avantageux ?
Küsnacht se définit traditionnellement plutôt comme un village. Elle est animée par une communauté active, engagée dans des associations et des organisations de milice. La proximité avec la ville de Zurich, la fiscalité basse et l’accès direct au lac ont toutefois pour effet d’attirer à Küsnacht de nouveaux arrivants aisés qui, pour certains, développent peu de liens avec la ville. La composition de la population s’en trouve modifiée et l’engagement au sein de la localité tend à diminuer. Küsnacht lutte contre ce phénomène en promouvant une communauté villageoise fonctionnelle, basée sur une population mixte en termes d’âge et d’origine sociale. Les logements à prix avantageux en sont le fondement.
Comment Küsnacht soutient-elle le logement à prix avantageux?
La ville en tant que bailleresse
Küsnacht soutient le logement à prix avantageux depuis les années 1960 déjà. Cette longue tradition lui a permis d’acquérir une grande expérience et de recourir à une large palette de mesures. Dans ses directives politiques 2023-2026, la ville s’est donnée pour but d’offrir à 15% de sa population un logement à prix avantageux, selon le principe du loyer fixé sur la base des coûts. Cet objectif a été quasi atteint en 2025, notamment grâce au fait que la municipalité a elle-même mis en location à des prix avantageux des immeubles dont elle est propriétaire. Son règlement de location pour les logements communaux définit de manière claire et transparente les règles qui s’appliquent en la matière. Küsnacht contrôle d’ailleurs régulièrement le respect de ce règlement, ce qui renforce l’adhésion de la population.
Bonus pour la construction de logements d’utilité publique
Pour Küsnacht, soutenir les coopératives d’habitation et les fondations est un autre moyen de promouvoir le logement à prix avantageux. La ville cède des terrains communaux à des prix raisonnables dans le cadre d’un droit de superficie, fixe des taux d’intérêt avantageux et, le cas échéant, prévoit des années sans paiement d’intérêts. En contrepartie, le règlement de location pour les logements d’utilité publique contraint les maîtres d’ouvrage à proposer des loyers avantageux sur le long terme. Les bonus d’utilisation sont également un instrument qui permet d’encourager la création des logements à prix avantageux : en construisant des logements familiaux loués à des prix avantageux sur le long terme, les maîtres d’ouvrage peuvent augmenter le taux d’utilisation des parcelles et ont ainsi l’occasion de construire plus de surface habitable que ce que prévoit normalement le règlement communal sur les constructions. Ce bonus d’utilisation a déjà été utilisé dans le cadre de plusieurs projets, ce qui a permis de créer des logements à prix avantageux destinés aux familles. Les coopératives d’habitation locales et la municipalité ont en outre instauré entre elles un dialogue régulier, qui est profitable de part et d’autre.
Quels enseignements Küsnacht a-t-elle tirés?
À Küsnacht, la construction de logements d’utilité publique remonte à plusieurs décennies, mais depuis quelques années, la ville a relevé une pression croissante sur le marché du logement. Toutefois, les mesures évoquées portent déjà leurs fruits et permettent d’enrayer la tendance. Les investissements dans les logements à prix avantageux s’avèrent donc utiles. Ils permettent à Küsnacht de garder son identité et augmentent la qualité de vie des habitants. Comme la croissance de l’agglomération se poursuit, la ville entend continuer à investir dans le logement à prix avantageux à l’avenir, afin de parvenir à un meilleur équilibre au sein de sa communauté.
Nous sommes une commune bourgeoise, et le logement à prix avantageux n’est normalement pas au centre de la politique bourgeoise. Notre motivation est néanmoins politique, puisque nous nous considérons comme un village et que nous souhaitons que cela reste ainsi. Si nous n’intervenons pas sur le marché immobilier, Küsnacht va devenir une cité-dortoir, et notre vie de village disparaîtra.
Facteurs de réussite
- Fixer des limites (règlement de location) et des objectifs clairs (valeur-cible: 15 %)
- Dialogue et négociation avec les coopératives
- Créer davantage de logements au moyen de la densification
Défis à relever
- Lorsque les contrats de droit de superficie arrivent à expiration, le droit de retour s'applique. Si celui-ci n'est pas clairement défini, des discussions concernant l'indemnité de droit de retour peuvent donner lieu à des litiges.
- La promotion de logements à prix avantageux est une tâche non pas ponctuelle, mais permanente, qui nécessite de la persévérance.