Comune di Birsfelden
Nelle immediate vicinanze di Basilea, Birsfelden vanta un’offerta abitativa abbordabile e variegata, risultato della sua lunga tradizione in materia di cooperative di abitazione. Grazie a misure ben calibrate, il Comune s’impegna attivamente per preservare e incrementare l’offerta di abitazioni a prezzi moderati.
Orientare - Quote nei piani di utilizzazione
Finanziare - Cessione di terreni comunali
Perché Birsfelden promuove alloggi a prezzi moderati?
Birsfelden vanta una quota elevata di abitazioni gestite da cooperative, realizzate soprattutto a partire dagli anni ’60 per i dipendenti di aziende parastatali come le FFS. Queste abitazioni di pubblica utilità sono caratterizzate da canoni di locazione contenuti e quindi da una certa eterogeneità in termini di residenti; inoltre rafforzano il radicamento degli inquilini nel Comune grazie al loro coinvolgimento nelle decisioni e a una prospettiva residenziale a lungo termine. Affinché tale situazione rimanga invariata, il Comune sta adottando provvedimenti volti a salvaguardare e ampliare questo contesto abitativo.
In che modo Birsfelden promuove alloggi a prezzi moderati?
Progetto di sviluppo e regolamento
Nel 2015, Birsfelden ha creato le basi per indirizzare il proprio sviluppo urbano nei prossimi anni con un progetto ad hoc. Su tale base, nel 2019 ha emanato un regolamento che prevede determinate quote di alloggi a prezzi moderati, le quali devono corrispondere almeno al 20 per cento per le parcelle private e almeno al 50 per cento per quelle comunali. Questa regolamentazione si applica ai quartieri che si discostano dalla legislazione di base in materia di diritto di superficie.
Gli alloggi di nuova costruzione a prezzi accessibili risultano di norma tuttora più costosi delle abitazioni di pubblica utilità realizzate negli anni ’60 e ’70, per cui queste ultime vanno preservate. I nuovi appartamenti consentono inoltre di procedere a una ridistribuzione della popolazione residente: gli anziani che traslocano in appartamenti più piccoli, centrali e privi di barriere architettoniche, lasciano libere abitazioni più grandi a prezzi contenuti a vantaggio delle famiglie.
Plusvalore grazie alla densificazione
Dato che a Birsfelden non ci sono più terreni edificabili, per creare nuovi spazi abitativi bisogna ricorrere alla densificazione. La pianificazione del centro costituisce un buon esempio: il Comune prevede di cedere in diritto di superficie cinque aree edificabili a cooperative di costruzione. Tali società sono tenute a densificare il quartiere esistente, rinnovando gli edifici vecchi e costruendone di nuovi. Gli appartamenti di nuova realizzazione saranno affittati con una pigione commisurata ai costi. Inoltre, il Comune provvederà a integrare il regolamento menzionato in precedenza nei contratti di diritto di superficie. Così facendo si ha la certezza di ottenere un contesto abitativo variegato, in linea con le aspettative, e di creare un quartiere dinamico.
La pianificazione consente anche di integrare la popolazione nel processo decisionale: infatti l’assemblea comunale ha l’ultima parola sull’approvazione. Tutto ciò fa sì che i committenti debbano attenersi a requisiti più severi per realizzare un progetto convincente e orientato al bene comune. Solo se la qualità insediativa è adeguata e viene offerto un effettivo valore aggiunto alla popolazione, è probabile che l’assemblea comunale approvi il progetto.
Come descrive la sua esperienza Birsfelden?
Il Comune ha fatto esperienze estremamente positive in relazione alla cessione di terreni in diritto di superficie alle cooperative. Anche la collaborazione con committenti che operano a scopo di lucro si è rivelata interessante; tuttavia, in questi casi è spesso necessaria un’opera di persuasione più impegnativa. In linea di principio, la pianificazione di un quartiere viene sottoposta all’approvazione dell’assemblea comunale solo una volta soddisfatti i requisiti in materia di alloggi a prezzi moderati. Quando sono previsti edifici sostitutivi, per il Comune è importante tutelare gli inquilini. In questo caso, richiede ai committenti di fornire le prove di un’appropriata attività gestionale dedicata agli alloggi in locazione e a chi vi risiede. Ciò significa che il committente fornisce un servizio di assistenza ai residenti, organizza i traslochi e fa in modo che i nuovi alloggi vengano assegnati in maniera equa. Anche dare la possibilità agli inquilini di tornare ad abitare nei rispettivi appartamenti a condizioni agevolate rientra nel quadro di tale attività gestionale.
Incentiviamo la realizzazione di abitazioni con una pigione commisurata ai costi perché incrementa le possibilità degli inquilini di prendere parte a determinate decisioni e la loro identificazione con il Comune. D’altra parte, rappresenta anche una sorta di impegno a favore delle generazioni future: le cooperative non devono necessariamente adeguarsi agli standard di mercato degli operatori privati per quanto riguarda l’andamento degli affitti; questo aspetto è particolarmente interessante sul lungo periodo.
Fattori di successo
- Sensibilizzazione della popolazione e coinvolgimento nelle decisioni
- Esperienza pluriennale del Comune con le cooperative di costruzione
- Impegno dei soci delle cooperative che si identificano con il Comune
Sfide
- La concezione di «abitazione a prezzi moderati» varia da persona a persona. Comunicando in maniera trasparente si evitano i malintesi.