Publié le 3 septembre 2024

Location de courte durée et plateformes de réservation

Ce portail d’information a pour but d’aider les pouvoirs publics dans la définition et la mise en œuvre de mesures visant à encadrer la location répétée de courte durée de logements via des plateformes de réservation.

• Le phénomène home sharing

  L’avènement de la numérisation a entraîné l’émergence de plateformes de réservation et de marchés en ligne opérant à l’échelle mondiale, tels que Airbnb ou Booking.com, qui permettent d’accéder facilement à une multitude de logements, et créent les conditions techniques d’une mise en contact et d’une réservation en toute simplicité. L’attrait de ces plateformes a popularisé le home sharing, c’est-à-dire le partage temporaire du logement que l’on habite. Des particuliers, qu’ils soient propriétaires ou locataires, se transforment désormais en hôtes et mettent leur domicile, ou certaines parties de ce dernier, à la disposition principalement de touristes ou de personnes voyageant pour le travail. En règle générale, ces locations sont de courte durée, se font de manière répétée et moyennant une indemnisation financière. Toutefois, on observe ces dernières années une évolution allant dans le sens de la professionnalisation de ce type de services en Suisse. Un nombre non négligeable de prestataires propose désormais sur les plateformes de réservation susmentionnées plusieurs objets d’habitation pour des séjours répétés de courte durée, de sorte que le marché du partage de logements s’est éloigné du modèle de location exclusive de certaines parties de son propre logement pour devenir un nouveau modèle d’affaires. En parallèle, la branche touristique traditionnelle a su s’approprier la popularité de ces plateformes pour commercialiser des chambres d’hôtel ou des logements de vacances.

• Un défi sur le plan réglementaire

  Partout dans le monde, la popularité croissante de la location répétée de courte durée a suscité des débats et entraîné l’introduction de mesures réglementaires par les pouvoirs publics. La Suisse ne fait pas exception. Des craintes se sont exprimées concernant l’assèchement encore plus marqué du marché du logement (permanent) dans les villes ou les désavantages concurrentiels pour la branche hôtelière traditionnelle. Les autorités, qu’il s’agisse des cantons ou des communes, sont de plus en plus confrontées au défi de l’encadrement et de la gestion de ce phénomène. À cet égard, l’analyse globale de toutes les possibilités d’action de l’État est une tâche ardue, notamment par la coordination qu’elle implique, sans oublier que le phénomène touche des domaines thématiques très variés et que les approches légales, en raison de la structure fédéraliste de la Suisse, ne sont pas sans autre transposables.

• Objectif général

  Face à une situation aussi opaque, le portail d’information cherche à fournir aux autorités une aide simple pour la définition de mesures et leur mise en œuvre.

• Mission

  La conseillère nationale Géraldine Marchand-Balet a déposé en juin 2018 une motion visant à charger le Conseil fédéral de publier un guide explicatif à l’intention des communes pour faire face aux plateformes de réservation et de location de logements, notamment Airbnb. Bien que le Conseil fédéral ait rejeté la motion, il a déclaré dans sa réponse que, entre autres, la création d’une plateforme d’information était en cours d’examen à l’Office fédéral du logement.

  Le besoin d’informations plus complètes et consolidées a également été exprimé dans le cadre de la «Table ronde sur les plateformes de location» ainsi que du «Dialogue sur la politique du logement».

• Structure

  Le portail d’information aborde d’une part les principaux domaines du droit qui se prêtent à l’adoption de mesures d’accompagnement ainsi que les marges de manœuvre dont disposent les pouvoirs publics. D’autre part, en les situant dans leur contexte, il présente des bouquets de mesures adoptés par différentes communes ou cantons en réaction au phénomène du partage de logements et des plateformes de réservation.

Bases juridiques

La rubrique «Bases juridiques» présente les domaines du droit qui sont pertinents par rapport à la location répétée de courte durée de logements via des plateformes de réservation en ligne. Cette rubrique vise à créer les conditions d’une coordination efficace des projets législatifs cantonaux et communaux et à fournir des inputs utiles pour les autorités administratives ayant l’intention de concevoir de nouvelles prescriptions légales ou de réviser celles qui existent.

Les domaines du droit sont présentés comme suit:

Compétences des niveaux étatiques

Système des feux tricolores

Le système des feux tricolores sert d’orientation indicative. Il s’agit d’une représentation très simplifiée, sans distinction entre les différents types de compétences (par exemple, en matière d'exécution et/ou de législation).

• Répartition des tâches et des compétences

  notamment pour les relations entre la Confédération et les cantons. Il s’agit de mettre en évidence les possibilités effectives d’action aux différents niveaux de l’État.

• Exemples de législations cantonales et/ou communales

  Les projets de révision en cours, déjà mis en œuvre ou ayant échoués, qui sont apparus en réponse à l’augmentation croissante des locations répétées de courte durée.
  Les réglementations existantes qui s’appliquent sans autre spécification à ce phénomène ou qui ont été concrétisées dans leur interprétation.

