Orienter
La commune peut tout d’abord orienter les interventions sur le marché immobilier par le biais de dispositions juridiques et de règles d’aménagement. Elle peut imposer des quotas de logements à prix avantageux, octroyer des bonus d’utilisation et garantir une telle offre par le biais de droits de préemption.
1. Quotas dans les plans d’affectation
Description
- La commune prévoit dans son plan d’affectation des zones avec un quota défini de logements à prix avantageux
- Elle concrétise cet objectif en procédant à une mise en zone à bâtir, un changement d’affectation ou une augmentation de l’indice d’utilisation
- Pour chaque projet dans les zones concernées, le maître d’ouvrage est tenu de réaliser le quota prescrit
Conditions préalables
- Présuppose l’existence de parcelles pouvant être classées en zone à bâtir, reclassées dans une autre zone, ou dont l’indice d’utilisation peut être augmenté
- Cela implique des bases légales ad hoc au niveau cantonal (présentes dans certains cantons)
Charge financière et organisationnelle
- Faible (pas d’investissements)
- Moyennes à élevées
Horizon temporel
Moyen à long terme
Effet sur la propriété privée
Important, en vertu de la restriction légale des possibilités d’utilisation
Pistes pour la mise en oeuvre
- Concrétisation uniquement si le maître d’ouvrage peut obtenir un rendement
- Offre de logement pouvant être assurée aussi bien par des promoteurs privés que d’utilité publique
- Mise en oeuvre envisageable aussi bien dans la réglementation fondamentale que dans un plan d’affectation spécial
- Nécessité d’une définition claire du caractère avantageux ou des loyers; des prescriptions quant à la taille et au standard des logements sont utiles
Facteurs de succès
- Recherche préalable d’échanges directs avec les propriétaires fonciers, investisseurs et maîtres d’ouvrage afin de favoriser leur disposition à réaliser du logement avantageux.
- Fixation de prescriptions afin de garantir une attribution aux groupes cibles définis
Exemples
2. Bonus d’utilisation à titre incitatif
Description
- La commune prévoit d’octroyer des bonus d’utilisation lorsqu’un certain nombre de logements à prix avantageux sont réalisés sur une parcelle. Exemples : indice d’utilisation plus élevé, supplément de hauteur ou de longueur de construction, réduction des distances aux limites et entre bâtiments, augmentation de la part de logements dans les zones mixtes
- Un propriétaire foncier répond à l’incitation et réalise du logement à prix avantageux
- Variante 1 : dans le cadre de plans d’affectation spéciaux, la commune négocie les bonus d’utilisation avec les promoteurs au cas par cas, si ceux-ci s’engagent à réaliser des logements à prix avantageux (fixation des règles p. ex. dans des plans d’affectation et / ou dans des contrats)
- Variante 2 : la commune prévoit d’une manière générale ou par zones des bonus incitatifs, dès qu’un quota minimal de logement avantageux est réalisé sur une parcelle
Conditions préalables
Présuppose en principe des dispositions dans le droit de la construction au niveau cantonal (comme c’est le cas dans certains cantons) et dans le règlement de construction au niveau communal
Charge financière et organisationnelle
- Faible (pas d’investissements)
- Moyennes à élevées
Horizon temporel
Moyen à long terme
Effet sur la propriété privée
Sans effet, incitation librement choisie
Pistes pour la mise en oeuvre
- Concrétisation uniquement si le maître d’ouvrage peut réaliser un bénéfice
- Nécessité d’une définition claire du caractère avantageux ou des loyers et de prescriptions quant à la taille et au standard des logements
- Mise en oeuvre envisageable à la fois de manière générale, par le biais du règlement de construction, ou au cas par cas, via des plans d’affectation spéciaux ou des contrats (voir variantes)
- Variante 1 : nécessite des prises de décisions par les autorités (exécutives ou législatives) après la conclusion de la négociation
- Variante 2 : risque de fortes densités bâties dans des lieux inappropriés; qualité urbanistique difficilement contrôlable
Facteurs de succès
- Fixation de prescription de location afin de garantir une attribution conforme aux groupes
cibles définis - Variante 1 : la négociation permet à la commune d’inclure des objectifs supplémentaires dans le projet
- Variante 2 : coordination de l’octroi des bonus dans les zones de développement communales, afin de garantir la qualité de l’urbanisation
Exemples
3. Droits d’emption et de préemption
Description
- Variante 1 : Droit de préemption légal en faveur du logement à prix avantageux : lorsqu’un propriétaire foncier à l’intention de vendre une parcelle, qu’elle soit bâtie ou non, et que les conditions de préemption sont remplies, la commune est informée de la transaction prévue et du prix convenu avec l’acheteur. La commune a alors la possibilité d’acquérir le bien-fonds au même prix.
- Variante 2: Droit d’emption ou de préemption lors d’une mise en zone à bâtir : soit le droit cantonal prévoit un droit d’emption ou de préemption en vue de la mobilisation des terrains à bâtir, soit ce droit est convenu contractuellement avec le propriétaire foncier avant le classement en zone à bâtir. La commune est informée dès que les conditions d’un droit d’emption ou de préemption sont remplies, de sorte à pouvoir faire valoir ce droit, le cas échéant.
- Pour les deux variantes : après usage du droit d’emption ou de préemption : construction ou conversion en logements communaux (option 4) ou cession à un maître d’ouvrage d’utilité publique (option 6)
Conditions préalables
- Variante 1: Bedingt gesetzliche Grundlage auf kantonaler Ebene, aktuell in den Kantonen Genf, Jura und Waadt
- Variante 2: Bedingt neu einzonbares Land sowie gesetzliche Grundlage oder Vertrag
Charge financière et organisationnelle
- Faible à élevée (dépend des conditions d’utilisation fixées pour la parcelle)
- Moyennes à élevées (dépendent de la mise en oeuvre concrète)
Horizon temporel
Moyen à long terme
Effet sur la propriété privée
Important (droit d’emption), moyen (droit de préemption)
Pistes pour la mise en oeuvre
Même si elle renonce à faire valoir son droit, la commune connaît ainsi les conditions des transactions qui ont lieu, et est donc bien informée du marché immobilier
Facteurs de succès
- Variante 1 : un fonds ou un crédit-cadre destiné à l’acquisition de biens immobiliers permet à la commune de négocier dans les limites des délais
prévus pour faire valoir le droit de préemption. - Variante 2 : en cherchant à discuter au préalable avec les propriétaires fonciers, la commune peut développer des liens de confiance