Orientare
Tramite disposizioni giuridiche e norme di pianificazione, il Comune può inserirsi nel mercato immobiliare e orientarne gli interventi. Può imporre quote di alloggi a prezzi moderati, concedere privilegi di utilizzo e garantire spazi abitativi tramite diritti di prelazione.
1. Quote nei piani di utilizzazione
Descrizione
- Il Comune include nei propri piani d’utilizzazione delle zone con una quota definita di alloggi a prezzi moderati
- Il Comune concretizza quest’obiettivo rendendo una zona edificabile, procedendo a un cambiamento di destinazione o a un aumento dell’indice di sfruttamento
- Per ciascun progetto nelle zone interessate il committente è tenuto a realizzare la quota di alloggi a prezzi moderati stabilita
Condizioni preliminari
- Esistenza di terreni che possono diventare edificabili, subire un cambiamento di destinazione o di cui sia possibile aumentare l’indice di sfruttamento
- Basi giuridiche cantonali sulla pianificazione e le costruzioni (presenti in alcuni Cantoni)
Onere finanziario e organizzativo
- Oneri fianziari: Basso (nessuna spesa per i terreni o per la costruzione)
- Oneri organizzativi: Da medio a elevato
Orizzonte temporale
Da medio a lungo termine
Effetto sulla proprietà privata
Importante, in virtù della restrizione legale delle possibilità di utilizzo
Considerazioni
- Realizzabile solo se redditizio nonostante i vincoli
- Offerta di alloggi a prezzo moderato realizzabile sia da privati sia da operatori che svolgono un’attività di utilità pubblica
- Realizzabile sia a livello generale (regolamentazione fondamentale) sia come progetto specifico (piani d’utilizzazione speciali)
- Definizione chiara dei prezzi moderati / delle pigioni, prescrizioni su metratura e standard abitativo
Fattori di successo
- Trattative dirette con i proprietari fondiari, gli investitori e i committenti, al fine di incoraggiare i proprietari fondiari nella realizzazione di alloggi a prezzi moderati
- Cessione di alloggi / interi edifici a committenti di utilità pubblica, in modo da ridurre l’onere comunale
- Le disposizioni in merito alla locazione garantiscono l’utilizzo da parte del gruppo target previsto
Esempi
2. Privilegio di utilizzo a titolo d’incentivo
Descrizione
- Il Comune concede un privilegio di utilizzo a titolo d’incentivo se un terreno viene adoperato per realizzare un certo numero di alloggi a prezzo moderato
Esempi: elevato indice di sfruttamento («bonus sull’indice di sfruttamento»), autorizzazione di un’altezza o di una lunghezza maggiore della costruzione, riduzione delle distanze tra confini ed edifici, aumento della quota residenziale nelle zone miste - I proprietari fondiari approfittano dell’incentivo e realizzano alloggi a prezzi moderati
- Variante 1: nel quadro dei piani di utilizzazione speciali, il Comune tratta il privilegio di utilizzo con i committenti caso per caso, se questi ultimi s’impegnano a realizzare degli alloggi a prezzi moderati (definizione delle regole p. es. nei piani d’utilizzazione o nei contratti)
- Variante 2: nel regolamento edilizio il Comune prevede un privilegio di utilizzo a titolo d’incentivo, in generale o per singole zone, come incentivo per realizzare una quota minima di alloggi a prezzi moderati
Condizioni preliminari
Basi giuridiche a livello di leggi cantonali sull’edilizia (presenti in alcuni Cantoni) e di regolamento comunale
Onere finanziario e organizzativo
- Oneri finanziari: Basso (nessun investimento)
- Oneri organizzativi: Da medio a elevato
Orizzonte temporale
Da medio a lungo termine
Effetto sulla proprietà privata
Nessuno: adesione su base volontaria
Considerazioni
- Realizzabile solamente se il committente può trarre un beneficio grazie agli incentivi
- Definizione chiara dei prezzi moderati / delle pigioni, prescrizioni su metratura e standard abitativo
- Attuabile di norma sia tramite il regolamento generale di costruzione e, caso per caso, per mezzo di piani di utilizzazione speciali o di contratti (v. varianti)
- Variante 1: sono necessarie decisioni dell’autorità competente (esecutiva o legislativa) a seguito della trattativa
- Variante 2: include il rischio di un’elevata densità di costruzione in luoghi inappropriati, qualità urbanistica difficilmente controllabile
Fattori di successo
- I criteri per l’attribuzione garantiscono una destinazione conforme ai gruppi target
- Variante 1: la negoziazione consente al Comune di includere nel progetto obiettivi supplementari
- Variante 2: coordinamento della concessione dei bonus sull’indice di sfruttamento nelle zone comunali di sviluppo allo scopo di garantire la qualità dell’urbanizzazione
Esempi
3. Diritto di compera e di prelazione
Descrizione
- Variante 1 – Diritto legale di prelazione per alloggi a prezzi moderati: se un proprietario fondiario intende vendere un terreno (ev. edificato) e i requisiti per il diritto di prelazione risultano soddisfatti, il Comune viene informato della vendita e del prezzo fissato con un potenziale acquirente e potrà acquisire il terreno allo stesso prezzo.
- Variante 2 – Diritto di compera o di prelazione di azzonamenti: con l’azzonamento è possibile concedere un diritto di compera o di prelazione in base al diritto cantonale allo scopo di sfruttare i terreni edificabili, oppure tale diritto viene stabilito contrattualmente con il proprietario del fondo prima dell’azzonamento. L’adempimento dei requisiti per il diritto di compera o di prelazione viene comunicato al Comune, che potrà esercitare il suo diritto.
- Entrambe le varianti: dopo l’esercizio del diritto di compera o di prelazione, si procede alla costruzione di / commutazione
in alloggi comunali (modulo 4) oppure alla cessione a committenti di utilità pubblica (modulo 6)
Condizioni preliminari
- Variante 1: richiede una base legale cantonale (al momento nei Cantoni di Ginevra, Giura e Vaud)
- Variante 2: richiede un terreno con possibilità di azzonamento e una base legale (panoramica attuale ) o un contratto
Onere finanziario e organizzativo
- Oneri finanziari: Da basso a elevato (a seconda delle condizioni per l’ulteriore utilizzo
- Oneri organizzativi: Da medio a elevato (in base all’attuazione)
Orizzonte temporale
Da medio a lungo termine
Effetto sulla proprietà privata
Elevato (in caso di diritto di compera), medio (in caso di diritto di prelazione)
Considerazioni
Il diritto di prelazione garantisce al Comune di essere a conoscenza delle condizioni di transazione anche senza esercitare tale diritto e di rimanere aggiornato sul mercato immobiliare
Fattori di successo
- Variante 1: istituire un fondo o un credito quadro per l’acquisto di immobili consente al Comune di agire entro i termini del diritto di prelazione
- Variante 2: cercare il contatto e avviare trattative dirette con i proprietari terrieri per costruire un rapporto di fiducia reciproca