Domaines du droit avec système de feux tricolores

• Préservation du parc de logements

  Le logement est un objectif social inscrit dans la Constitution. À ce titre, les cantons et les communes ont la possibilité de réglementer, dans divers domaines du droit (aide au logement, aménagement du territoire et droit de la construction, p. ex.), la location répétée de courte durée par le biais de plateformes de réservation.
  

  

  Aide au logement

  

  Aménagement du territoire et droit de la construction

  Détails «Préservation du parc de logements»

• Droit du bail

  Inscrit dans le code des obligations, le droit du bail à loyer a fait l’objet d’une réglementation fédérale exhaustive. Il ne prévoit aucune réserve en faveur des cantons qui permettrait à ces derniers de réglementer la (sous-)location répétée de courte durée par le biais de plateformes de réservation. 

  

  Droit du bail

  Détails «Droit du bail»

• Impôts et taxes

  Ce sont principalement les impôts directs sur le revenu des personnes physiques ainsi que la taxe de séjour qui sont perçus dans le cadre de la location répétée de courte durée de logements privés par le biais de plateformes en ligne. La perception des impôts directs sur le revenu relève de la compétence de la Confédération, des cantons et des communes, ces dernières ne pouvant cependant en percevoir que dans le cadre des compétences qui leur sont octroyées par leur canton. Quant aux taxes de séjour, elles ne peuvent être perçues par la Confédération, qui ne dispose d’aucune compétence en la matière.
  

  

  Impôts sur le revenu

  

  Taxe de séjour

  Détails «Impôts et taxes»

• Hôtellerie

  Il appartient aux cantons de déterminer si le fait de mettre un logement en location de manière répétée pour une courte durée via des plateformes de réservation constitue une activité hôtelière, soumise à la détention d’une autorisation d’exploiter et à d’autres obligations.
  

  

  Hôtellerie

  Détails «Hôtellerie»

• Obligation de déclarer les hôtes étrangers

  Celui qui loge une personne de l’étranger contre rémunération est tenu d’en faire la déclaration aux autorités compétentes. Il s’agit là d’une prescription minimale prévue par le droit fédéral, que les cantons peuvent durcir (extension de cette obligation aux citoyens suisses, p. ex.).
  

  

  Obligation de déclarer les hôtes étrangers

  Détails «Déclaration des étrangers»

• Sécurité

  Les cantons (et les communes) ont compétence pour déterminer dans quelle mesure les prescriptions de protection incendie et d’hygiène alimentaire ayant trait au domaine de la sécurité s’appliquent également lorsqu’un logement est mis en location de manière répétée pour une courte durée.
  

  

  Prescriptions de protection incendie

  

  Hygiène alimentaire

  Détails «Sécurité»

Exemples pratiques

Cette partie du portail présente des exemples de communes et cantons ayant adopté des mesures pour réguler la location de courte durée sur les plateformes de réservation. Ces exemples, abordés dans leurs contextes respectifs, peuvent servir d’inspiration pour les autorités publiques qui envisagent d’agir dans ce domaine.

Les exemples ont été choisis pour illustrer des situations variées, au niveau de la taille du territoire et du nombre d’habitants concernés, de son contexte géographique, ainsi que du type de mesures prévues ou réalisées. Ils sont présentés sur la base d’un canevas unique, de manière à fournir des éléments de réponse à trois interrogations importantes, à savoir les enjeux auxquels le territoire se trouve confrontés (en raison de la diffusion de ce type de location), les mesures envisagées ou mises en œuvre pour y faire face, ainsi que quelques conseils adressés à l’intention d’autres acteurs qui réfléchissent à réguler les effets indésirables des plateformes de réservation. Les informations ont été recueillies au moyen d’une analyse documentaire ainsi que d’un entretien avec des responsables politiques ou administratifs des territoires concernés.

Plus d'information

• Documents

  • Rapport du Conseil fédéral sur les principales conditions-cadre pour l'économie numérique du 11 janvier 2017

    PDF1.98 MB16 avril 2020

  • Rapport du Conseil fédéral sur la réglementation dans le secteur de l'hébergement du 15 novembre 2017

    PDF1.17 MB16 avril 2020

  • Sharing-Economy-Plattformen. Mögliche Auswirkungen auf den schweizerischen Wohnungsmarkt

    Le rapport est disponible en allemand uniquement. Un résumé est disponible en allemand et en français.

    PDF5.64 MB15 mai 2018

  • Sharing Economy - Teilen statt besitzen von 2018

    PDF4.67 MB24 avril 2020

  • Regulierungen in der Beherbergungswirtschaft. Analyse der Deregulierungspotenziale aufgrund neuer internetbasierter Geschäftsmodelle

    PDF498.30 kB24 avril 2020

  • Unterkunft-Vermittlungsplattformen: Effekte, Regulierungen und Erfahrungen

    PDF4.57 MB24 avril 2020

• Communiqués de presse

  Tous les communiqués de presse

• Données

  Données des plateformes de réservation (Eurostat)