Publié le 7 novembre 2025

Commune de Köniz

Forte d’un mandat politique clair de sa population, la commune de Köniz met en oeuvre sa stratégie en matière de logement, qui vise à encourager la construction de logements à prix avantageux. Une politique foncière active et le dialogue avec les acteurs du marché sont au cœur de cette démarche.

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Pourquoi Köniz soutient-elle le logement à prix avantageux?

Köniz est considérée comme la plus grande commune d’agglomération de Suisse. Elle comprend des zones à caractère urbain et d’autres à caractère rural, ce qui se reflète dans les écarts de loyer. Depuis 1970 déjà, la municipalité mène une politique foncière active et possède des logements communaux. L’acception par les citoyens du contre-projet à l’initiative «Des logements abordables à Köniz» en 2017 et l’adoption par le parlement communal d’un crédit-cadre pour la mise en œuvre de la stratégie en matière de logement en 2022 ont encore renforcé l’intérêt porté à cette thématique. En acceptant le contre-projet, la population a donné mandat aux autorités communales pour qu’elles promeuvent activement les logements à prix avantageux.

Comment Köniz soutient-elle le logement à prix avantageux?

La clarté grâce à une stratégie en matière de logement

Dans sa stratégie en matière de logement de 2022, Köniz a défini comment elle entend répondre aux besoins actuels et futurs de la population. La stratégie définit des principes directeurs, des champs d’action et des mesures concrètes, la priorité étant la promotion de logements à prix abordable. Köniz a déjà inscrit cet objectif dans son règlement des constructions et son plan d’affectation. Elle possède en outre des terrains qu’elle cède en droit de superficie à des maîtres d’ouvrage d’utilité publique. En définissant des conditions, la commune garantit l’affectation durable de ces terrains au logement à prix avantageux. Les loyers maximaux sont fixés sur la base de forfaits afin de pouvoir notifier les loyers à prix coûtant dès l’obtention du permis de construire.

• Que signifie avantageux pour Köniz?

  Köniz fixe le montant maximum des loyers dans l’ordonnance communale relative à l’ordonnance communale relative à l’article 51 du règlement de construction. Pour ce faire, la commune tient compte de forfaits pour les frais d’immeubles imputables ainsi que de frais d’investissement forfaitaires conformément à l’ordonnance de l’OFL du 27 janvier 2004 concernant les limites de coûts et les montants des prêts en faveur des immeubles locatifs ou en propriété. L’avantage de cette méthode est qu’un loyer basé sur les coûts peut être fixé et justifié dès l’octroi du permis de construire. Les loyers maximums varient entre 950 francs environ pour un appartement de 1,5 pièce et 2450 francs pour un 5,5 pièces (situation en 2025).

• La stratégie comme guide

  Pour développer sa stratégie en matière de logement, Köniz s’est penchée de manière approfondie sur le sujet et a analysé la situation dans la commune. Cela lui a permis d’aboutir à une position claire et d’élaborer une base de décision solide. La stratégie en matière de logement est présentée au travers d’une brochure attrayante, qui assure la transparence vis-à-vis de la population. Elle est centrée sur cinq principes directeurs et cinq champs d’action comportant chacun des mesures spécifiques. Les principes directeurs prévoient que la commune…
  ... pilote activement le développement de l’habitat ;
  … crée les conditions d’un logement autonome dans tous les segments du marché ;
  … favorise un environnement résidentiel diversifié et de qualité ;
  … encourage et promeuve des solutions novatrices en matière de logement dans le cadre d’un dialogue partenarial ;
  … mise sur un impact à long terme dans l’intérêt de la société, de l’environnement et de l’économie.

• Règlement des constructions, art. 51

  La commune a inscrit la promotion de logements à prix avantageux à l’article 51 de son règlement des constructions. Concrètement, cela signifie que si des plans d’affectation sont modifiés dans des secteurs communaux à loyers élevés, la construction doit inclure 20 à 40% de logements à prix avantageux. Cela est valable dès que la surface de plancher nouvellement mis à disposition pour des logements atteint 4’000 m². En outre, l’article 51 prévoit que la commune cède des terrains appropriés en droit de superficie à des maîtres d’ouvrage d’utilité publique et qu’elle garantisse durablement l’affectation à la construction de logements à prix coûtant, en imposant des conditions spécifiques.

La communication comme principal levier

L’élaboration de la stratégie en matière de logement et son inscription dans le règlement des constructions ont eu pour effet de sensibiliser la population au thème du logement à prix abordable. Les outils à disposition de la population et la volonté qu’elle exprime appuient les efforts de la commune et font de cette dernière un partenaire de négociation solide. Privilégiant une politique foncière active, Köniz cherche à discuter avec les maîtres d’ouvrage privés ou d’utilité publique. Cela permet de créer des opportunités présentant une valeur ajoutée pour les deux parties. Et le résultat va parfois au-delà des obligations légales, en créant par exemple davantage de logements à loyer modéré que ce qui est prévu dans le règlement. Les maîtres d’ouvrage y trouvent des avantages sous forme de gain d’image ou en raison de l’animation ainsi apportée au lotissement. Outre son engagement dans les négociations, la commune finance également une première consultation pour les maîtres d’ouvrage d’utilité publique. Celle-ci profite aussi bien aux coopératives existantes souhaitant se restructurer ou s’agrandir qu’à celles qui souhaitent se créer.

Quels enseignements Köniz en a-t-elle tirés?

Pour pouvoir acquérir des terrains ou des biens immobiliers en vue d’une politique foncière active, la commune a besoin d’une marge de manœuvre financière. Pour ce faire, elle sollicite régulièrement des crédits-cadres, qui sont largement plébiscités par la population. Stephan Felber, urbaniste communal à Köniz de 2013 à 2025, voit les raisons de ce soutien d’une part dans l’attitude rigoureuse de la commune et d’autre part dans la mise en œuvre réussie des investissements réalisés jusqu’à présent. Seule la possession en propre permet à la commune de céder des terrains en droit de superficie et d’imposer des conditions pour des logements à prix abordable. Par ailleurs, Köniz a fait de bonnes expériences avec des maîtres d’ouvrage montrant un intérêt à long terme pour le site, qui le dynamisent et ancrent la culture du logement d’utilité publique au sein de la commune.

Le conseil est essentiel. Pour pouvoir l’offrir, il faut disposer d’une panoplie d’instruments: une stratégie indiquant la voie à suivre, un règlement contraignant, de l’argent pour acheter des terrains et des terrains à céder en droit de superficie. Autant de leviers qui renforcent la promotion active du logement par la commune.

Stephan Felber, urbaniste communal à Köniz de 2013 à 2025

Facteurs de réussite

• Un mandat politique clair
• Une stratégie largement soutenue
• Une aptitude au dialogue et une collaboration constructive
• Des crédits-cadres pour l’achat de terrains ou de biens immobiliers

Défis à relever

• La charge administrative liée à la mise en œuvre de quotas de logements à prix avantageux selon le règlement de construction est élevée. Trouver un équilibre entre l’investissement nécessaire et le bénéfice peut se révéler difficile.
• Les contrats de droit de superficie doivent mentionner les conditions imposées par la commune afin de garantir durablement le caractère d’utilité publique.

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