Comune di Lantsch/Lenz
Il Comune grigionese di Lantsch/Lenz è una località di vacanza molto apprezzata, il cui mercato immobiliare è però sottoposto a forti pressioni a causa del fenomeno delle abitazioni secondarie. Per questo il paese s’impegna affinché la popolazione residente possa accedere a spazi abitativi a prezzi moderati e sostiene l’attività della cooperativa di abitazioni locale.
Orientare - Quote nei piani di utilizzazione, Diritto di compera e di prelazione
Perché Lantsch/Lenz promuove alloggi a prezzi moderati?
Lantsch/Lenz è un paesino adagiato nella valle dell’Albula. La posizione soleggiata e gli impianti di risalita ne fanno una località di vacanza molto apprezzata, con una conseguente elevata richiesta di residenze secondarie. Questa situazione distorce il mercato dell’alloggio, dato che chi acquista un’abitazione secondaria è di norma più facoltoso dei residenti, riducendo così la disponibilità di residenze principali a prezzi abbordabili. Il Comune ha già reagito anni fa, istituendo misure a tutela delle prime case. La legge sulle residenze secondarie entrata in vigore nel 2016 ha nel frattempo sostituito la maggior parte di queste misure; tuttavia, nonostante non possano più essere costruite nuove residenze secondarie, occorre evitare che gli alloggi esistenti possano essere tramutati in case di vacanza. Il Comune continua dunque a essere attivo nel promuovere abitazioni a prezzi accessibili per i residenti.
In che modo Lantsch/Lenz promuove alloggi a prezzi moderati?
Sostegno ai residenti
Per sostenere i residenti, il Comune ha disciplinato la quota di abitazioni secondarie. Ancor prima dell’entrata in vigore della legge sulle abitazioni secondarie, nella zona urbanistica almeno la metà dei nuovi alloggi doveva essere destinata ad abitazione primaria. In aggiunta a ciò, è stata istituita una zona unicamente per i residenti nella quale è possibile avere soltanto una residenza primaria. Questo piano d’utilizzazione consente di proteggere la popolazione locale dalla concorrenza delle abitazioni secondarie e, di conseguenza, fa diminuire la pressione sui prezzi per i residenti. Come ulteriore misura di sgravio finanziario Lantsch/Lenz si fa carico del due per cento delle tasse di allacciamento (al massimo 7000 fr.) per la costruzione di nuove residenze primarie.
Investimenti nelle cooperative per la costruzione di abitazioni
Nel 2010, per realizzare la casa plurifamiliare Sudem Vischnanca è stata fondata la cooperativa per la costruzione di abitazioni Lantsch/Lenz. Il Comune ha sostenuto il committente di utilità pubblica cedendo terreno comunale in diritto di superficie e acquistando quote sociali per l’ammontare delle tasse sugli allacciamenti, diventando così il maggiore azionista della cooperativa. Il progetto, concluso nel 2016, propone otto appartamenti di varie metrature come residenza primaria a prezzi moderati. Poiché la domanda supera di gran lunga l’offerta, è prevista la costruzione di altre case plurifamiliari. Il Comune sostiene il progetto modificando la destinazione d’uso di terreni comunali e cedendoli in diritto di superficie. La cooperativa s’impegna a costruire entro un periodo di otto anni, pena l’attribuzione di un diritto di compera al Comune.
Come descrive la sua esperienza Lantsch/Lenz?
Negli anni, il Comune ha maturato una notevole esperienza. Alcune misure hanno dimostrato la loro efficacia solamente dopo un certo periodo: per esempio, dal momento dell’entrata in vigore dell’azzonamento per i residenti alla realizzazione dei primi progetti sono trascorsi tre anni. Ora, i lavori di costruzione in quest’area sono conclusi. Con il senno di poi, il Comune farebbe in parte altre scelte. Per esempio, anziché vendere il terreno comunale con la condizione di destinarlo alle prime abitazioni per almeno 25 anni, oggi preferirebbe cederlo in diritto di superficie per mantenere un influsso a lungo termine.
Il complesso residenziale della cooperativa Lantsch/Lenz è stato molto apprezzato sin dall’inizio. Gli alloggi sono stati affittati davvero rapidamente a famiglie con bambini, anziani e single, raggiungendo così anche una buona diversità sociale. La domanda di alloggi a prezzi moderati rimane alta, per questo la cooperativa sta già lavorando al prossimo progetto. Il Comune sostiene l’operato della cooperativa, nella quale ripone molte aspettative.
Fattori di successo
- Cessione di terreni comunali in diritto di superficie a condizione di creare abitazioni primarie
- Incentivi finanziari per residenti e cooperative di abitazione
Sfide
- La vendita di terreni comunali può certamente essere abbinata a determinate condizioni, ma sul lungo periodo il Comune perde la propria influenza.