Comune di Küsnacht
Da tempo il mercato immobiliare di Küsnacht, sulle rive del lago di Zurigo, è sotto pressione. Nonostante si tratti di una cittadina, la località mantiene l’anima di un paesino. Da decenni il Comune persegue un’offerta abitativa equilibrata, che consenta di rimanere anche ai residenti di lunga data.
Orientare- Quote nei piani di utilizzazione
Finanziare - Alloggi comunali, Cessione di terreni comunali
Comunicare - Trattative, Consulenze
Perché Küsnacht promuove alloggi a prezzi moderati?
Küsnacht nasce come paesino animato da una comunità che ha dato vita a varie associazioni e organizzazioni di milizia. Allo stesso tempo, la vicinanza con Zurigo, la bassa imposizione fiscale e la sua posizione in riva al lago attraggono nuovi residenti benestanti senza un vero legame con il territorio. Di conseguenza, la struttura della popolazione sta cambiando e sempre meno persone partecipano alle attività aggregative. La municipalità contrasta questa tendenza promuovendo una comunità locale dinamica ed efficiente, con una popolazione ben diversificata dal punto di vista sociale e generazionale. In questo contesto la disponibilità di spazi abitativi a prezzi moderati è un requisito fondamentale.
In che modo Küsnacht promuove alloggi a prezzi moderati?
Il Comune in qualità di locatore
Küsnacht incentiva le abitazioni a prezzi contenuti fin dagli anni ’60: grazie a questa tradizione di lunga data ha già avuto modo di maturare una vasta esperienza e di adottare un’ampia gamma di misure. Nelle sue direttive politiche 2023–2026, il Comune ha fissato l’obiettivo di mettere a disposizione alloggi con pigioni commisurate ai costi al 15 per cento della popolazione; nel 2025 l’obiettivo è praticamente stato raggiunto. Una delle modalità operative consiste nell’affittare edifici di proprietà comunale a prezzi contenuti. I criteri d’assegnazione per questa tipologia di alloggi definiscono in modo chiaro e trasparente le regole da applicare. Il Comune provvede a controllare periodicamente che le direttive in questione siano effettivamente rispettate, rafforzando così il consenso della popolazione.
Agevolazioni per i committenti di pubblica utilità
Küsnacht promuove alloggi a prezzi moderati anche andando incontro alle fondazioni e alle cooperative. Il Comune cede terreni in diritto di superficie a prezzi equi, stabilisce tassi d’interesse favorevoli e, se necessario, anche un determinato numero di anni a interessi zero. In cambio, le direttive volte a promuovere gli alloggi di utilità pubblica obbligano gli operatori a mantenere affitti contenuti. Un ulteriore incentivo alla realizzazione di abitazioni accessibili è il bonus sull’indice di sfruttamento: se i committenti costruiscono appartamenti per famiglie che vengono affittati sistematicamente a prezzi vantaggiosi, sono autorizzati a incrementare lo sfruttamento del lotto. Così facendo possono edificare su una superficie più ampia di quella normalmente consentita dal piano regolatore e quello di azzonamento. Questo incentivo è già stato utilizzato in numerosi progetti per creare spazi abitativi per famiglie a prezzi moderati. Inoltre si è instaurato un dialogo assiduo tra le cooperative locali e il Comune, con vantaggi per entrambe le parti.
Come descrive la sua esperienza Küsnacht?
È da diversi decenni ormai che Küsnacht dispone di alloggi a prezzi moderati; tuttavia, da alcuni anni, la situazione sul mercato immobiliare si sta facendo sempre più tesa per il Comune. Fortunatamente i provvedimenti menzionati stanno sortendo effetti positivi e si sono dimostrati efficaci nel contrastare questa evoluzione. Per il Comune vale dunque la pena investire in spazi abitativi accessibili, anche perché tali spazi rafforzano l’identità locale e migliorano la qualità di vita dei residenti. Considerando la crescita continua di Küsnacht, il Comune intende investire anche in futuro in alloggi a prezzi moderati per garantire una struttura sociale più equilibrata.
Ci reputiamo un Comune benestante e disporre di spazi abitativi accessibili in realtà non sarebbe fra le priorità di un contesto come il nostro. Tuttavia, la nostra motivazione è proprio di natura politica, perché ci consideriamo un paese e vogliamo conservare questa dimensione. Se non intervenissimo sul mercato immobiliare, Küsnacht diventerebbe una città dormitorio e la nostra realtà locale andrebbe persa.
Fattori di successo
- Direttive (criteri d’assegnazione) e obiettivi (quota del 15per cento) chiari
- Interazione e trattative con le cooperative
- Creazione di più spazi abitativi grazie alla densificazione
Sfide
- Quando i contratti di diritto di superficie scadono, si applica il principio della riversione. Se questa fattispecie non è regolamentata chiaramente, è possibile che sorgano controversie legali a seguito di discussioni sull’indennità di riversione.
- Incentivare gli alloggi a prezzi moderati non è un’attività una tantum, bensì un’operazione continua che richiede perseveranza.